Złota wiza zamknięta: jak zamożny nabywca może uzyskać status rezydenta Hiszpanii w 2026 roku i dlaczego to nie zatrzymało napływu kapitału do Marbelli

Ponad dziesięć lat kupno nieruchomości w Hiszpanii o wartości od pół miliona euro automatycznie otwierało drogę do uzyskania zezwolenia na pobyt. Dla wielu zamożnych nabywców Złota Wiza w Marbelli nie była tylko dodatkiem do willi nad morzem, lecz samą przyczyną transakcji: kupując dom, inwestor otrzymywał prawo do życia w Europie, swobodę przemieszczania się w ramach Schengen oraz jasną ścieżkę do stałego pobytu. W 2025 roku ten schemat został zamknięty.

Dla odbiorców, którzy rozważają Costa del Sol jako bazę dla rodziny lub jako długoterminowy atut, pytanie stało się pilne: jeśli kupno nieruchomości nie daje już statusu rezydenta, to jak teraz legalnie mieszkać w Hiszpanii. Dobra wiadomość jest taka, że pozostało kilka ścieżek i dla większości profili nabywców są one realne. Ten przewodnik wyjaśnia, co dokładnie zostało zamknięte, co zachowali aktualni posiadacze wiz oraz jakie trasy prowadzą do hiszpańskiej rezydencji w 2026 roku.

Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje konsultacji z właściwym prawnikiem oraz doradcą podatkowym w konkretnej sytuacji.

Krótka wersja dla tych, którzy się spieszą

Złota Wiza Hiszpanii, która dawała zezwolenie na pobyt w zamian za kupno nieruchomości o wartości od pół miliona euro, została zniesiona ustawą Organic Law 1/2025 z 3 kwietnia 2025 roku. Nowe wnioski składane w ramach inwestycji w nieruchomości nie są już przyjmowane, ale aktualni posiadacze zachowują swoje prawa i możliwość przedłużenia. Kupno nieruchomości przez cudzoziemców pozostaje przy tym w pełni legalne, po prostu już nie daje automatycznego prawa do rezydencji. Główne alternatywne ścieżki w 2026 roku: wiza cyfrowego nomady (Digital Nomad Visa) dla osób pracujących zdalnie, wiza bez prawa do pracy (Non-Lucrative Visa) dla tych, którzy żyją z pasywnego dochodu lub oszczędności, a także wizy przedsiębiorcze. Dla wielu osób przenoszących się kluczową rolę odgrywa specjalny reżim podatkowy dla ekspatów, znany jako Beckham Law, z jednolitą stawką 24 procent.

Co dokładnie zostało zamknięte i dlaczego

Złota Wiza została wprowadzona w 2013 roku ustawą wspierającą przedsiębiorczość jako narzędzie przyciągania zagranicznego kapitału na tle ówczesnego kryzysu gospodarczego. Łączyła uzyskanie zezwolenia na pobyt z kupnem nieruchomości w Hiszpanii o wartości od pięciuset tysięcy euro bez uwzględnienia hipoteki i obciążeń, a także z szeregiem inwestycji finansowych.

Zniesienie zostało ujęte w ustawie Organic Law 1/2025, opublikowanej 3 stycznia 2025 roku, i weszło w życie po trzech miesiącach, czyli od 3 kwietnia 2025 roku. Od tej daty nie są przyjmowane nowe wnioski według kryteriów Złotej Wizy. Zniknęła nie tylko opcja związana z nieruchomościami, ale także inne formy inwestowania, w tym uzyskanie zezwolenia na pobyt poprzez zakup hiszpańskiego długu publicznego o wartości od dwóch milionów euro.

Uzasadnienie władz miało charakter społeczny. Rząd tłumaczył decyzję chęcią przekształcenia mieszkań z obiektu spekulacji w dostępne prawo dla osób, które już mieszkają i pracują w kraju. Podnoszono argument, że zdecydowana większość takich wiz była powiązana właśnie z nieruchomościami w miastach z rozgrzanym rynkiem mieszkaniowym. Znaczenie miała też presja ze strony Brukseli: Parlament Europejski od 2022 roku dążył do wycofania podobnych schematów w całym bloku, powołując się na ryzyka prania pieniędzy. Hiszpania nie była tu pierwsza — Portugalia zamknęła swoją trasę związaną z nieruchomościami w 2023 roku, a w tym samym czasie program zakończyła również Irlandia.

