La visa de oro está cerrada: cómo puede obtener el estatus de residente en España un comprador con recursos en 2026 y por qué esto no frenó la entrada de capital en Marbella.

Más de diez años, la compra de un inmueble en España por un importe de al menos medio millón de euros abría automáticamente el camino a la residencia. Para muchos compradores con recursos, la Golden Visa de Marbella no era solo un extra para una villa junto al mar, sino la razón misma de la operación: al adquirir una vivienda, el inversor obtenía el derecho a vivir en Europa, la libertad de desplazamiento por el espacio Schengen y una vía clara hacia la residencia permanente. En 2025, este esquema se cerró.

Para el público que considera Costa del Sol como base para la familia o como un activo a largo plazo, la cuestión se planteó de forma tajante: si la compra de un inmueble ya no otorga estatus de residente, ¿cómo vivir legalmente en España ahora? La buena noticia es que quedan varias vías y, para la mayoría de perfiles de compradores, funcionan. Esta guía desglosa qué se cerró exactamente, qué conservaron los titulares de visados vigentes y qué rutas llevan a la residencia española en 2026.

El material tiene carácter informativo y no sustituye la consulta de un abogado y de un asesor fiscal especializados para un caso concreto.

Versión breve para quienes van con prisa

La Golden Visa de España, que concedía la residencia por la compra de un inmueble de al menos medio millón de euros, fue derogada por la Ley Orgánica 1/2025 a partir del 3 de abril de 2025. Ya no se aceptan nuevas solicitudes mediante inversiones en inmuebles, pero los titulares vigentes conservan sus derechos y la posibilidad de prorrogar. La compra de inmuebles por parte de extranjeros sigue siendo totalmente legal; simplemente ya no otorga automáticamente el derecho a la residencia. Las principales alternativas en 2026 son: la visa de nómada digital (Digital Nomad Visa) para quienes trabajan a distancia, la visa sin derecho a trabajar (Non-Lucrative Visa) para quienes viven de ingresos pasivos o ahorros, y también visados para emprendedores. Para muchos expatriados, el elemento clave es el régimen fiscal especial para expatriados, conocido como Beckham Law, con un tipo fijo del 24 por ciento.

Qué se cerró exactamente y por qué

La Golden Visa se introdujo en 2013 mediante una ley de apoyo al emprendimiento como herramienta para atraer capital extranjero en el contexto de la crisis económica de aquel momento. Vinculaba la obtención de la residencia con la compra de un inmueble en España por un importe de quinientos mil euros o más, sin tener en cuenta la hipoteca y las cargas, además de con una serie de inversiones financieras.

La derogación se formalizó mediante la Ley Orgánica 1/2025, publicada el 3 de enero de 2025, y entró en vigor tres meses después, es decir, el 3 de abril de 2025. Desde esa fecha, no se aceptan nuevas solicitudes que cumplan los criterios de la Golden Visa. No desapareció solo la opción de los inmuebles, sino también otras modalidades de inversión, incluida la obtención de la residencia mediante la compra de deuda pública española por un importe de dos millones de euros.

La motivación de las autoridades fue social. El Gobierno explicó la decisión por el deseo de convertir la vivienda en un derecho accesible para quienes ya viven y trabajan en el país, y no en un objeto de especulación. Se argumentó que la gran mayoría de estas visas estaban vinculadas precisamente a inmuebles en ciudades con un mercado de vivienda sobrecalentado. También influyó la presión desde Bruselas: desde 2022, el Parlamento Europeo ha estado pidiendo el cierre de esquemas similares en todo el bloque, citando riesgos de blanqueo de capitales. España no fue la primera; Portugal cerró su ruta a través de inmuebles en 2023 y, en ese mismo periodo, Irlanda también canceló su programa.

Entre 2014 y 2023, España concedió alrededor de veintidós mil Golden Visas, y una parte importante de los solicitantes eran ciudadanos de países fuera de la UE. El cierre de este canal eliminó una de las rutas de migración por inmuebles más populares de Europa.

Qué conservan los titulares vigentes del visado

La derogación no tiene efecto retroactivo para quienes ya están dentro del sistema. Las solicitudes presentadas antes del 3 de abril de 2025 se tramitan con las normas anteriores. Los titulares vigentes de la Golden Visa conservan sus derechos de residencia, pueden prorrogar las autorizaciones cumpliendo los criterios iniciales y avanzar hacia la residencia permanente después de cinco años de residencia. El visado también permitía a los miembros más cercanos de la familia del solicitante, el cónyuge y los hijos, disfrutar de la residencia.

