Impuesto del 100% a los compradores fuera de la UE en España: qué es real y qué es ruido mediático en 2026

Pocas veces un titular jurídico ha causado tanto revuelo entre compradores internacionales de bienes raíces en España como la noticia sobre un impuesto de hasta el cien por ciento para la compra de vivienda por parte de ciudadanos de países fuera de la Unión Europea. La formulación sonaba como una sentencia para el mercado: pagas por la casa y, además, entregas al Estado “otro tanto”. Para compradores del Reino Unido, Estados Unidos, Suiza, Rusia y otros países fuera de la UE, sonó como una señal de que se cierran las puertas de España.

Más de un año después del primer anuncio sobre esta medida, todavía hay más pánico que hechos. Entre la intención política y la ley vigente hay todo un recorrido parlamentario que esta iniciativa no llegó a completar. Esta guía separa el ruido mediático de la realidad jurídica: qué se propuso exactamente, dónde está ahora esta iniciativa, a quién afecta en principio y cómo actuar de forma razonable si vas a comprar una propiedad en Costa del Sol en 2026.

El material tiene carácter informativo y no sustituye la consulta con un asesor fiscal y un abogado especializados sobre tu situación concreta.

Versión breve para quienes van con prisa

El dato principal: a mediados de 2026 no existe el impuesto del cien por ciento. No se ha aprobado ni está en vigor. La iniciativa fue anunciada por el primer ministro Pedro Sánchez en enero de 2025 como parte de un paquete de medidas de vivienda y se presentó en el Parlamento como un proyecto de ley el 22 de mayo de 2025. Desde entonces, el proyecto de ley no se ha debatido ni votado una sola vez en el Congreso, y del paquete de vivienda del Gobierno para 2026 se eliminó en silencio. El Gobierno tiene minoría parlamentaria, los socios clave se oponen públicamente y especialistas en derecho constitucional y derecho de la UE dudan de su viabilidad. La propuesta solo afectaba a compradores que no fueran residentes de la UE al adquirir vivienda de segunda mano, y no incluía las viviendas nuevas. La compra de inmuebles por parte de extranjeros sigue siendo totalmente legal con las normas vigentes. La medida conviene tenerla en el radar, pero no hay que interpretarla como un gasto actual.

¿De dónde salió este titular?

El 13 de enero de 2025, el primer ministro Pedro Sánchez presentó un paquete de medidas para combatir la crisis de asequibilidad de la vivienda. Una de ellas fue la propuesta de un nuevo impuesto estatal, formalmente denominado impuesto estatal adicional sobre la transmisión de bienes inmuebles, dirigido a compras de vivienda por parte de no residentes de países fuera de la UE.

El 22 de mayo de 2025, el Gobierno presentó el proyecto de ley en el Parlamento español. La lógica declarada era social: las autoridades consideran que, en zonas costeras y turísticas sobrecalentadas, las compras especulativas de inversores extranjeros empujan los precios hacia arriba y desplazan a los residentes locales del mercado, y que un impuesto punitivo debe reducir esa demanda y liberar vivienda para los residentes en España.

Fue precisamente el alcance de la tasa anunciada, hasta el cien por ciento del valor del inmueble, lo que convirtió la noticia en un titular mundial. En papel, eso significaría duplicar el coste de la compra y el régimen fiscal más duro para compradores extranjeros de toda la UE.

Dato clave: la propuesta aún no es ley

Aquí está la línea principal que se pierde detrás de los titulares ruidosos. Propuesta y ley no son lo mismo.

Quince meses después del anuncio, el proyecto de ley todavía no se ha sometido formalmente a debate en el Congreso; ninguna de sus versiones se ha llevado a votación, y el propio paquete de vivienda del Gobierno en enero de 2026 eliminó en silencio esta medida del orden del día. Según los medios a finales de marzo de 2026, más de diez meses después de presentarse el proyecto de ley, seguía sin debatirse en el Congreso. Una fuente del Gobierno reconocía que los nuevos impuestos son de los temas más difíciles para conseguir mayoría en el Parlamento actual.

La razón se atasca en la aritmética política. El Gobierno tiene minoría parlamentaria y los socios clave de la coalición se han manifestado públicamente en contra de esta medida. Al mismo tiempo, especialistas en derecho constitucional y derecho de la UE cuestionan si la iniciativa, tal como está planteada ahora, puede superar algún control jurídico.

La conclusión para el comprador es sencilla: a mediados de 2026 no existe el impuesto del cien por ciento. Hoy no hay nada adicional que pagar.

Dudas jurídicas: por qué la medida podría no resistir

Incluso si algún día la iniciativa llegara a votarse, tiene vulnerabilidades jurídicas serias de las que hablan los abogados.

