Krach na rynku nieruchomości w Hiszpanii w 2026 i 2027? Wielka aktualizacja

Co tydzień ktoś zadaje mi to samo pytanie. Czy hiszpański rynek nieruchomości się załamuje? Czy poczekać jeszcze rok? Czy 2026 to rok, w którym wreszcie pęknie?

Moja odpowiedź nie zmieniła się od 2025 roku, a dane, które napływają teraz, wreszcie ją doganiają. Nie, rynek się nie załamuje. Ale nie jest już też rynkiem, który sprzedawano ludziom dwa lata temu. Coś się zmieniło, a większość komentarzy opisuje to błędnie.

Piszę to jako ktoś, kto prowadzi agencje w dwóch bardzo różnych częściach Hiszpanii — w Marbelli na Costa del Sol i w Torrevieji na Costa Blanca. Widzieć ten sam miesiąc z obu stron mówi więcej niż jakikolwiek indeks.

Mówiłem to już w 2025 roku

W 2025 roku nagrałem film z pytaniem, czy hiszpański rynek to bańka. Nastroje były wtedy wciąż euforyczne, a pytanie brzmiało pesymistycznie. Liczby, które napływają teraz, są bliskie temu, co wtedy opisałem: nie krach, ale rynek, który przestaje nagradzać sprzedających wyceniających nieruchomość na nadziei.

Wpłynęło za dużo pieniędzy, a ceny nigdy nie wróciły w dół

Najprostsze wyjaśnienie tego, gdzie jesteśmy, jest też najuczciwsze. W ostatnich latach w hiszpańskie nieruchomości wpłynęły ogromne pieniądze. Tanie finansowanie, przeprowadzki po pandemii, zagraniczny kapitał szukający miejsca stabilnego i słonecznego. Ceny rosły, bo popyt naprawdę rósł.

Nie nastąpiła natomiast korekta oczekiwań. Pieniądz zwolnił. Ceny ofertowe nie. W większości przypadków, które dziś widzę, właściciel trzyma się liczby, która była realna na gorętszym rynku i której kupujący po prostu dziś nie zapłaci.

Ta luka — między tym, czego chce właściciel, a tym, ile rynek naprawdę może zapłacić — stoi za niemal każdą historią, jaką czyta się teraz o hiszpańskim rynku.

Wszyscy mówią o braku podaży. To zła diagnoza

Wszędzie przeczyta Pan, że Hiszpania ma brak podaży. W najprostszym sensie jest w tym prawda — buduje się za mało nowych mieszkań, a w najlepszych lokalizacjach naprawdę nie ma już gdzie budować.

Ale nie to dzieje się w praktyce i nie dlatego kupujący ma dziś problem ze znalezieniem czegoś dla siebie.

Oferty jest mnóstwo. Proszę wejść na dowolny portal, a znajdzie Pan setki ogłoszeń w Marbelli i tysiące na Costa Blanca. Brakuje części wspólnej: nieruchomości wartej posiadania i ceny, którą poważny kupujący rzeczywiście podpisze.

Przewartościowana oferta to nie podaż. To dekoracja. Wisi na portalu rok, publicznie zbiera obniżki i uczy każdego kupującego, który ją widzi, że ten sprzedający nie jest poważny. Portale wyglądają na pełne. Prawdziwy rynek jest cienki.

Flipperzy, podatki i dlaczego budowanie staje się coraz trudniejsze

Jest drugi mechanizm windujący ceny, o którym prawie nikt nie pisze, i nie ma on nic wspólnego z tym, że ktoś chce w danej nieruchomości mieszkać. To podatek od zakupu.

Nieruchomość zostaje kupiona, krótko przytrzymana i odsprzedana. Kupujący płaci od siedmiu do dziesięciu procent podatku od czynności cywilnoprawnych i kosztów. Kiedy sprzedaje, nie jest gotów przyjąć straty, więc ten podatek wchodzi w kolejną cenę ofertową. Następny kupujący płaci te same podatki jeszcze raz i robi dokładnie to samo. Każdy obrót tą samą nieruchomością dokłada do ceny kolejną warstwę podatku, a żadna z nich nie czyni nieruchomości ani trochę lepszą.

To nie jest wartość. To tarcie wyceniane tak, jakby było wartością. Na rynku z dużą liczbą szybkich odsprzedaży — a na tym wybrzeżu jest ich sporo — ceny rosną same z siebie, nie mając pod sobą niczego.

W przypadku nowych inwestycji problem biegnie w drugą stronę i kończy się w tym samym miejscu. Działek w lokalizacjach, których ludzie naprawdę chcą, praktycznie już nie ma. Koszty budowy mocno wzrosły i wciąż rosną. Ale ceny nowych inwestycji nie mogą po prostu rosnąć dalej, żeby to pokryć, bo kupujący ma swój sufit, a na większości wybrzeża już przy nim jesteśmy.

Nacisk spada więc na marżę dewelopera. Budowanie to naprawdę ryzykowny biznes: koszty potrafią wzrosnąć w trakcie budowy na tyle, że zjadają całą marżę projektu, który osiemnaście miesięcy wcześniej wyglądał na papierze solidnie. Im cieńsza marża, tym mniej powodów, by to ryzyko podejmować — a deweloper, który traci pieniądze na jednej inwestycji, nie zaczyna następnej.

