Podatek 100% dla kupujących spoza UE w Hiszpanii: co jest prawdą, a co medialnym szumem w 2026 roku

Mało który tytuł prawny wywołał tyle emocji wśród międzynarodowych nabywców hiszpańskich nieruchomości, co informacja o podatku do stu procent od zakupów mieszkań przez obywateli państw spoza Unii Europejskiej. Brzmiało to jak wyrok dla rynku: zapłać za dom, a potem oddaj państwu jeszcze tyle samo. Dla kupujących z Wielkiej Brytanii, USA, Szwajcarii, Rosji i innych krajów poza UE zabrzmiało to jak sygnał, że drzwi do Hiszpanii się zamykają.

Po ponad roku od pierwszej zapowiedzi wokół tej inicjatywy wciąż jest więcej paniki niż faktów. Między intencją polityczną a obowiązującym prawem jest cała droga parlamentarna, której ta inicjatywa wciąż nie przeszła. Ten przewodnik oddziela medialny szum od prawnej rzeczywistości: co dokładnie zaproponowano, gdzie ta inicjatywa jest obecnie, kogo w ogóle dotyczy i jak rozsądnie działać jako nabywca nieruchomości na Costa del Sol w 2026 roku.

Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje konsultacji z doradcą podatkowym i prawnikiem specjalizującym się w danej sytuacji.

Krótsza wersja dla tych, którzy się spieszą

Najważniejszy fakt: według stanu na połowę 2026 roku podatku w wysokości stu procent nie ma. Nie został przyjęty i nie obowiązuje. Inicjatywę ogłosił premier Pedro Sánchez w styczniu 2025 roku jako część pakietu działań mieszkaniowych i wniósł ją do parlamentu w formie projektu ustawy 22 maja 2025 roku. Od tego czasu projekt ustawy ani razu nie był omawiany ani głosowany w Kongresie, a z pakietu mieszkaniowego rządu na 2026 rok został cicho usunięty. Rząd ma mniejszość parlamentarną, kluczowi partnerzy koalicji publicznie są przeciw, a specjaliści od prawa konstytucyjnego i prawa UE wątpią w jego wykonalność. Propozycja dotyczyła wyłącznie kupujących, którzy nie są rezydentami UE, przy zakupie używanego mieszkania, i nie obejmowała nowych inwestycji. Zakup nieruchomości przez cudzoziemców pozostaje w pełni legalny na podstawie obowiązujących zasad. Tę kwestię warto mieć na radarze, ale nie traktować jej jako bieżącego kosztu.

Skąd wziął się ten nagłówek

13 stycznia 2025 roku premier Pedro Sánchez przedstawił pakiet działań mających zwalczać kryzys dostępności mieszkań. Jednym z nich była propozycja nowego podatku państwowego, formalnie nazwanego dodatkowym podatkiem państwowym od przekazania nieruchomości, skierowanego na zakupy mieszkań przez osoby niebędące rezydentami z krajów spoza UE.

22 maja 2025 roku rząd złożył projekt ustawy w hiszpańskim parlamencie. Deklarowana logika była społeczna: władze uważają, że w rozgrzanych nadmorskich i turystycznych strefach spekulacyjne zakupy dokonywane przez zagranicznych inwestorów podbijają ceny i wypychają lokalnych mieszkańców z rynku, a karzący podatek ma zmniejszyć ten popyt i uwolnić mieszkania dla rezydentów Hiszpanii.

To właśnie skala zapowiadanej stawki, do stu procent wartości obiektu, sprawiła, że wiadomość stała się światowym nagłówkiem. Na papierze oznaczałoby to podwojenie kosztu zakupu i najbardziej surowy reżim podatkowy dla zagranicznych nabywców w całej UE.

Kluczowy fakt: propozycja to jeszcze nie ustawa

Właśnie tu przebiega główna granica, którą gubią głośne nagłówki. Propozycja i ustawa to nie to samo.

Po piętnastu miesiącach od zapowiedzi projekt ustawy wciąż nie został formalnie skierowany do dyskusji w Kongresie. Żadna jego wersja nie trafiła na głosowanie, a własny pakiet mieszkaniowy rządu w styczniu 2026 roku cicho usunął ten środek z agendy. Według doniesień mediów na koniec marca 2026 roku, ponad dziesięć miesięcy po złożeniu projektu ustawy, wciąż nie był on omawiany w Kongresie. Źródło w rządzie przyznało, że nowe podatki należą do najtrudniejszych tematów do uzyskania większości w obecnym parlamencie.

Powód tkwi w politycznej arytmetyce. Rząd ma mniejszość parlamentarną, a kluczowi partnerzy koalicji publicznie sprzeciwili się tej propozycji. Równolegle specjaliści od prawa konstytucyjnego i prawa UE kwestionują, czy inicjatywa w obecnym kształcie w ogóle przejdzie kontrolę prawną.

Wniosek dla kupującego jest prosty: według stanu na połowę 2026 roku podatku w wysokości stu procent nie ma. Dziś nie trzeba płacić nic dodatkowego.

Wątpliwości prawne: dlaczego środek może nie przetrwać

Nawet jeśli inicjatywa kiedykolwiek dojdzie do głosowania, ma poważne słabości prawne, o których mówią prawnicy.

Po pierwsze zgodność z prawem UE. Różne traktowanie kupujących z UE i spoza UE może naruszać zasadę swobodnego przepływu kapitału, która w prawie europejskim obejmuje także kraje trzecie. Po drugie konstytucyjność. Podatek w wysokości stu procent może zostać uznany za konfiskacyjny, czyli naruszający zasadę proporcjonalności wpisaną w hiszpański system prawny. Po trzecie skuteczność. Kupujący spoza UE stanowią tylko niewielką część wszystkich transakcji, podczas gdy źródło problemu dostępności mieszkań leży w zbyt małej skali budowy, a nie w zagranicznym popycie.

