Licencias turísticas de Marbella en 2026: guía completa sobre la reforma de la VFT y su impacto en la rentabilidad del alquiler

Si compra una propiedad en Marbella con la idea de obtener ingresos por alquiler, o si ya alquila una villa o un apartamento a turistas, 2026 ha supuesto un punto de inflexión. En el último año y medio, las normas sobre alquiler de corta estancia en Andalucía se han reescrito varias veces, y en primavera el Tribunal Supremo de España anuló uno de los elementos clave del nuevo sistema. Para el inversor, esto significa tanto nuevas oportunidades como nuevos riesgos, que afectan directamente al cálculo de la rentabilidad.

Esta guía explica qué ha cambiado exactamente, a quién afecta, qué documentos se necesitan ahora y cómo todo ello se refleja en la rentabilidad de un inmueble de alquiler en Costa del Sol. El material tiene carácter informativo y no sustituye la consulta de un abogado especializado sobre una situación concreta.

Versión breve para quienes van con prisa

La licencia turística en Andalucía se llama oficialmente VFT (Vivienda con Fines Turísticos) y se tramita mediante una declaración responsable en el Registro de Turismo de Andalucía. Los cambios principales del último año y medio son: para los inmuebles en edificios de viviendas, ahora es obligatorio el consentimiento de la comunidad de propietarios por mayoría de tres quintos de los votos; las sanciones por incumplimientos han aumentado; y el registro nacional de alquiler de corta estancia NRUA, introducido en julio de 2025, fue anulado por el Tribunal Supremo el 21 de mayo de 2026. Buena noticia para los inversores: el derecho a alquilar con fines turísticos pasa efectivamente con el inmueble al comprar, aunque el nuevo propietario debe presentar su propia declaración.

Por qué es importante ahora

La demanda de alquiler en Marbella, tanto de corta como de larga estancia, se mantiene estable y alta, y la oferta limitada de vivienda nueva sostiene los precios. En esta situación, la posibilidad de alquilar legalmente a turistas influye directamente en el atractivo de inversión del inmueble y en el precio de reventa. Por eso, la incertidumbre sobre las licencias VFT ha sido durante años uno de los principales quebraderos de cabeza para los compradores en Costa del Sol.

En 2026, parte de esa incertidumbre se ha reducido, pero a cambio ha aparecido un sistema más complejo y por capas de cumplimiento. Lo desglosamos por niveles.

Tres niveles de regulación: cómo funciona el sistema en 2026

Hasta julio de 2025, el propietario se enfrentaba a dos niveles de requisitos. Ahora, en la práctica, son tres y están entrelazados.

Nivel uno: registro regional VFT en Andalucía

Este es el fundamento de todo el sistema. Andalucía regula el alquiler turístico mediante el Decreto 28/2016 con modificaciones posteriores. Aquí es donde se tramita el registro VFT con todos los requisitos técnicos y de funcionamiento. Sin un registro regional vigente, no es posible ningún otro nivel de cumplimiento.

Formalmente, la VFT no es una licencia clásica, sino una declaración responsable que usted presenta en el Registro de Turismo de Andalucía, confirmando que el inmueble cumple todos los requisitos de la ley. Tras la aceptación de la declaración, obtiene un número de registro oficial en formato VFT con letras intermedias que indican la provincia (para Málaga es MA). Este número debe aparecer en todos los anuncios de alquiler.

Nivel dos: registro nacional NRUA y su anulación

Desde el 1 de julio de 2025, en España funciona un sistema nacional de registro introducido por el Real Decreto 1312/2024. Cada inmueble publicado en plataformas con reserva y pago en línea, como Airbnb o Booking.com, debía obtener un número único de alquiler NRUA, vinculado al Registro de la Propiedad.

Sin embargo, este nivel resultó ser jurídicamente inestable. El 21 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo de España, mediante su resolución, anuló el registro nacional NRUA, al considerarlo una intervención inconstitucional en las competencias de las comunidades autónomas. Esto fue el resultado de un conflicto jurisdiccional entre el gobierno regional de Andalucía y las autoridades centrales en Madrid. Tras esta decisión, el número de registro nacional NRUA y la declaración anual asociada ya no se aplican, mientras que la licencia regional VFT y la Ventanilla Única digital mantienen su validez.

