Ingresos por alquiler de inmuebles en Marbella 2026: cuánto se puede ganar de verdad

¿Alquiler de corta o larga duración? ¿Qué zonas dan 7% y cuáles 1.5%? Guía completa sobre rentabilidad real, licencias VFT, impuestos y empresas de gestión.

Una de las preguntas principales de cualquier comprador de un inmueble en Marbella es: ¿cuánto podré ganar con el alquiler? La respuesta depende de la zona, del tipo de propiedad, del formato de alquiler y de la calidad de la gestión.

Datos promedio del mercado para 2026.

Apartamentos de calidad en zonas principales (Nueva Andalucía, San Pedro, East Marbella): rentabilidad bruta de 3.5 a 5.5% anual.

Propiedades bien gestionadas en zonas turísticas (Puerto Banús, Golden Mile): rentabilidad bruta de 6 a 9% anual por alquiler de corta duración.

Apartamentos de 2 dormitorios en los microbarrios con más ingresos: hasta 7.03% de rentabilidad bruta anual.

Villas premium en Golden Mile: rentabilidad bruta de solo 2 a 4%, pero compensada por el aumento del valor.

Estas cifras son brutas, antes de pagar impuestos y gastos de gestión. La rentabilidad neta real es mucho menor, y es importante decirlo con honestidad.

Alquiler de corta duración: lo que hay que saber

El alquiler de corta duración (desde una noche hasta un mes) es el formato más rentable en papel, pero también el más difícil de gestionar y regular.

Estacionalidad

La principal característica de Marbella: el mercado de alquiler de corta duración depende mucho de la temporada.

Temporada alta (junio agosto): ocupación de 80 a 95%, precios en máximos. En este periodo se genera alrededor del 50% de los ingresos anuales de la propiedad.

Temporada media (abril mayo, septiembre octubre): ocupación de 60 a 75%, precios de 30 a 40% más bajos que en verano.

Temporada baja (noviembre marzo): ocupación de 20 a 50%, precios mínimos. Muchas propiedades en este periodo están sin uso.

Rentabilidad por tipo de propiedad

Apartamentos de 1 dormitorio (Puerto Banús, Centro): de €120 a €250 por noche en temporada alta, de €60 a €120 en temporada baja.

Apartamentos de 2 dormitorios (Nueva Andalucía, San Pedro): de €180 a €400 por noche en temporada alta.

Villas de 3 a 4 dormitorios (East Marbella, San Pedro): de €500 a €1,500 por noche en temporada alta.

Villas premium (Sierra Blanca, Golden Mile): de €2,000 a €10,000 por noche, en casos raros más.

Apartamentos premium Puente Romano: hasta €15,000 al mes con alquiler veraniego de larga duración.

Canales de venta

La mayoría de las propiedades se publican en varias plataformas a la vez:

Airbnb, Booking.com, Vrbo para el mercado masivo.

Portales premium y de nicho para el segmento alto (LuxuryRetreats, Plum Guide, OneFineStay).

Canales directos a través del sitio web de la empresa de gestión o de la agencia.

Corredores en el segmento premium que trabajan con clientes con recursos mediante recomendaciones personales.

Alquiler de larga duración

Un contrato de larga duración (de 11 meses o más) da estabilidad, pero con menor rentabilidad.

Ventajas. Flujo de dinero constante sin cambios estacionales. Menos gastos operativos: no hay limpieza entre huéspedes, menos desgaste. No requiere licencia VFT. Reglas fiscales más simples.

Desventajas. Tipo más bajo frente a los precios máximos del verano. La protección legal del inquilino en España es fuerte: rescindir el contrato es difícil y subir el precio en los primeros años también lo es. Si el inquilino deja de pagar, el proceso de desahucio tarda de 6 a 12 meses.

Tipos reales 2026.

Apartamentos de 1 dormitorio: €1,000 a €1,800 al mes.

Apartamentos de 2 dormitorios: €1,500 a €3,500 al mes.

Villa de 3 a 4 dormitorios: €3,000 a €8,000 al mes.

Villas premium: €8,000 a €25,000 al mes.

Alquiler de media duración: el punto medio 2026

El segmento que más rápido crece en el mercado de Marbella. Contratos de 3 a 11 meses para trabajadores a distancia, nómadas digitales, familias en proceso de mudanza y clientes corporativos.

