Налог 100% на покупателей за пределами ЕС в Испании: что реально, а что медийный шум в 2026 году

Мало какой юридический заголовок наделал столько шума среди международных покупателей испанской недвижимости, как новость о налоге до ста процентов на покупки жильём гражданами стран вне Евросоюза. Формулировка звучала как приговор рынку: заплати за дом, а сверху отдай государству ещё столько же. Для покупателей из Великобритании, США, Швейцарии, России и других стран за пределами ЕС это прозвучало как сигнал, что двери в Испанию закрываются.

Спустя более года после первого анонса вокруг этой меры по-прежнему больше паники, чем фактов. Между политическим намерением и действующим законом лежит целый парламентский путь, который эта инициатива так и не прошла. Этот гид отделяет медийный шум от юридической реальности: что именно предложено, где эта инициатива находится сейчас, кого она в принципе касается и как разумно действовать покупателю недвижимости на Costa del Sol в 2026 году.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию профильного налогового советника и юриста по конкретной ситуации.

Краткая версия для тех, кто спешит

Главный факт: по состоянию на середину 2026 года налога ста процентов не существует, он не принят и не действует. Инициатива была объявлена премьер-министром Педро Санчесом в январе 2025 года как часть жилищного пакета мер и внесена в парламент в виде законопроекта 22 мая 2025 года. С тех пор законопроект ни разу не обсуждался и не голосовался в Конгрессе, а из январского жилищного пакета правительства 2026 года он был тихо исключён. У правительства парламентское меньшинство, ключевые партнёры публично против, а специалисты по конституционному праву и праву ЕС сомневаются в его жизнеспособности. Предложение касалось только покупателей, не являющихся резидентами ЕС, при покупке вторичного жилья, и не затрагивало новостройки. Покупка недвижимости иностранцами остаётся полностью законной по действующим правилам. Меру стоит держать в поле зрения, но не воспринимать как текущую статью расходов.

Откуда взялся этот заголовок

13 января 2025 года премьер-министр Педро Санчес представил пакет мер по борьбе с кризисом доступности жилья. Одной из них было предложение о новом государственном налоге, формально названном дополнительным государственным налогом на передачу недвижимости, нацеленном на покупки жилья нерезидентами из стран вне ЕС.

22 мая 2025 года правительство внесло проект закона в испанский парламент. Заявленная логика была социальной: власти считают, что в перегретых прибрежных и туристических зонах спекулятивные покупки со стороны иностранных инвесторов подталкивают цены вверх и вытесняют местных жителей с рынка, а карательный налог должен снизить этот спрос и высвободить жильё для резидентов Испании.

Именно масштаб заявленной ставки, до ста процентов от стоимости объекта, превратил новость в мировой заголовок. На бумаге это означало бы удвоение стоимости покупки и самый суровый налоговый режим для иностранных покупателей во всём ЕС.

Ключевой факт: предложение это ещё не закон

Здесь и проходит главная граница, которую теряют за громкими заголовками. Предложение и закон это не одно и то же.

Спустя пятнадцать месяцев после анонса законопроект так и не был формально вынесен на обсуждение в Конгрессе, ни одна его версия не выносилась на голосование, а собственный жилищный пакет правительства в январе 2026 года тихо убрал эту меру из повестки. По данным СМИ на конец марта 2026 года, спустя более десяти месяцев после внесения законопроект по-прежнему не обсуждался в Конгрессе. Источник в правительстве признавал, что новые налоги относятся к самым трудным вопросам для получения большинства в нынешнем парламенте.

Причина буксует в политической арифметике. Правительство располагает парламентским меньшинством, а ключевые партнёры по коалиции публично выступили против этой меры. Параллельно специалисты по конституционному праву и праву ЕС ставят под вопрос, способна ли инициатива в её нынешнем виде вообще пройти правовую проверку.

Вывод для покупателя простой: по состоянию на середину 2026 года налога ста процентов нет. Сегодня ничего дополнительного платить не нужно.

Юридические сомнения: почему мера может не устоять

Даже если инициатива когда-нибудь дойдёт до голосования, у неё есть серьёзные правовые уязвимости, о которых говорят юристы.

Первое это соответствие праву ЕС. Разное отношение к покупателям из ЕС и вне ЕС может нарушать принцип свободного движения капитала, который в европейском праве распространяется и на третьи страны. Второе это конституционность. Налог в сто процентов может быть признан конфискационным, то есть нарушающим принцип соразмерности, заложенный в испанскую правовую систему. Третье это эффективность. Покупатели вне ЕС составляют лишь небольшую долю всех сделок, тогда как корень проблемы доступности жилья лежит в недостаточном объёме строительства, а не в иностранном спросе.