To jest prawdziwa historia podaży i nie jest to ta, którą się Panu sprzedaje. Nie niedobór, który usprawiedliwia płacenie dziś czegokolwiek, tylko kurczący się portfel projektów, bo rachunek budowania przestał się spinać — a obok rynek wtórny nadmuchujący się podatkiem od podatku. Żadne z tego nie jest powodem, by przepłacać. Oba są powodem, by znacznie uważniej patrzeć, co i za ile Pan kupuje.

Rynek nie jest martwy. Jest wybiórczy

To część, która ginie w nagłówkach. Dobrze wyceniona nieruchomość w dobrej lokalizacji nadal się sprzedaje, i to szybko. Widzę to co miesiąc.

Nasze własne liczby opowiadają tę historię lepiej niż jakikolwiek indeks. W obu naszych spółkach zamknęliśmy mniej transakcji niż w poprzednim okresie — ale średnia wartość sprzedaży na nieruchomość wzrosła. Mniej transakcji, większe transakcje. To nie jest umierający rynek. To rynek, który przestał nagradzać przeciętność i zaczął nagradzać jakość i właściwą wycenę.

Jeśli Pana nieruchomość jest właściwa i cena jest właściwa, wcale nie jest Pan na trudnym rynku. Jeśli Pana cena to liczba ustalona w 2023 roku — jest Pan.

Marbella koryguje ceny szybciej niż Torrevieja

Prowadzenie firm w obu miejscach daje mi porównanie, którego większość agentów nie ma, a różnica jest wyraźna.

W Marbelli właściciele szybciej godzą się z rzeczywistością. Sprzedający są tu częściej międzynarodowi, częściej doradzani, częściej traktują nieruchomość jako aktywo, a nie dom. Kiedy rynek podaje im liczbę, korygują. Przecena jest widoczna w całym zasobie z drugiej ręki.

W Torrevieji i na Costa Blanca właściciele trzymają swoje ceny znacznie dłużej. Profil sprzedającego jest inny — więcej właścicieli prywatnych, więcej przywiązania emocjonalnego, mniej kontaktu z profesjonalnym doradztwem. Korekta przyjdzie i tam, po prostu wolniej.

Ten sam kraj, ten sam rok, dwie zupełnie różne prędkości. Kto mówi Panu, że „hiszpański rynek” robi jedną rzecz, nie spojrzał na oba wybrzeża.

Dlaczego mówi się Panu, że trzeba się spieszyć

Jest powód, dla którego historia o braku podaży powtarzana jest w mojej branży tak często. Niedobór tworzy presję czasu, a presja czasu zamyka transakcje. Jeśli kupujący wierzy, że nic nie zostało, przestaje negocjować. Jeśli sprzedający wierzy, że nadchodzi szok, wystawia dziś.

Rozumiem tę motywację. Nie uważam, że służy ona Panu.

Prawda jest mniej dramatyczna i bardziej użyteczna: dla zdyscyplinowanego kupującego warunki są takie same jak zawsze. Można negocjować. Można poczekać na właściwą nieruchomość zamiast brać dostępną. Można odejść od stołu. Niczego z tego rynek Panu nie odebrał — odebrała to tylko opowieść, którą się Panu sprzedaje.

Jeśli chce Pan sprzedawać

Najtrudniejszą rozmowę prowadzę z właścicielem, którego liczba już nie istnieje. To nieprzyjemna wiadomość i wielu agentów jej unika, bo mówienie sprzedającemu tego, co chce usłyszeć, to sposób na zdobycie zlecenia.

Wolę stracić zlecenie, niż zmarnować Panu rok życia. Nieruchomość wyceniona poprawnie się sprzedaje. Nieruchomość wyceniona na nadziei zbiera publicznie obniżki i kończy sprzedana poniżej tego, co osiągnęłaby, gdyby od początku była uczciwa.

Zanim zainwestuje Pan w Hiszpanii, proszę porozmawiać z kimś, kto powie „nie”

Doradzamy na obu rynkach — w Marbelli i na Costa del Sol oraz w Torrevieji, Alicante i na Costa Blanca. Zachowują się inaczej, są w różnych punktach tego samego cyklu, a to, co jest dobrym zakupem na jednym, bywa złym na drugim.

To, co naprawdę robimy, to mówimy, co warto kupić, a czego nie. Czasem znaczy to powiedzieć, że nieruchomość, w której się Pan zakochał, jest dwadzieścia procent powyżej swojej wartości, albo że wybrana okolica przez dziesięć lat nie zrobi tego, czego Pan po niej oczekuje.

Jeśli myśli Pan o zakupie w Hiszpanii w 2026 lub 2027 roku, proszę porozmawiać z nami, zanim się Pan do czegokolwiek zobowiąże. Rozmowa nic nie kosztuje. Zły zakup kosztuje przez dekadę.

Vadim Nay Założyciel ABARZO Real Estate — Marbella · Costa del Sol oraz Alicante Real Estate — Costa Blanca · Torrevieja Proszę napisać do mnie dziś — odpowiadam tego samego dnia. WhatsAppInstagram