Turystyczne licencje w Marbelli w 2026 roku: pełny przewodnik po reformie VFT i jej wpływie na rentowność wynajmu

Jeśli kupujesz nieruchomość w Marbelli z myślą o dochodzie z najmu lub już wynajmujesz willę albo apartamenty turystom, rok 2026 stał się przełomowy. W ciągu ostatnich półtora roku zasady krótkoterminowego wynajmu w Andaluzji zmieniano kilka razy, a wiosną Sąd Najwyższy Hiszpanii uchylił jeden z kluczowych elementów nowego systemu. Dla inwestora oznacza to zarówno nowe możliwości, jak i nowe ryzyka, które bezpośrednio wpływają na wyliczenie okresu zwrotu.

Ten poradnik wyjaśnia, co dokładnie się zmieniło, kogo to dotyczy, jakie dokumenty są teraz potrzebne i jak wszystko to przekłada się na rentowność obiektu na wynajem na Costa del Sol. Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje konsultacji u prawnika specjalizującego się w danej sytuacji.

Krótka wersja dla tych, którzy się spieszą

Licencja turystyczna w Andaluzji oficjalnie nazywa się VFT (Vivienda con Fines Turísticos) i jest wydawana na podstawie odpowiedzialnego oświadczenia (declaración responsable) w Registro de Turismo de Andalucía. Najważniejsze zmiany z ostatnich półtora roku: dla obiektów w budynkach wielorodzinnych teraz obowiązkowa jest zgoda wspólnoty właścicieli większością trzech piątych głosów, kary za naruszenia wzrosły, a krajowy rejestr krótkoterminowego wynajmu NRUA, wprowadzony w lipcu 2025 roku, został uchylony decyzją Sądu Najwyższego z 21 maja 2026 roku. Dobra wiadomość dla inwestorów: prawo do wynajmu turystycznego w praktyce przechodzi wraz z obiektem przy zakupie, choć nowy właściciel musi złożyć własne oświadczenie.

Dlaczego to ważne właśnie teraz

Popyt na wynajem w Marbelli, zarówno krótkoterminowy, jak i długoterminowy, utrzymuje się na stabilnie wysokim poziomie, a ograniczona podaż nowego mieszkalnictwa wspiera ceny. W takiej sytuacja możliwość legalnego wynajmowania obiektu turystom bezpośrednio wpływa na jego atrakcyjność inwestycyjną i na cenę odsprzedaży. Dlatego niepewność wokół licencji VFT przez długie lata była jednym z głównych problemów kupujących na Costa del Sol.

W 2026 roku ta niepewność częściowo zniknęła, ale w zamian pojawił się bardziej złożony, wielowarstwowy system zgodności. Rozłóżmy go na poziomy.

Trzy poziomy regulacji: jak działa system w 2026 roku

Do lipca 2025 roku właściciel miał do czynienia z dwoma poziomami wymagań. Teraz są faktycznie trzy i wzajemnie się przenikają.

Poziom pierwszy: rejestracja VFT na poziomie regionalnym w Andaluzji

To fundament całego systemu. Andaluzja reguluje wynajem turystyczny przez Decreto 28/2016 z późniejszymi zmianami. Właśnie tutaj rejestruje się VFT ze wszystkimi wymaganiami technicznymi i eksploatacyjnymi. Bez ważnej rejestracji regionalnej żadne inne poziomy zgodności nie są możliwe.

Formalnie VFT nie jest klasyczną licencją, tylko odpowiedzialnym oświadczeniem (declaración responsable), które składasz w Registro de Turismo de Andalucía, potwierdzając, że obiekt spełnia wszystkie wymagania prawa. Po przyjęciu oświadczenia otrzymujesz oficjalny numer rejestracyjny w formacie VFT ze średnimi literami oznaczającymi prowincję (dla Málaga to MA). Ten numer musi pojawiać się we wszystkich ogłoszeniach wynajmu.

Poziom drugi: krajowa rejestracja NRUA i jej uchylenie

Od 1 lipca 2025 roku w Hiszpanii działa krajowy system rejestracji wprowadzony królewskim dekretem Real Decreto 1312/2024. Każdy obiekt wystawiony na platformach z internetowym rezerwowaniem i płatnością, takich jak Airbnb lub Booking.com, miał otrzymać jednolity numer wynajmu NRUA powiązany z Registro de la Propiedad.

Jednak właśnie ten poziom okazał się niestabilny prawnie. 21 maja 2026 roku Sąd Najwyższy Hiszpanii uchylił krajowy rejestr NRUA, uznając go za niekonstytucyjną ingerencję w kompetencje wspólnot autonomicznych. Był to rezultat sporu jurysdykcyjnego między rządem regionalnym Andaluzji a władzami centralnymi w Madrycie. Po tej decyzji krajowy numer rejestracyjny NRUA i powiązane z nim coroczne oświadczenie nie mają już zastosowania, natomiast regionalna licencja VFT i cyfrowe jednolite okno (Ventanilla Única) zachowują ważność.