Para el propietario, esto significa una simplificación práctica: se elimina una capa completa de burocracia duplicada. Pero es importante entender que la situación evoluciona y que conviene seguir las publicaciones oficiales de la Junta de Andalucía de forma regular, ya que la base regulatoria sigue cambiando.

Nivel tres: consentimiento de la comunidad de propietarios

Este es uno de los cambios más importantes para los inversores que compran apartamentos, no villas independientes. Desde el 3 de abril de 2025, los propietarios en edificios de viviendas deben obtener el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios para realizar alquiler turístico.

Se requiere una votación por mayoría de tres quintos del total de cuotas de los propietarios en la comunidad, con un periodo de espera de veinte días después de notificar el protocolo de la junta, durante el cual pueden presentarse objeciones. Sin ese consentimiento, el alquiler turístico no está permitido, incluso si en los estatutos de la comunidad no existe una prohibición directa. Y al revés: si la comunidad ya ha votado una prohibición, no es posible obtener una nueva licencia VFT para ese inmueble.

Para una villa independiente sin comunidad de propietarios, este nivel no se aplica; basta con el registro regional. Esta es una de las razones por las que las villas en residencias cerradas y en direcciones prestigiosas siguen siendo especialmente atractivas para inversores orientados al alquiler.

Qué significa para el comprador: la licencia pasa con el inmueble

Probablemente, la principal buena noticia de la reforma para el mercado de inversión es que el derecho a alquilar con fines turísticos ahora está efectivamente vinculado al inmueble y pasa con la compra. Antes, la incertidumbre en este punto alejaba a parte de los compradores que veían la vivienda como un activo de alquiler.

Al mismo tiempo, hay un matiz importante. El registro VFT está vinculado tanto al inmueble como al propietario. Al vender, el nuevo propietario debe presentar su propia declaración responsable y se anula el registro anterior. El procedimiento suele ser rápido y totalmente electrónico: el nuevo propietario o su representante presenta declaración responsable, notificando al organismo el cambio de titularidad. Al comprador le conviene comprobar que todos los requisitos siguen cumpliéndose antes de presentar la nueva declaración, ya que las normas podrían haber cambiado desde el registro inicial.

Por eso, conviene evaluar la capacidad de generar ingresos por alquiler (rentability) antes de la operación, no después. La compatibilidad del inmueble con el uso turístico según el plan urbanístico local, la ausencia de prohibición en los estatutos de la comunidad y la existencia de los documentos necesarios determinan directamente si podrá obtener ingresos por alquiler de forma legal.

Requisitos del inmueble: qué se necesita para obtener VFT

Para tramitar el registro VFT en Andalucía en 2026, el inmueble debe cumplir una serie de condiciones.

Por parte del propio inmueble se requiere la licencia de primera ocupación (licencia de primera ocupación) o el equivalente municipal, que confirme la legalidad de la construcción; el certificado energético vigente, registrado en Junta de Andalucía; y el informe municipal de compatibilidad urbanística, que confirme que el inmueble está en una zona donde el plan local permite el uso turístico. Este último documento suele convertirse en la principal barrera, ya que algunos municipios han limitado o suspendido la concesión de nuevas licencias en determinadas zonas.

Por parte de la comunidad de propietarios, los estatutos no deben incluir una prohibición directa de la actividad turística, y si es necesario se requiere el consentimiento de los propietarios por la mayoría descrita arriba. Para confirmar la ausencia de prohibición, se obtiene un certificado del administrador de la comunidad.

También existen estándares mínimos de calidad: control de clima (acondicionamiento y calefacción en dormitorios y zonas de estar), internet para los huéspedes, botiquín de primeros auxilios, libros oficiales de reclamaciones de Junta de Andalucía, registro de todos los huéspedes en la policía dentro de las 24 horas posteriores al check-in, información turística con teléfonos de emergencias, ropa de cama limpia y limpieza profesional entre estancias, y una cocina equipada.

Procedimiento paso a paso

El sistema se basa en la declaración responsable, no en una autorización previa. Esto significa que, tras presentar la declaración, puede iniciar la actividad sin esperar una aprobación separada.