La primera es la compatibilidad con el derecho de la UE. Tratar de forma distinta a compradores de la UE y fuera de la UE podría vulnerar el principio de libre circulación de capitales, que en el derecho europeo también se aplica a terceros países. La segunda es la constitucionalidad. Un impuesto del cien por ciento podría considerarse confiscatorio, es decir, vulnerar el principio de proporcionalidad incorporado al sistema jurídico español. La tercera es la eficacia. Los compradores fuera de la UE representan solo una pequeña parte de todas las operaciones, mientras que la raíz del problema de la asequibilidad de la vivienda está en la falta de construcción, no en la demanda extranjera.

Estas dudas no garantizan que la medida no salga adelante, pero explican por qué, incluso si se aprobara, casi con seguridad la esperaría una revisión jurídica.

Qué se proponía exactamente: límites importantes del alcance

Hay muchos malentendidos alrededor de este tema, por lo que es importante delimitar con claridad lo que la propuesta no es. No es un impuesto por poseer bienes inmuebles en España y tampoco es un impuesto sobre el alquiler. Se trataba de un impuesto adicional en el momento de la compra, que se calcularía encima del impuesto regional existente sobre la transmisión de bienes inmuebles.

La propuesta tenía dos límites clave de alcance, que reducían de forma drástica el círculo de compradores afectados.

El primer límite se refiere al estatus de residencia, no solo a la ciudadanía. La medida estaba dirigida a compradores que no fueran residentes fiscales de la UE. Esto significa que no hay que mirar únicamente el pasaporte, sino también la residencia fiscal y jurídica. Un comprador que obtenga la residencia en España antes de la operación, en principio queda fuera de la aplicación de esta medida, incluso si llegara a aprobarse.

El segundo límite se refiere al tipo de vivienda. En la forma en que se presentó, la propuesta se aplicaba a la vivienda de segunda mano. Comprar una vivienda nueva o un inmueble en fase de construcción quedaba fuera del alcance del impuesto propuesto. Para quien considera proyectos off-plan, este matiz es especialmente importante.

Qué significa todo esto para el comprador en Marbella

Resumamos las conclusiones prácticas para quien está pensando en comprar una propiedad en Costa del Sol.

Hoy la medida no existe y la compra se realiza con las normas fiscales vigentes. En general, el derecho fiscal español no permite la retroactividad de los impuestos sobre la transmisión de bienes inmuebles en operaciones ya cerradas, y una compra completada es un derecho ya adquirido. En otras palabras, ni siquiera una hipotética aprobación futura de la ley alcanzaría operaciones cerradas antes de su entrada en vigor. Ningún legislador propuso la retroactividad de esta medida.

Para quienes, de todos modos, planean vivir en España, hay una respuesta natural a la pregunta sobre el impuesto. Obtener la residencia antes de que se complete la compra elimina por completo la posible exposición a esta medida, incluso si llegara a aprobarse, ya que el impuesto estaba dirigido precisamente a los no residentes de la UE. Aquí el tema se conecta directamente con rutas alternativas de visado tras el cierre de la Golden Visa, la visa de nómada digital y la visa sin derecho a trabajar, que ya están en la agenda de muchos compradores.

Para quienes compran una segunda vivienda o un inmueble de inversión sin intención de obtener la residencia, es importante recordar el límite por tipo de vivienda: las viviendas nuevas y los inmuebles en fase de construcción quedaban fuera del alcance del impuesto propuesto. Nuevos proyectos y villas en Costa del Sol siguen estando totalmente disponibles para compradores internacionales.

Cómo reaccionar de forma razonable: planificar en lugar de entrar en pánico

La respuesta correcta a este tema no es la alarma, sino la planificación tranquila. Si alguna vez la iniciativa se mueve, la respuesta razonable sería una estructura bien pensada de la operación, no decisiones apresuradas impulsadas por titulares.

Una estrategia sensata se compone de varios elementos. Conviene mantener el estatus del proyecto de ley bajo observación, pero no incluir un impuesto inexistente en el presupuesto de la compra. También conviene aclarar con antelación tu estatus de residencia, porque sería la residencia, no la ciudadanía, lo que determinaría la exposición a la medida. Desde el principio, vale la pena trabajar con un asesor fiscal y un abogado en España que evalúen tu situación concreta. Y si la operación ya está en marcha, tiene sentido revisar plazos y condiciones del contrato.

También es importante lo que ocurre con el mercado en sí a raíz de estas noticias. Las estadísticas oficiales de España para 2025 mostraron un retroceso notable de compradores no residentes: el número de estas operaciones bajó casi un diez por ciento año contra año, hasta algo más de cincuenta y un mil operaciones, el nivel más bajo en cuatro años. Parte de este enfriamiento muchos lo atribuyen precisamente a la incertidumbre sobre las iniciativas fiscales y al cierre de la Golden Visa. Esto significa que, para el comprador que se informa sobre la situación real y no sobre titulares, en el mercado hay menos competencia por parte de quienes se asustaron con el ruido mediático.

El equipo de ABARZO ayuda a entender el contexto fiscal y jurídico actual para comprar una propiedad en Marbella y a estructurar la operación teniendo en cuenta tu situación de residencia. Ponte en contacto con nosotros para comentar tu caso.

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