¿Crash del mercado inmobiliario español en 2026 y 2027? La gran actualización

Cada semana alguien me hace la misma pregunta. ¿Se está desplomando el mercado inmobiliario español? ¿Conviene esperar otro año? ¿Es 2026 el año en que por fin se rompe?

Mi respuesta no ha cambiado desde 2025, y los datos que llegan ahora por fin la están alcanzando. No, el mercado no se está desplomando. Pero tampoco es el mercado que les vendieron a muchos hace dos años. Algo ha cambiado, y la mayoría de los análisis lo están describiendo mal.

Escribo esto como alguien que dirige agencias en dos zonas muy distintas de España — Marbella en la Costa del Sol y Torrevieja en la Costa Blanca. Ver el mismo mes desde ambos lados dice más que cualquier índice.

Ya lo dije en 2025

En 2025 grabé un vídeo preguntando si el mercado español era una burbuja. Entonces el ambiente seguía siendo eufórico y la pregunta sonaba pesimista. Las cifras que llegan ahora se parecen mucho a lo que describí entonces: no un desplome, sino un mercado que deja de premiar al vendedor que pone precio con la esperanza.

Entró demasiado dinero, y los precios nunca volvieron a bajar

La explicación más sencilla de dónde estamos es la honesta. En los últimos años entraron cantidades enormes de dinero en la vivienda española. Financiación barata, mudanzas tras la pandemia, capital extranjero buscando un sitio estable y soleado. Los precios subieron porque la demanda subió de verdad.

Lo que no ha ocurrido es la corrección de las expectativas. El dinero se frenó. Los precios de salida no. En la mayoría de los casos que veo ahora, el propietario sostiene una cifra que era realista en un mercado más caliente y que sencillamente no es lo que un comprador paga hoy.

Esa distancia — entre lo que quiere el propietario y lo que el mercado puede pagar realmente — está detrás de casi todo lo que usted lee hoy sobre el mercado español.

Todo el mundo habla de falta de oferta. Ese es el diagnóstico equivocado

Leerá en todas partes que España tiene falta de oferta. En el sentido más literal hay algo de verdad — se construye poca vivienda nueva, y en las mejores zonas realmente no queda suelo donde edificar.

Pero no es eso lo que ocurre sobre el terreno, y no es por eso que a un comprador le cuesta encontrar algo hoy.

Producto hay de sobra. Abra cualquier portal y encontrará cientos de anuncios en Marbella y miles en la Costa Blanca. Lo escaso es el cruce entre una propiedad que merece la pena y un precio que un comprador serio vaya a firmar.

El producto sobrevalorado no es oferta. Es decoración. Se queda un año en el portal, acumula bajadas de precio en público y le enseña a cada comprador que lo ve que ese vendedor no va en serio. Los portales parecen llenos. El mercado real es fino.

Flippers, impuestos y por qué construir obra nueva es cada vez más difícil

Hay un segundo mecanismo que empuja los precios hacia arriba y sobre el que casi nadie escribe, y no tiene nada que ver con que alguien quiera vivir en la propiedad. Son los impuestos de compra.

Se compra una propiedad, se mantiene poco tiempo y se revende. El comprador paga entre un siete y un diez por ciento en impuesto de transmisiones y gastos. Cuando vende, no está dispuesto a asumir una pérdida, así que ese impuesto entra en el siguiente precio de salida. El siguiente comprador vuelve a pagar los mismos impuestos y hace exactamente lo mismo. Cada vuelta de la misma propiedad añade otra capa de impuestos a su precio, y ninguna de ellas mejora la propiedad lo más mínimo.

Eso no es valor. Es fricción puesta en precio como si fuera valor. En un mercado con muchas reventas a corto plazo — y en esta costa las hay de sobra — los precios suben solos, sin nada debajo que los sostenga.

En la obra nueva el problema va al revés y acaba en el mismo sitio. El suelo en las zonas que la gente realmente quiere está prácticamente agotado. Los costes de construcción han subido con fuerza y siguen subiendo. Pero los precios de obra nueva no pueden subir sin más para cubrirlo, porque el comprador tiene un techo y en gran parte de la costa ya estamos en él.

Así que el apretón cae sobre el margen del promotor. Construir es un negocio realmente arriesgado: los costes pueden subir a mitad de obra lo suficiente como para comerse todo el margen de un proyecto que hace dieciocho meses parecía sólido sobre el papel. Cuanto más fino es el margen, menos motivos hay para asumir ese riesgo — y un promotor que pierde dinero en una promoción no empieza la siguiente.