Te wątpliwości nie gwarantują, że środek nie przejdzie, ale wyjaśniają, dlaczego nawet w przypadku przyjęcia czekałaby go prawie nieunikniona kontrola prawna.

Co dokładnie proponowano: ważne ograniczenia zakresu

Wokół tego tematu jest dużo nieporozumień, dlatego ważne jest jasne określenie, czym propozycja nie jest. To nie jest podatek od posiadania nieruchomości w Hiszpanii ani podatek od wynajmu. Chodziło o dodatkowy podatek w momencie zakupu, naliczany ponad istniejącym regionalnym podatkiem od przekazania nieruchomości.

Propozycja miała dwa kluczowe ograniczenia zakresu, które mocno zawężały krąg objętych kupujących.

Po pierwsze ograniczenie dotyczyło statusu rezydencji, a nie tylko obywatelstwa. Środek był skierowany do kupujących, którzy nie są podatkowymi rezydentami UE. Oznacza to, że trzeba patrzeć nie tylko na paszport, ale też na podatkową i prawną rezydencję. Kupujący, który uzyska rezydencję w Hiszpanii przed transakcją, zasadniczo byłby wyłączony spod działania tego środka, nawet gdyby został przyjęty.

Po drugie ograniczenie dotyczyło typu nieruchomości. W wersji, w jakiej została złożona, propozycja obejmowała mieszkania używane. Zakup nowej inwestycji lub obiektu na etapie budowy był poza zakresem proponowanego podatku. Dla kupującego rozważającego projekty off-plan jest to osobno ważna kwestia.

Co to wszystko oznacza dla kupującego w Marbelli

Zbierzmy praktyczne wnioski dla osób rozważających zakup nieruchomości na Costa del Sol.

Dziś tego środka nie ma, a zakup odbywa się według obowiązujących zasad podatkowych. Hiszpańskie prawo podatkowe co do zasady nie dopuszcza działania wstecz podatków od przekazania nieruchomości w odniesieniu do już zakończonych transakcji, a zakończony zakup to zakończone prawo. Innymi słowy, nawet hipotetyczne przyszłe przyjęcie ustawy nie objęłoby transakcji zamkniętych przed jej wejściem w życie. Żaden ustawodawca nie proponował działania wstecz tego środka.

Dla tych, którzy i tak planują mieszkać w Hiszpanii, naturalna odpowiedź na pytanie o podatek jest prosta. Uzyskanie rezydencji przed zakończeniem zakupu całkowicie usuwa potencjalne ryzyko związane z tym środkiem, nawet gdyby przeszedł, ponieważ podatek był skierowany właśnie do osób niebędących rezydentami UE. W tym miejscu temat łączy się bezpośrednio z alternatywnymi ścieżkami wizowymi po zamknięciu Złotej wizy, wizą cyfrowego nomady i wizą bez prawa do pracy, które i tak są na liście wielu kupujących.

Dla tych, którzy kupują drugi dom lub obiekt inwestycyjny bez zamiaru uzyskania rezydencji, ważne jest pamiętanie o ograniczeniu dotyczącym typu nieruchomości: nowe inwestycje i obiekty na etapie budowy były poza zakresem proponowanego podatku. Nowe projekty i wille na Costa del Sol pozostają w pełni dostępne dla międzynarodowych kupujących.

Jak reagować rozsądnie: planowanie zamiast paniki

Właściwa reakcja na ten temat to nie niepokój, tylko spokojne planowanie. Jeśli inicjatywa kiedykolwiek ruszy z miejsca, rozsądną odpowiedzią będzie przemyślana struktura transakcji, a nie pochopne decyzje pod wpływem nagłówków.

Zdrowa strategia składa się z kilku elementów. Warto obserwować status projektu ustawy, ale nie zakładać nieistniejącego podatku w budżecie zakupu. Warto wcześniej wyjaśnić własny status rezydencji, ponieważ to on, a nie obywatelstwo, określałby narażenie na ten środek. Od samego początku warto współpracować z hiszpańskim doradcą podatkowym i prawnikiem, którzy ocenią konkretną sytuację. A jeśli transakcja jest już w toku, sensowne jest sprawdzenie terminów i warunków umowy.

Ważne jest też to, co dzieje się z samym rynkiem na tle tych wiadomości. Oficjalne statystyki Hiszpanii za 2025 rok pokazały wyraźne wycofanie się kupujących niebędących rezydentami: liczba takich transakcji spadła prawie o dziesięć procent rok do roku, do nieco ponad pięćdziesięciu jednej tysięcy operacji, czyli najniższego poziomu od czterech lat. Część tego ochłodzenia wielu wiąże właśnie z niepewnością wokół inicjatyw podatkowych i zamknięciem Złotej wizy. Oznacza to, że dla kupującego, który rozumie realną sytuację, a nie tylko nagłówki, na rynku jest mniej konkurencji ze strony osób, które dały się przestraszyć medialnym szumem.

Zespół ABARZO pomaga zrozumieć aktualny kontekst podatkowy i prawny zakupu nieruchomości w Marbelli oraz ułożyć transakcję z uwzględnieniem Twojej sytuacji rezydencyjnej. Skontaktuj się z nami, aby omówić swój przypadek.

ABARZO Real Estate — Twój przewodnik po nieruchomościach i lifestyle Marbelli