W okresie od 2014 do 2023 roku Hiszpania wydała około dwudziestu dwóch tysięcy Złotych Wiz, a znaczną część wnioskodawców stanowili obywatele krajów spoza UE. Zamknięcie tego kanału usunęło jeden z najpopularniejszych w Europie szlaków migracji przez nieruchomości.

Co zachowują aktualni posiadacze wiz

Zniesienie nie ma mocy wstecznej dla osób, które już są w systemie. Wnioski złożone przed 3 kwietnia 2025 roku są rozpatrywane według dotychczasowych zasad. Aktualni posiadacze Złotej Wizy zachowują swoje prawa rezydenckie, mogą przedłużać zezwolenia przy spełnieniu początkowych kryteriów i dążyć do stałej rezydencji po pięciu latach pobytu. Wiza umożliwiała także członkom najbliższej rodziny wnioskodawcy, małżonkowi i dzieciom, korzystanie z rezydencji.

Wniosek praktyczny dla rynku: kupujący, którzy zdążyli wejść do programu przed terminem, nie stracili niczego. Dla wszystkich pozostałych wejście przez kupno nieruchomości jest zamknięte i trzeba patrzeć na alternatywne ścieżki.

Kupno nieruchomości w Marbelli pozostało w pełni otwarte

Ważne jest usunięcie głównego nieporozumienia. Zniesienie Złotej Wizy nie ogranicza prawa cudzoziemców do kupowania nieruchomości w Hiszpanii. Nabycie willi lub apartamentów w Marbelli pozostaje całkowicie legalne i dostępne dla osób niebędących rezydentami, a aktualny wybór obiektów na Costa del Sol nadal jest otwarty dla kupujących z dowolnego miejsca na świecie. Zmieniło się jedno: sama w sobie transakcja kupna już nie daje automatycznego zezwolenia na pobyt.

To rozdzielenie dwóch kwestii — kupna aktywa i uzyskania statusu — jest istotą nowej rzeczywistości 2026 roku. Wcześniej rozwiązywano je jedną transakcją, teraz trzeba je planować osobno. Dla zamożnego nabywcy oznacza to, że strategię posiadania nieruchomości i strategię rezydencji warto budować równolegle, od samego początku.

Alternatywa pierwsza: wiza cyfrowego nomady

Dla kupujących, którzy nadal pracują zdalnie dla firm lub klientów poza Hiszpanią, wiza cyfrowego nomady stała się jedną z najbardziej poszukiwanych ścieżek. Została wprowadzona w styczniu 2023 roku w ramach ustawy o startupach i pozwala obywatelom krajów spoza UE mieszkać w Hiszpanii i pracować zdalnie przez okres do pięciu lat.

W 2026 roku minimalny próg dochodu jest powiązany z dwustu procentami hiszpańskiej minimalnej pensji i wynosi około dwóch tysięcy osiemset pięćdziesięciu euro miesięcznie dla jednego wnioskodawcy. Dla rodziny progi są wyższe: orientacyjnie około tysiąca sześćdziesięciu–siedemdziesięciu euro miesięcznie na pierwszego członka rodziny oraz około trzystu pięćdziesięciu–trzystu sześćdziesięciu euro na każdego kolejnego. Wymagane jest także nie więcej niż dwadzieścia procent dochodu z firm hiszpańskich, historia zatrudnienia oraz prywatne ubezpieczenie zdrowotne od hiszpańskiego dostawcy.