Ventajas. Rentabilidad más alta que la de larga duración (normalmente de 30 a 50%), estabilidad mayor que la de corta duración (un contrato de 4 a 6 meses en lugar de 20 reservas cortas). Menos requisitos de licencias que en el uso turístico. Adecuado para la temporada de invierno, cuando baja el alquiler de corta duración.

Cliente típico. Especialista de IT que pasa el invierno en Marbella de octubre a abril. Familia que se mudó para el curso escolar y busca vivienda permanente. Empleado corporativo en un proyecto de 4 a 6 meses.

Tarifas. Normalmente de 20 a 35% más altas que las de larga duración al calcular por mes. Es decir, un apartamento que se alquila por €2,000 al mes a largo plazo puede ir por €2,600 al mes durante 6 meses.

Licencia VFT: lo que hay que saber

Si planea alquilar a corto plazo (turístico) en Marbella, la licencia VFT (Vivienda con Fines Turísticos) es obligatoria.

Qué es VFT

Licencia del gobierno regional de Andalucía que permite usar la propiedad para alquiler turístico. Sin ella, el alquiler de corta duración es ilegal, con sanciones de €2,000 a €150,000.

Después de obtener la licencia, se le asigna un número del tipo VFT/MA/12345 (donde MA es Málaga). Este número debe indicarse obligatoriamente en todas las plataformas de reserva.

Cómo obtenerla

El procedimiento suele tardar de 1 a 3 meses. Etapas.

1. Presentación de la solicitud en Junta de Andalucía con un paquete de documentos: propiedad del inmueble, NIE, información catastral.

2. Solicitud a través del portal nacional NRU (Sistema Único de Información del Registro del Sector Turístico).

3. Obtención del código NRU (por separado de VFT), que también se indica obligatoriamente en las plataformas.

4. Activación de la licencia y registro en SES.Hospedajes (portal nacional de registro de huéspedes).

Requisitos para la propiedad con licencia

Después de obtener la licencia, la propiedad debe cumplir varios requisitos:

Aire acondicionado en los dormitorios y en las zonas comunes.

Botiquín de primeros auxilios.

Placas legales y materiales informativos para los huéspedes.

Información de contacto disponible 24/7 para los huéspedes.

Plan de emergencia en caso de emergencia.

Registro de todos los huéspedes a través de SES.Hospedajes en las primeras 24 horas de su estancia.

Cumplimiento de todos los requisitos del Decreto 28/2016.

Noticia importante 2025

En 2025, el gobierno de Andalucía introdujo la regla de que las licencias VFT se transfieren junto con la propiedad al comprarla. Es una buena noticia para los inversores: si el inmueble ya tiene licencia, no hace falta pasar el proceso desde cero. A menudo esto se convierte en un factor decisivo al elegir entre dos propiedades similares.

Impuestos sobre los ingresos por alquiler

Uno de los factores más infravalorados de la rentabilidad real. La planificación fiscal es clave.

Residentes en España

Los ingresos por alquiler se gravan según la escala general del impuesto sobre la renta IRPF: de 19% a 47% según el nivel de ingresos.

Además, se permite deducir una parte importante de los gastos: IBI, cuotas de la comunidad, amortización del edificio, intereses de la hipoteca, gastos de reparación, seguro, servicios de la empresa de gestión.

En alquiler de larga duración en el régimen de «vivienda permanente del inquilino» (vivienda permanente del inquilino) se aplica además un descuento del 60% sobre la base imponible. Esto aumenta de forma significativa la rentabilidad neta.

No residentes de la UE

Tipo fijo del 19%. Con posibilidad de deducir gastos similares a los de los residentes.

No residentes de otros países (Reino Unido, Estados Unidos, EAU, Rusia)

Tipo fijo del 24%. La posibilidad de deducir gastos está limitada.

Esta diferencia es importante y hace que la estructura de propiedad a través de una empresa española SL u otra forma legal sea un elemento clave de la planificación de la inversión.

Impuesto local adicional

En algunos municipios se aplica la «Tasa de Turística». En Andalucía todavía no se ha introducido, pero se está debatiendo. Tiene sentido seguir los cambios regulatorios.

Casos de rentabilidad por zonas

Cifras reales para propiedades típicas en distintas zonas de Marbella.