Esa es la verdadera historia de la oferta, y no es la que le están vendiendo. No una escasez que justifique pagar cualquier cosa hoy, sino una cartera de proyectos que se adelgaza porque las cuentas de construir han dejado de salir, junto a un mercado de segunda mano que se infla solo a base de impuesto sobre impuesto. Ninguna de las dos es razón para pagar de más. Las dos son razones para mirar mucho mejor qué compra y a qué precio.

El mercado no está muerto. Está selectivo

Esta es la parte que se pierde en los titulares. Una propiedad bien valorada en una buena zona se sigue vendiendo, y se vende rápido. Lo veo todos los meses.

Nuestras propias cifras cuentan la historia mejor que cualquier índice. En el conjunto de nuestras empresas cerramos menos operaciones que en el periodo anterior — pero el valor medio de venta por propiedad subió. Menos operaciones, operaciones mayores. Eso no es un mercado que muere. Es un mercado que ha dejado de premiar lo mediocre y ha empezado a premiar la calidad y el precio correcto.

Si su propiedad es la adecuada y su precio es el adecuado, usted no está en un mercado difícil en absoluto. Si su precio es una cifra que decidió en 2023, sí lo está.

Marbella está ajustando precios más rápido que Torrevieja

Dirigir empresas en los dos sitios me da una comparación que la mayoría de agentes no tiene, y la diferencia es clara.

En Marbella el propietario asume la realidad más rápido. Aquí el vendedor es más veces internacional, está más veces asesorado, y más veces tiene la propiedad como activo y no como hogar. Cuando el mercado le dice una cifra, ajusta. El reajuste se ve claramente en toda la segunda mano.

En Torrevieja y en la Costa Blanca el propietario aguanta su precio mucho más tiempo. El perfil del vendedor es distinto — más propietario particular, más apego emocional, menos contacto con asesoramiento profesional. El ajuste también llegará allí, simplemente es más lento.

Mismo país, mismo año, dos velocidades completamente distintas. Quien le diga que «el mercado español» está haciendo una sola cosa no ha mirado las dos costas.

Por qué le están diciendo que corra

Hay una razón por la que en mi sector se repite tanto la historia de la falta de oferta. La escasez crea urgencia, y la urgencia cierra operaciones. Si un comprador cree que no queda nada, deja de negociar. Si un vendedor cree que viene un shock, pone a la venta hoy.

Entiendo el incentivo. No creo que le sirva a usted.

La verdad es menos dramática y más útil: para un comprador disciplinado las condiciones son las de siempre. Puede negociar. Puede esperar a la propiedad correcta en vez de la disponible. Puede levantarse de la mesa. Nada de eso se lo ha quitado el mercado — solo el relato que le están contando sobre él.

Si quiere vender

La conversación más difícil que tengo es con un propietario cuya cifra ya no existe. No es un mensaje agradable y muchos agentes evitan darlo, porque decirle al vendedor lo que quiere oír es como se gana el encargo.

Prefiero perder el encargo antes que gastarle un año de su vida. Una propiedad con el precio correcto se mueve. Una propiedad con precio de esperanza acumula bajadas en público y acaba vendiéndose por menos de lo que habría conseguido si hubiera sido honesta desde el principio.

Antes de invertir en España, hable con alguien que sepa decirle que no

Asesoramos en los dos mercados — Marbella y la Costa del Sol, y Torrevieja, Alicante y la Costa Blanca. Se comportan de forma distinta, están en puntos distintos del mismo ciclo, y lo que es una buena compra en uno a menudo es una mala compra en el otro.

Lo que hacemos en realidad es decirle qué merece la pena comprar y qué no. A veces eso significa decirle que la propiedad de la que se ha enamorado está un veinte por ciento por encima de lo que vale, o que la zona que ha elegido no va a hacer en diez años lo que usted espera.

Si está pensando en comprar en España en 2026 o 2027, hable con nosotros antes de comprometerse con nada. Una conversación no le cuesta nada. La compra equivocada le cuesta una década.

Vadim Nay Fundador de ABARZO Real Estate — Marbella · Costa del Sol y de Alicante Real Estate — Costa Blanca · Torrevieja Escríbame hoy — le respondo el mismo día. WhatsAppInstagram