Conclusión práctica para el mercado: los compradores que lograron entrar en el programa antes del plazo no perdieron nada. Para todos los demás, la entrada mediante la compra de un inmueble está cerrada y hay que mirar rutas alternativas.

La compra de inmuebles en Marbella sigue totalmente abierta

Es importante aclarar el malentendido principal. La derogación de la Golden Visa no limita el derecho de los extranjeros a comprar inmuebles en España. La adquisición de una villa o de apartamentos en Marbella sigue siendo totalmente legal y accesible para no residentes, y la selección actual de inmuebles en Costa del Sol sigue abierta para compradores de cualquier parte del mundo. Ha cambiado una cosa: la compra en sí ya no da automáticamente el derecho a la residencia.

Esta separación entre dos temas, la compra de un activo y la obtención del estatus, es la esencia de la nueva realidad de 2026. Antes se resolvían con una sola operación; ahora hay que planificarlos por separado. Para un comprador con recursos, esto significa que la estrategia de propiedad del inmueble y la estrategia de residencia deben construirse en paralelo, desde el principio.

Alternativa primera: la visa de nómada digital

Para los compradores que siguen trabajando a distancia para empresas o clientes fuera de España, la visa de nómada digital se ha convertido en una de las rutas más solicitadas. Se introdujo en enero de 2023 dentro de la ley de startups y permite a ciudadanos de países fuera de la UE vivir en España y trabajar a distancia durante un plazo de hasta cinco años.

En 2026, el umbral mínimo de ingresos se vincula al doscientos por ciento del salario mínimo español y asciende a aproximadamente dos mil ochocientos cincuenta euros al mes para un solo solicitante. Para una familia, los umbrales son más altos: aproximadamente entre mil sesenta y setenta euros al mes para el primer miembro de la familia y entre trescientos cincuenta y trescientos sesenta euros al mes para cada miembro adicional. También se exige no más del veinte por ciento de los ingresos procedentes de empresas españolas, un historial de empleo y un seguro médico privado con cobertura completa por parte de un proveedor español.

Se puede presentar la solicitud en el consulado español del país de residencia, lo que da una visa anual, o desde dentro de España a través de la unidad competente, lo que da una autorización de tres años. Un matiz importante que advierten los abogados: no se puede pasar a la visa de nómada digital desde dentro del país desde una visa sin derecho a trabajar o desde una entrada como turista; para ello hay que salir y presentar la solicitud en el consulado.

Para un comprador de un inmueble en Marbella, esta ruta es especialmente lógica si la fuente de ingresos está en el extranjero y la propia villa o apartamento se convierte en la base para vivir y trabajar junto al mar.

Alternativa segunda: visa sin derecho a trabajar

Para quienes no trabajan y viven de ingresos pasivos, rentas, dividendos o ahorros, encaja la visa sin derecho a trabajar (Non-Lucrative Visa). Es una ruta clásica para familias con recursos, jubilados anticipados y personas cuyo capital ya les genera ingresos.

En 2026, se debe acreditar un ingreso pasivo de aproximadamente dos mil cuatrocientos euros al mes, que equivale a unos veintiocho mil ochocientos euros al año, además de contar con un seguro médico privado integral de un proveedor español y superar una verificación de ausencia de antecedentes penales. Por cada miembro adicional de la familia se requiere, además, aproximadamente seiscientos euros al mes de ingresos acreditados; es decir, para una pareja se necesitan alrededor de tres mil euros al mes.

Esta ruta tiene una limitación importante que los solicitantes a menudo subestiman: prohibición total de cualquier actividad laboral, incluido el trabajo a distancia. Si es necesario trabajar, habrá que elegir la visa de nómada digital. Además, la visa sin derecho a trabajar implica residir en el país durante la mayor parte del año, lo que convierte al solicitante en residente fiscal de España con todas las consecuencias para los ingresos globales. Por eso, para esta ruta, la planificación fiscal antes del traslado es especialmente importante.

Alternativa tercera: rutas para emprendedores

Para quienes están dispuestos a gestionar un negocio en España o a invertir en una empresa, se mantienen las rutas de visado para emprendedores. Requieren un plan de negocio bien elaborado y, por lo general, la acreditación de un beneficio público o económico del proyecto. Este camino es más difícil de preparar, pero sigue abierto para inversores activos que quieren no solo vivir en el país, sino desarrollar un negocio allí. Aquí es especialmente importante contar con acompañamiento jurídico profesional, ya que los requisitos para justificar el proyecto son estrictos.