Puerto Banús

Perfil de la propiedad. Apartamento de 2 dormitorios, 90 m², con terraza y vistas al puerto deportivo. Precio de compra: €750,000.

Ingresos por alquiler de corta duración. Temporada alta (junio agosto): €350 por noche, ocupación 90%. Temporada media: €200 por noche, ocupación 65%. Temporada baja: €120 por noche, ocupación 30%.

Ingreso anual bruto: alrededor de €55,000.

Gastos. Empresa de gestión (20%): €11,000. Cuotas de la comunidad: €4,800. IBI: €1,500. Impuestos de no residente de la UE: alrededor de €7,500. Limpieza, reparaciones menores, amortización: €4,000.

Rentabilidad neta: alrededor de €26,200 al año, o 3.5% del precio de compra.

Nueva Andalucía

Perfil de la propiedad. Adosado de 3 dormitorios, 150 m², en Golf Valley, piscina en el complejo. Precio de compra: €950,000.

Ingresos por alquiler de larga duración. €3,500 al mes.

Ingreso anual bruto: €42,000.

Gastos. Empresa de gestión (8%): €3,360. Cuotas de la comunidad: €3,600. IBI: €1,800. Impuestos: €5,800.

Rentabilidad neta: alrededor de €27,440 al año, o 2.9% del precio de compra.

Opción: alquiler de media duración. La misma propiedad se alquila por bloques de 6 meses por €5,000 al mes. Ingreso anual bruto: €60,000. Rentabilidad neta: alrededor de 4.2%.

Golden Mile

Perfil de la propiedad. Apartamento de 3 dormitorios, 180 m², en el prestigioso complejo Puente Romano. Precio de compra: €3,500,000.

Ingresos por alquiler premium. Meses de verano (junio agosto): €15,000 al mes. Temporada media: €8,000 al mes. Temporada baja: está vacío o €5,000 al mes si hay suerte.

Ingreso anual bruto: alrededor de €95,000.

Gastos. Cuotas de la comunidad en Puente Romano: €35,000. Empresa de gestión (15%): €14,250. IBI: €5,000. Impuestos: €8,000.

Rentabilidad neta: alrededor de €32,750, o menos de 1% del precio de compra.

Comentario. Golden Mile no es un segmento de ingresos, sino un segmento de crecimiento del valor. La rentabilidad neta de 1.5 a 3% es un nivel normal. Se recomienda a los compradores considerar la propiedad como una inversión en capital, no como una fuente de ingresos.

East Marbella (Elviria, Los Monteros)

Perfil de la propiedad. Villa de 3 dormitorios, 200 m², piscina, jardín de 800 m². Precio de compra: €1,200,000.

Ingresos por alquiler de corta duración. Temporada alta: €700 por noche, ocupación 85%. Temporada media: €400, ocupación 60%. Temporada baja: €250, ocupación 25%.

Ingreso anual bruto: alrededor de €85,000.

Gastos. Empresa de gestión (25%, las villas requieren más trabajo): €21,250. Cuotas de la comunidad: €1,200. IBI: €2,500. Impuestos: €11,000. Mantenimiento del jardín y la piscina: €4,800. Otros: €3,000.

Rentabilidad neta: alrededor de €41,250 al año, o 3.4% del precio de compra.

San Pedro de Alcántara

Perfil de la propiedad. Apartamento de 2 dormitorios, 80 m², a pie del centro y de la playa. Precio de compra: €420,000.

Alquiler de larga duración. €2,000 al mes.

Ingreso anual bruto: €24,000.

Gastos. Empresa de gestión (8%): €1,920. Cuotas de la comunidad: €1,800. IBI: €900. Impuestos: €3,800.

Rentabilidad neta: alrededor de €15,580, o 3.7% del precio de compra.

San Pedro es uno de los mercados más equilibrados para el inversor medio: demanda estable a largo plazo, precios razonables de entrada, y cuotas de comunidad bajas.

Empresas de gestión

Si no vive en Marbella de forma permanente, la gestión profesional del alquiler es fundamental.

Qué hace la empresa de gestión

Marketing y promoción de la propiedad en las plataformas.

Comunicación con los huéspedes: reservas, entrada y salida, problemas.

Limpieza y preparación para cada nuevo huésped.

Registro legal de huéspedes en SES.Hospedajes.