Wniosek można złożyć w hiszpańskim konsulacie w kraju zamieszkania, co daje roczną wizę, albo wewnątrz Hiszpanii przez właściwą jednostkę, co daje trzyletnie zezwolenie. Ważna uwaga, o której ostrzegają prawnicy: nie można przejść na wizę cyfrowego nomady z poziomu wizy bez prawa do pracy lub wjazdu turystycznego — w tym celu trzeba wyjechać i złożyć wniosek w konsulacie.

Dla kupującego nieruchomość w Marbelli ta ścieżka jest szczególnie logiczna, jeśli źródło dochodu znajduje się za granicą, a sama willa lub apartament stają się bazą do życia i pracy nad morzem.

Alternatywa druga: wiza bez prawa do pracy

Dla osób, które nie pracują, a żyją z pasywnego dochodu, czynszu, dywidend lub oszczędności, odpowiednia jest wiza bez prawa do pracy (Non-Lucrative Visa). To klasyczna ścieżka dla zamożnych rodzin, wczesnych emerytów i osób, których kapitał już na nich pracuje.

W 2026 roku trzeba potwierdzić pasywny dochód około dwóch tysięcy czterystu euro miesięcznie, co odpowiada mniej więcej dwudziestu ośmiu tysiącom osiemset euro rocznie, a także zapewnić kompleksowe prywatne ubezpieczenie zdrowotne od hiszpańskiego dostawcy i przejść kontrolę niekaralności. Na każdego dodatkowego członka rodziny trzeba dodatkowo potwierdzić około sześciuset euro miesięcznie dochodu, czyli para potrzebuje około trzech tysięcy euro miesięcznie.

Ta ścieżka ma istotne ograniczenie, które wnioskodawcy często niedoszacowują: całkowity zakaz jakiejkolwiek działalności zarobkowej, w tym pracy zdalnej. Jeśli trzeba pracować, trzeba wybrać wizę cyfrowego nomady. Ponadto wiza bez prawa do pracy zakłada pobyt w kraju przez większość roku, co sprawia, że wnioskodawca staje się rezydentem podatkowym Hiszpanii ze wszystkimi konsekwencjami dla globalnego dochodu. Dlatego w przypadku tej ścieżki planowanie podatkowe przed przeprowadzką jest szczególnie ważne.

Alternatywa trzecia: ścieżki przedsiębiorcze

Dla osób, które są gotowe prowadzić w Hiszpanii biznes lub inwestować w przedsiębiorstwo, pozostają ścieżki wizowe dla przedsiębiorców. Wymagają one dopracowanego planu biznesowego i, z reguły, potwierdzenia społecznej lub ekonomicznej korzyści projektu. Ta droga jest trudniejsza w przygotowaniu, ale pozostaje otwarta dla aktywnych inwestorów, którzy nie chcą tylko mieszkać w kraju, lecz rozwijać w nim działalność. Szczególnie ważne jest tu profesjonalne wsparcie prawne, ponieważ wymagania dotyczące uzasadnienia projektu są rygorystyczne.

Kluczowy element: reżim podatkowy Beckham

Dla wielu osób z segmentu premium strona podatkowa przeprowadzki jest ważniejsza niż sama ścieżka wizowa. Kluczową rolę odgrywa tu specjalny reżim podatkowy dla ekspatów, szeroko znany jako Beckham Law.

Standardowa progresywna skala podatku dochodowego w Hiszpanii dochodzi do czterdziestu siedmiu procent dla wysokich dochodów, przy czym dokładna stawka zależy od wspólnoty autonomicznej. Reżim Beckham pozwala odpowiednim osobom płacić stałą stawkę dwadzieścia cztery procent od dochodu z pracy hiszpańskiego źródła do sześciuset tysięcy euro rocznie. Reżim obowiązuje w roku przyjazdu plus pięć kolejnych lat, czyli do sześciu lat, pod warunkiem że dana osoba nie była rezydentem podatkowym Hiszpanii w ciągu pięciu lat przed przeprowadzką. Dochód zagraniczny zazwyczaj nie jest opodatkowany w Hiszpanii, choć są wyjątki.