Эти сомнения не гарантируют, что мера не пройдёт, но объясняют, почему даже в случае принятия её ждала бы почти неизбежная юридическая проверка.

Что именно предлагалось: важные ограничения охвата

Вокруг этой темы много недопонимания, поэтому важно чётко очертить, чем предложение не является. Это не налог на владение недвижимостью в Испании и не налог на аренду. Речь шла о дополнительном налоге в момент покупки, начисляемом поверх существующего регионального налога на передачу недвижимости.

У предложения было два ключевых ограничения охвата, которые резко сужают круг затронутых покупателей.

Первое ограничение касается статуса резидентства, а не только гражданства. Мера была нацелена на покупателей, не являющихся налоговыми резидентами Евросоюза. Это значит, что смотреть нужно не только на паспорт, но и на налоговое и юридическое резидентство. Покупатель, который оформляет резидентство в Испании до сделки, в принципе выводится из-под действия этой меры, даже если бы она была принята.

Второе ограничение касается типа жилья. Предложение в том виде, в каком оно было внесено, распространялось на вторичное жильё. Покупка новостройки или объекта на стадии строительства оказывалась вне охвата предложенного налога. Для покупателя, рассматривающего off-plan проекты, это отдельно важный нюанс.

Что всё это значит для покупателя в Марбелье

Сведём практические выводы для того, кто рассматривает покупку недвижимости на Costa del Sol.

Сегодня меры не существует, и покупка проходит по действующим налоговым правилам. Испанское налоговое право в общем случае не допускает обратной силы налогов на передачу недвижимости по уже завершённым сделкам, а завершённая покупка это завершённое право. Иными словами, даже гипотетическое будущее принятие закона не дотянулось бы до сделок, закрытых до его вступления в силу. Ни один законодатель не предлагал обратной силы этой меры.

Для тех, кто в любом случае планирует жить в Испании, есть естественный ответ на сам вопрос о налоге. Оформление резидентства до завершения покупки полностью снимает потенциальную подверженность этой мере, даже если бы она прошла, поскольку налог был нацелен именно на нерезидентов ЕС. Здесь тема прямо смыкается с альтернативными визовыми маршрутами после закрытия Золотой визы, визой цифрового кочевника и визой без права на работу, которые и так стоят на повестке у многих покупателей.

Для тех, кто покупает второй дом или инвестиционный объект без намерения оформлять резидентство, важно помнить про ограничение по типу жилья: новостройки и объекты на стадии строительства находились вне охвата предложенного налога. Новые проекты и виллы на Costa del Sol остаются полностью доступными для международных покупателей.

Как реагировать разумно: планирование вместо паники

Правильная реакция на эту тему это не тревога, а спокойное планирование. Если инициатива когда-нибудь сдвинется с места, разумным ответом станет продуманная структура сделки, а не поспешные решения на фоне заголовков.

Здравая стратегия складывается из нескольких элементов. Стоит держать статус законопроекта под наблюдением, но не закладывать несуществующий налог в бюджет покупки. Стоит заранее прояснить собственный статус резидентства, поскольку именно он, а не гражданство, определял бы подверженность мере. Стоит с самого начала работать с испанским налоговым советником и юристом, которые оценят конкретную ситуацию. И если сделка уже в процессе, имеет смысл проверить сроки и условия договора.

Важно и то, что происходит с самим рынком на фоне этих новостей. Официальная статистика Испании за 2025 год показала заметное отступление покупателей-нерезидентов: число таких сделок снизилось почти на десять процентов год к году, до чуть более пятидесяти одной тысячи операций, самого низкого уровня за четыре года. Часть этого охлаждения многие связывают именно с неопределённостью вокруг налоговых инициатив и закрытием Золотой визы. Это означает, что для покупателя, который разбирается в реальном положении дел, а не в заголовках, на рынке становится меньше конкуренции со стороны тех, кого напугал медийный шум.

Команда ABARZO помогает разобраться в актуальном налоговом и правовом контексте покупки недвижимости в Марбелье и выстроить сделку с учётом вашей ситуации с резидентством. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить ваш случай.

ABARZO Real Estate — Ваш проводник по недвижимости и lifestyle Марбельи