Servicio básico: cambio de bombillas, reparaciones menores, respuesta a quejas.

Presentación de informes fiscales sobre los ingresos por alquiler.

Coste de los servicios

Gestión básica del alquiler de larga duración: 8 a 12% del alquiler.

Gestión completa del alquiler de corta duración: 18 a 30% de los ingresos. El tipo es alto por la intensidad de las operaciones.

Gestión premium de villas en Golden Mile: 25 a 35% de los ingresos. Incluye servicios de conserjería, limpieza premium y marketing exclusivo.

Nombres principales del mercado

En Marbella trabajan decenas de empresas de gestión. Algunos nombres grandes: Holiday Lettings Marbella, Diana Morales Properties, MPDunne, Marbella Hills Homes. También operan activamente operadores internacionales (Onefinestay, Plum Guide) y agencias locales boutique.

En qué fijarse al elegir

Cifras de rentabilidad confirmadas para propiedades comparables.

Transparencia en los informes: debe ver todas las reservas en tiempo real.

Calidad del marketing: sesión de fotos profesional de la propiedad, promoción en distintas plataformas.

Experiencia trabajando con el tipo de propiedad que usted tiene (una villa premium es diferente a los apartamentos normales).

Responsabilidad legal por el registro VFT, impuestos y seguros.

Rentabilidad neta real

Considerando todos los factores, la rentabilidad neta en Marbella 2026 se distribuye por segmentos así:

Segmento premium (Golden Mile, Sierra Blanca): 1.5 a 3% anual. La inversión principal es el crecimiento del valor, no el flujo de dinero.

Premium medio (Nueva Andalucía, East Marbella, San Pedro): 3 a 5% anual con una gestión correcta. El segmento más equilibrado.

Segmento turístico (Puerto Banús, el centro de Marbella, Cabopino): 4 a 7% anual con un uso activo de alquiler de corta duración.

Nuevo segmento: residencias con marca y empresa de gestión. 3 a 5% anual. Menos rentabilidad, pero casi sin problemas de gestión.

Es importante entenderlo: ninguna de estas cifras refleja el crecimiento del valor de la propiedad. Si se suma el crecimiento anual del precio de Marbella de 6 a 12% en zonas premium, la rentabilidad total combinada es de 10 a 18% anual. Esto es lo que hace de Marbella una de las inversiones más atractivas de Europa.

Errores principales de los inversores

Algunos fallos típicos que conviene evitar.

Comprar solo por rentabilidad. Si la propiedad no es atractiva para el propio inversor (no es una zona adecuada, distribución incómoda, mala ubicación), tampoco lo será para los inquilinos. No compre un «activo de inversión» que usted mismo no querría alquilar.

Ignorar la licencias. Comprar una propiedad sin una licencia VFT existente, contando con obtenerla después, es un riesgo. A veces no se puede obtener la licencia por zonificación o por decisiones de la comunidad de propietarios.

Subestimar las cuotas de la comunidad. En complejos premium, las cuotas anuales pueden superar toda la rentabilidad neta. Revise este punto ANTES de comprar.

Elegir mal la empresa de gestión. Una mala gestión destruye la rentabilidad incluso de una buena propiedad. No ahorre en esta etapa.

Desconocer las reglas fiscales. La estructura de propiedad (personal o a través de una empresa) y la residencia fiscal influyen de forma decisiva en la rentabilidad neta. Consultar con un especialista fiscal antes de comprar es obligatorio.

Comprar sin entender la microzona. Dos villas parecidas en Nueva Andalucía pueden diferir en rentabilidad hasta en 2 veces solo por su ubicación respecto a clubes de golf, colegios o la carretera.

Conclusión principal

Los ingresos por alquiler en Marbella 2026 son una historia de inversión real y previsible si se aborda de forma profesional. La rentabilidad neta de 3 a 5% anual, más el crecimiento anual del valor de 7 a 12%, dan un retorno total de alrededor de 10 a 17% anual. Esto es competitivo para el mercado premium en Europa.

La regla principal: elegir la propiedad según una estrategia de alquiler concreta (corta, larga o media duración), licenciarla correctamente, seleccionar con cuidado la empresa de gestión y no olvidar la estructura fiscal. Si se cumplen estas condiciones, Marbella sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios europeos más equilibrados, que ofrece tanto flujo de dinero como conservación del capital a largo plazo.

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