Primero se reúne todo el paquete de documentos. Las mayores demoras suelen deberse precisamente al informe municipal de compatibilidad y al certificado de la comunidad, por lo que conviene empezar por ellos. Después, a través del portal en línea de Junta de Andalucía, se presenta declaración responsable indicando la referencia catastral y la dirección del inmueble, los datos del propietario y el NIE, la declaración de cumplimiento de los requisitos y la capacidad máxima declarada. En los días siguientes a la presentación, recibe el número de registro VFT, que luego se publica en todos los materiales de marketing y en los anuncios de las plataformas.

Si todos los documentos están en regla, la propia declaración se presenta y se tramita en una o dos semanas. Pero la recopilación previa de documentos, especialmente el informe municipal de compatibilidad, puede tardar entre dos y ocho semanas, por lo que para el ciclo completo hasta estar listo para operar, es razonable contar de uno a tres meses.

Coste de la tramitación

El registro en sí de VFT no conlleva tasas estatales; el sistema de declaración responsable es gratuito. Los gastos prácticos se componen del certificado energético (aproximadamente de cien a doscientos cincuenta euros, según la superficie), el informe municipal de compatibilidad (del orden de cincuenta a ciento cincuenta euros, depende del municipio), el certificado del administrador de la comunidad (aproximadamente de treinta a trescientos euros), el acompañamiento jurídico para preparar la solicitud y, si es necesario, la adecuación del inmueble a los estándares mínimos.

Sanciones: ha subido el precio del incumplimiento

La reforma regulatoria ha endurecido claramente la responsabilidad. La explotación del alquiler turístico sin registro es una infracción administrativa. Las sanciones varían desde dos mil euros por incumplimientos menores hasta ciento cincuenta mil euros por incumplimientos graves, y un decreto-ley separado, aprobado en abril de 2025, elevó el límite máximo de las sanciones hasta seiscientos mil euros en los casos más graves. Las plataformas también están obligadas a comprobar los números de licencia antes de publicar, y los anuncios sin un número válido pueden rechazarse o retirarse.

Causas frecuentes de denegación

La denegación del registro suele estar relacionada con varias situaciones típicas. Es la prohibición del alquiler turístico en los estatutos de la comunidad, que no se puede eludir; la incompatibilidad con la zonificación, cuando el plan urbanístico local no permite el uso turístico en esa zona; la falta de licencia de primera ocupación, algo habitual en inmuebles antiguos; el incumplimiento de los estándares mínimos de habitabilidad; y discrepancias entre la descripción registrada del inmueble y su uso real.

Para el comprador, la conclusión es sencilla: hay que evaluar la capacidad de alquiler antes de la operación. Un documento que falte o una limitación ya aprobada por la comunidad pueden cerrar por completo la posibilidad de alquilar turísticamente de forma legal, y con ello, una parte de la rentabilidad esperada.

Cómo afecta la reforma a la estrategia de inversión

Resumamos todo desde la perspectiva del inversor. La anulación del registro nacional NRUA eliminó una capa de burocracia duplicada y redujo la carga operativa. El hecho de que el derecho a alquilar turísticamente pase con el inmueble aumentó la previsibilidad para quienes compran activos de alquiler. Pero el requisito de consentimiento de la comunidad de propietarios hizo que los apartamentos en edificios de viviendas sean más sensibles a la postura de los vecinos, mientras que las villas independientes en residencias cerradas quedaron en una posición más estable.

El sentido práctico para quien elige un inmueble para alquilar es que la estructura de propiedad y la zona urbanística ahora importan tanto o más que la ubicación y la calidad del propio inmueble. Una villa en una dirección prestigiosa sin comunidad de propietarios y con un historial urbanístico limpio conlleva menos riesgo regulatorio que un apartamento en un edificio donde la cuestión del alquiler turístico no se ha resuelto mediante votación.

El equipo de ABARZO ayuda a analizar la capacidad de alquiler de un inmueble concreto incluso antes de la operación y a elegir una propiedad que cumpla sus objetivos de inversión en Costa del Sol. Contáctenos para comentar su situación.

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