Jest tu ważne ograniczenie, które trzeba zrozumieć z góry. Reżim Beckham jest dostępny dla posiadaczy wizy cyfrowego nomady, którzy pracują na podstawie umowy o pracę dla firmy poza Hiszpanią. Freelancerzy zarejestrowani jako autonomos są wyłączeni z tego reżimu i płacą według standardowej progresywnej skali plus obowiązkowe składki społeczne. Posiadacze wizy bez prawa do pracy nie mają prawa do reżimu Beckham, ponieważ jest on zarezerwowany dla osób przenoszących się ze względu na działalność zawodową.

Aby skorzystać z reżimu, trzeba złożyć wniosek w ciągu sześciu miesięcy od rejestracji w systemie ubezpieczeń społecznych lub rozpoczęcia odpowiedniej działalności. Przekroczenie tego terminu automatycznie przenosi osobę na standardowe opodatkowanie, co dla wysokich dochodów oznacza utratę znacznych kwot. Dlatego strategię podatkową warto budować od pierwszego dnia, a nie po przeprowadzce.

Jak wybrać ścieżkę: logika dla kupującego nieruchomość

Zbierzmy to wszystko z perspektywy osoby, która kupuje nieruchomość w Marbelli i planuje tu mieszkać. Jeśli Twój dochód jest aktywny i pochodzi z pracy zdalnej dla zagranicznego pracodawcy, Twoją ścieżką jest wiza cyfrowego nomady, a przy pracy na podstawie umowy o pracę dochodzi do niej korzyść podatkowa wynikająca z reżimu Beckham. Jeśli żyjesz z pasywnego dochodu, czynszu lub oszczędności i nie planujesz pracować, odpowiednia jest wiza bez prawa do pracy, ale z uważnym planowaniem podatkowym ze względu na automatyczną rezydencję podatkową. Jeśli chcesz prowadzić w Hiszpanii biznes, warto rozważyć ścieżki przedsiębiorcze z profesjonalnym wsparciem.

Ogólny wniosek jest taki, że kupno nieruchomości i uzyskanie statusu rezydenta to teraz dwa osobne projekty, które rozsądnie prowadzić równolegle. Willa lub apartament pozostają aktywem i bazą do życia, a status buduje się poprzez ścieżkę dopasowaną do Twojego źródła dochodu i sytuacji podatkowej.

Dlaczego zniesienie nie zatrzymało napływu kapitału do Marbelli

Może się wydawać, że zamknięcie Złotej Wizy powinno było ochłodzić popyt zamożnych kupujących. W praktyce tak się nie stało, a powód tkwi w samej naturze popytu na Costa del Sol.

Coraz częściej kupujący nabywają nieruchomości w Marbelli nie jako czystą inwestycję pod rezydencję, lecz jako rodzinny atut wielopokoleniowy, przeznaczony do użytkowania, życia i długoterminowego posiadania. W warunkach niepewności geopolitycznej i zmieniających się reżimów podatkowych prestiżowe rynki mieszkaniowe, łączące jakość życia z polityczną i gospodarczą stabilnością, przyciągają coraz większą uwagę. Marbella dzięki swojemu klimatowi, infrastrukturze i ugruntowanemu wielokulturowemu środowisku korzysta z tego trendu bezpośrednio.

Innymi słowy, dla tej grupy odbiorców, która wybiera Marbellę, zezwolenie na pobyt było miłym dodatkiem, ale nie głównym motywem. Ludzie kupują tu ze względu na styl życia, bezpieczeństwo kapitału i przyszłość rodziny, a status rezydenta w razie potrzeby uzyskuje się przez alternatywne ścieżki, których jest wystarczająco dużo. Ograniczona podaż dobrze położonych mieszkań i stabilny międzynarodowy popyt nadal podtrzymują rynek.

Zespół ABARZO pomaga zaplanować strategię zakupu nieruchomości w Marbelli z uwzględnieniem Twoich planów dotyczących pobytu i dobrać obiekt odpowiadający Twoim długoterminowym celom. Skontaktuj się z nami, aby omówić Twoją sytuację.

ABARZO Real Estate — Twój przewodnik po nieruchomościach i lifestyle Marbelli