Dla właściciela oznacza to praktyczne uproszczenie: zniknął cały poziom dublującej biurokracji. Ważne jest jednak, aby rozumieć, że sytuacja się rozwija, i regularnie śledzić oficjalne publikacje Junta de Andalucía, ponieważ baza regulacyjna nadal się zmienia.

Poziom trzeci: zgoda wspólnoty właścicieli

To jedno z najważniejszych zmian dla inwestorów kupujących apartamenty, a nie osobno stojące wille. Od 3 kwietnia 2025 roku właściciele w budynkach wielorodzinnych muszą uzyskać wyraźną zgodę wspólnoty właścicieli na prowadzenie wynajmu turystycznego.

Wymagane jest głosowanie większością trzech piątych ogólnej liczby udziałów właścicieli we wspólnocie, z dwudziestodniowym okresem oczekiwania po zawiadomieniu o protokole z zebrania, w trakcie którego możliwe są sprzeciwy. Bez takiej zgody wynajem turystyczny nie jest dozwolony, nawet jeśli w statucie wspólnoty nie ma wprost zakazu. I odwrotnie: jeśli wspólnota już zagłosowała za zakazem, nie da się uzyskać nowej licencji VFT dla tego obiektu.

Dla osobno stojącej willi bez wspólnoty właścicieli ten poziom nie ma zastosowania; wystarczy rejestracja regionalna. To jedna z przyczyn, dla których wille w zamkniętych rezydencjach i pod prestiżowymi adresami pozostają szczególnie atrakcyjne dla inwestorów nastawionych na wynajem.

Co to oznacza dla kupującego: licencja przechodzi wraz z obiektem

Być może najważniejsza dobra wiadomość dla rynku inwestycyjnego z perspektywy reformy: prawo do wynajmu turystycznego jest teraz w praktyce powiązane z obiektem i przechodzi przy zakupie. Wcześniej niepewność w tym zakresie odstraszała część kupujących, którzy traktowali nieruchomość jako aktywo pod wynajem.

Jednocześnie jest ważna uwaga. Rejestracja VFT jest powiązana jednocześnie z obiektem i z właścicielem. Przy sprzedaży nowy właściciel musi złożyć własne odpowiedzialne oświadczenie, a poprzednia rejestracja zostaje unieważniona. Procedura zwykle jest szybka i w pełni elektroniczna: nowy właściciel lub jego przedstawiciel składa declaración responsable, informując organ o zmianie tytułu prawnego. Kupujący powinien rozsądnie sprawdzić, czy wszystkie wymagania nadal są spełnione, zanim złoży nowe oświadczenie, ponieważ zasady mogły się zmienić od momentu pierwotnej rejestracji.

Dlatego ocenę potencjału wynajmu (rentability) warto przeprowadzić przed transakcją, a nie po niej. Zgodność obiektu z przeznaczeniem turystycznym w lokalnym planie urbanistycznym, brak zakazu w statucie wspólnoty i posiadanie niezbędnych dokumentów bezpośrednio decydują o tym, czy będziesz mógł/mogła legalnie uzyskiwać przychód z wynajmu.

Wymagania dla obiektu: co jest potrzebne do uzyskania VFT

Aby w 2026 roku zarejestrować VFT w Andaluzji, obiekt musi spełniać szereg warunków.

Po stronie samej nieruchomości wymagane są: licencja pierwszego zasiedlenia (licencia de primera ocupación) lub jej odpowiednik gminny, potwierdzający legalność budowy, aktualny certyfikat energetyczny zarejestrowany w Junta de Andalucía oraz raport gminy o zgodności urbanistycznej, potwierdzający, że obiekt znajduje się w strefie, w której lokalny plan dopuszcza wykorzystanie turystyczne. Ten ostatni dokument często staje się główną przeszkodą, ponieważ niektóre gminy ograniczyły lub wstrzymały wydawanie nowych licencji w wybranych strefach.

Po stronie wspólnoty właścicieli statut nie może zawierać bezpośredniego zakazu działalności turystycznej, a w razie potrzeby wymagane jest uzyskanie zgody właścicieli większością opisaną powyżej. Aby potwierdzić brak zakazu, pobiera się zaświadczenie od administratora wspólnoty.

Obowiązują też minimalne standardy jakości: klimatyzacja (chłodzenie i ogrzewanie w sypialniach oraz strefach mieszkalnych), internet dla gości, apteczka pierwszej pomocy, oficjalne księgi skarg Junta de Andalucía, rejestracja wszystkich gości w policji w ciągu doby po zameldowaniu, informacja turystyczna z numerami służb ratunkowych, czysta pościel i profesjonalne sprzątanie między pobytami oraz wyposażona kuchnia.

Procedura krok po kroku

System opiera się na odpowiedzialnym oświadczeniu, a nie na wcześniejszym zezwoleniu. Oznacza to, że po złożeniu oświadczenia możesz rozpocząć działalność bez czekania na osobną akceptację.