Elemento clave: el régimen fiscal Beckham

Para muchos expatriados del segmento premium, el aspecto fiscal del traslado es más importante que la propia ruta de visado. Aquí el papel central lo desempeña el régimen fiscal especial para expatriados, ampliamente conocido como Beckham Law.

La escala progresiva estándar del impuesto sobre la renta en España llega hasta el 47 por ciento para los ingresos altos, y el tipo exacto depende de la comunidad autónoma. El régimen Beckham permite a las personas que cumplan los requisitos pagar un tipo fijo del 24 por ciento sobre los ingresos laborales de fuente española hasta seiscientos mil euros al año. El régimen se aplica durante el año de llegada más los cinco años siguientes, es decir, hasta seis años, siempre que la persona no haya sido residente fiscal en España durante los cinco años anteriores al traslado. En general, los ingresos extranjeros no se gravan en España, aunque hay excepciones.

Aquí hay una limitación importante que hay que entender con antelación. El régimen Beckham está disponible para titulares de la visa de nómada digital que trabajan con un contrato laboral para una empresa fuera de España. Los autónomos registrados quedan excluidos del régimen y pagan según la escala progresiva estándar, además de las cotizaciones sociales obligatorias. Los titulares de la visa sin derecho a trabajar no tienen derecho al régimen Beckham, ya que está reservado para quienes se trasladan por actividad laboral.

Para acogerse al régimen, hay que presentar la solicitud en un plazo de seis meses desde el registro en el sistema de seguridad social o desde el inicio de la actividad correspondiente. Si se supera ese plazo, la persona pasa automáticamente a la tributación estándar, lo que para un ingreso alto significa perder cantidades importantes. Por eso, la estrategia fiscal debe planificarse desde el primer día, no después del traslado.

Cómo elegir la ruta: lógica para el comprador de un inmueble

Resumamos todo desde la perspectiva de quien compra un inmueble en Marbella y planea vivir aquí. Si sus ingresos son activos y provienen del trabajo a distancia para un empleador extranjero, su ruta es la visa de nómada digital, y si trabaja con contrato laboral, se añade la ventaja fiscal del régimen Beckham. Si vive de ingresos pasivos, rentas o ahorros y no planea trabajar, le encaja la visa sin derecho a trabajar, pero con una planificación fiscal cuidadosa debido a la residencia fiscal automática. Si quiere gestionar un negocio en España, conviene considerar rutas para emprendedores con acompañamiento profesional.

La conclusión general es que la compra de un inmueble y la obtención del estatus de residente ahora son dos proyectos separados, que tiene sentido llevar en paralelo. La villa o el apartamento siguen siendo un activo y una base para la vida, y el estatus se construye a través de la ruta que se ajusta a su fuente de ingresos y a su situación fiscal.

Por qué la derogación no frenó la entrada de capital en Marbella

Podría parecer que el cierre de la Golden Visa debía haber enfriado la demanda de compradores con recursos. En la práctica, no ocurrió, y la razón está en la propia naturaleza de la demanda en Costa del Sol.

Cada vez más compradores adquieren inmuebles en Marbella no como una inversión “pura” orientada a la residencia, sino como un activo familiar para varias generaciones, pensado para su uso, para vivir y para la tenencia a largo plazo. En un contexto de incertidumbre geopolítica y de regímenes fiscales cambiantes, los mercados residenciales de prestigio que combinan calidad de vida con estabilidad política y económica atraen cada vez más atención. Marbella, con su clima, su infraestructura y su entorno multicultural consolidado, se beneficia directamente de esta tendencia.

Dicho de otro modo, para la audiencia que elige Marbella, la residencia era un complemento agradable, pero no el motivo principal. Las personas compran aquí por el estilo de vida, por la seguridad del capital y por el futuro familiar, y el estatus de residente, si hace falta, se tramita mediante rutas alternativas que son suficientes. La oferta limitada de viviendas bien ubicadas y la demanda internacional sostenida siguen apoyando el mercado.

El equipo de ABARZO ayuda a construir una estrategia de compra de inmuebles en Marbella teniendo en cuenta sus planes de residencia y a elegir un inmueble que responda a sus objetivos a largo plazo. Contáctenos para analizar su situación.

ABARZO Real Estate — Su guía en bienes raíces y lifestyle de Marbella