Najpierw kompletowany jest cały pakiet dokumentów. Największe opóźnienia zwykle wynikają właśnie z raportu gminy o zgodności i zaświadczenia od wspólnoty, dlatego warto zacząć od nich. Następnie przez internetowy portal Junta de Andalucía składa się declaración responsable, podając odniesienie katastralne i adres obiektu, dane właściciela i NIE, oświadczenie o zgodności z wymaganiami oraz deklarowaną maksymalną pojemność. W ciągu kilku dni po złożeniu otrzymujesz numer rejestracyjny VFT, który później umieszcza się we wszystkich materiałach marketingowych i ogłoszeniach na platformach.

Jeśli wszystkie dokumenty są w porządku, samo oświadczenie składa się i przetwarza w ciągu jednego do dwóch tygodni. Jednak zebranie dokumentów wstępnych, zwłaszcza raportu gminy o zgodności, może zająć od dwóch do ośmiu tygodni, dlatego na pełny cykl do gotowości do działania rozsądnie jest przewidzieć od jednego do trzech miesięcy.

Koszt formalności

Sama rejestracja VFT nie wiąże się z opłatą państwową, a system odpowiedzialnego oświadczenia jest bezpłatny. Praktyczne koszty składają się z certyfikatu energetycznego (orientacyjnie od stu do dwustu pięćdziesięciu euro, zależnie od powierzchni), raportu gminy o zgodności (około pięćdziesiąt–sto pięćdziesiąt euro, zależnie od gminy), zaświadczenia od administratora wspólnoty (około trzydzieści–sto euro), obsługi prawnej przygotowania wniosku oraz, jeśli to konieczne, dostosowania obiektu do minimalnych standardów.

Kary: rośnie koszt niespełnienia wymagań

Reforma regulacyjna wyraźnie zaostrzyła odpowiedzialność. Prowadzenie wynajmu turystycznego bez rejestracji jest naruszeniem administracyjnym. Kary wahają się od dwóch tysięcy euro za drobne naruszenia do stu pięćdziesięciu tysięcy euro za poważne, a osobny dekret-ustawa przyjęty w kwietniu 2025 roku podniósł górny limit sankcji do sześciuset tysięcy euro w najbardziej ciężkich przypadkach. Platformy również muszą sprawdzać numery licencji przed publikacją, a ogłoszenia bez ważnego numeru mogą zostać odrzucone lub usunięte.

Częste powody odmowy

Odmowa rejestracji najczęściej wiąże się z kilkoma typowymi sytuacjami. To zakaz wynajmu turystycznego w statucie wspólnoty, którego nie da się obejść; brak zgodności z podziałem na strefy, gdy lokalny plan urbanistyczny nie dopuszcza wykorzystania turystycznego w danej strefie; brak licencji pierwszego zasiedlenia, co dotyczy szczególnie starszych obiektów; niespełnienie minimalnych standardów przydatności; oraz rozbieżności między zarejestrowanym opisem obiektu a jego faktycznym wykorzystaniem.

Dla kupującego wniosek jest prosty: potencjał wynajmu trzeba ocenić przed transakcją. Brakujący jeden dokument lub już przyjęte ograniczenie przez wspólnotę mogą całkowicie zamknąć możliwość legalnego wynajmu turystycznego, a wraz z nim część oczekiwanej rentowności.

Jak reforma wpływa na strategię inwestycyjną

Podsumujmy to z perspektywy inwestora. Uchylenie krajowego rejestru NRUA usunęło warstwę dublującej biurokracji i zmniejszyło obciążenie operacyjne. Przejście prawa do wynajmu turystycznego wraz z obiektem zwiększyło przewidywalność dla kupujących aktywa pod wynajem. Ale wymóg zgody wspólnoty właścicieli sprawił, że apartamenty w budynkach wielorodzinnych stały się bardziej wrażliwe na stanowisko sąsiadów, podczas gdy osobno stojące wille w zamkniętych rezydencjach znalazły się w bardziej stabilnej sytuacji.

Praktyczny sens dla osoby wybierającej obiekt pod wynajem polega na tym, że struktura własności i strefa urbanistyczna znaczą teraz co najmniej tyle samo, co lokalizacja i jakość samej nieruchomości. Willa pod prestiżowym adresem bez wspólnoty właścicieli i z czystą historią urbanistyczną niesie mniejsze ryzyko regulacyjne niż apartament w budynku, w którym kwestia wynajmu turystycznego nie została uregulowana głosowaniem.

Zespół ABARZO pomaga ocenić potencjał wynajmu konkretnego obiektu jeszcze przed transakcją i dobrać nieruchomość, która odpowiada Twoim celom inwestycyjnym na Costa del Sol. Skontaktuj się z nami, aby omówić Twoją sytuację.

ABARZO Real Estate — Twój przewodnik po nieruchomościach i lifestyle Marbelli