Обвал рынка недвижимости Испании в 2026 и 2027? Большой обзор рынка

Каждую неделю мне задают один и тот же вопрос. Рынок недвижимости Испании рушится? Подождать ещё год? 2026-й — тот самый год, когда всё наконец сломается?

Мой ответ не изменился с 2025 года, и данные, которые приходят сейчас, наконец его догоняют. Нет, рынок не рушится. Но это и не тот рынок, который людям продавали два года назад. Что-то изменилось, и большинство комментариев описывает это неверно.

Я пишу это как человек, который управляет агентствами в двух очень разных частях Испании — в Марбелье на Коста-дель-Соль и в Торревьехе на Коста-Бланке. Видеть один и тот же месяц с двух сторон даёт больше, чем любой индекс.

Я говорил это ещё в 2025 году

В 2025 году я записал видео с вопросом, не пузырь ли испанский рынок. Настроение тогда было ещё эйфорическим, и вопрос звучал пессимистично. Цифры, которые приходят сейчас, близки к тому, что я тогда описал: не обвал, но рынок, который перестаёт вознаграждать продавцов, оценивающих объект по надежде. Подробный разбор на русском — в видео ниже.

Денег зашло слишком много, а цены так и не вернулись вниз

Самое простое объяснение того, где мы находимся, оно же и самое честное. За последние годы в испанскую недвижимость зашли огромные деньги. Дешёвое финансирование, переезды после пандемии, иностранный капитал в поисках стабильного и солнечного места. Цены росли, потому что спрос действительно рос.

Чего не произошло — так это коррекции ожиданий. Деньги замедлились. Цены предложения — нет. В большинстве случаев, которые я сейчас вижу, собственник держится за цифру, реалистичную для более горячего рынка, и которую покупатель сегодня просто не заплатит.

Этот разрыв — между тем, чего хочет собственник, и тем, сколько рынок реально может заплатить, — стоит почти за каждой историей, которую вы сейчас читаете об испанском рынке.

Все говорят о дефиците предложения. Это неверный диагноз

Везде пишут, что в Испании дефицит предложения. В сыром виде в этом есть правда — нового жилья строится мало, а в лучших локациях действительно уже негде строить.

Но на земле происходит не это, и покупателю сегодня тяжело найти объект не поэтому.

Предложения более чем достаточно. Откройте любой портал — и вы найдёте сотни объявлений в Марбелье и тысячи на Коста-Бланке. В дефиците пересечение: объект, который стоит иметь, и цена, которую серьёзный покупатель действительно подпишет.

Переоценённый объект — это не предложение. Это декорация. Он висит на портале год, публично собирает снижения цены и учит каждого покупателя, который его видит, что продавец несерьёзен. Порталы выглядят полными. Настоящий рынок — тонкий.

Флипперы, налоги и почему строить новое становится всё сложнее

Есть второй механизм, толкающий цены вверх, о котором почти никто не пишет, и он никак не связан с тем, что кто-то хочет в этом объекте жить. Это налог на покупку.

Объект покупают, недолго держат и перепродают. Покупатель платит от семи до десяти процентов налога на передачу собственности и сопутствующих расходов. Когда он продаёт, он не готов принять убыток, поэтому этот налог уходит в следующую цену предложения. Следующий покупатель снова платит те же налоги и делает ровно то же самое. Каждый оборот одного и того же объекта добавляет к его цене ещё один слой налога, и ни один из них не делает объект хоть сколько-нибудь лучше.

Это не стоимость. Это трение, которое закладывают в цену так, будто это стоимость. На рынке с большим числом быстрых перепродаж — а на этом побережье их хватает — цены растут сами по себе, и под ними ничего нет.

В новостройках проблема идёт в обратную сторону и приходит туда же. Участков в локациях, которые людям действительно нужны, почти не осталось. Себестоимость строительства сильно выросла и продолжает расти. Но цены новостроек не могут просто подняться, чтобы это покрыть: у покупателя есть потолок, и на большей части побережья мы уже у него.

Значит, сжатие приходится на маржу застройщика. Строительство — по-настоящему рискованный бизнес: затраты могут вырасти посреди стройки настолько, что съедят всю маржу проекта, который восемнадцать месяцев назад на бумаге выглядел надёжно. Чем тоньше маржа, тем меньше причин брать на себя этот риск — а застройщик, потерявший деньги на одном проекте, не начинает следующий.

Вот настоящая история с предложением, и это не та история, которую вам продают. Не дефицит, оправдывающий любую сегодняшнюю цену, а сокращающийся объём новых проектов, потому что экономика строительства перестала сходиться, — и рядом вторичный рынок, надувающий сам себя налогом поверх налога. Ни то, ни другое не повод переплачивать. И то, и другое — повод гораздо внимательнее смотреть, что и по какой цене вы покупаете.

Рынок не мёртв. Он разборчив

Именно это теряется в заголовках. Правильно оценённый объект в хорошей локации по-прежнему продаётся, и продаётся быстро. Я вижу это каждый месяц.

Наши собственные цифры рассказывают эту историю лучше любого индекса. По обеим компаниям мы закрыли меньше сделок, чем в предыдущем периоде, — но средняя сумма продажи на объект выросла. Меньше сделок, крупнее сделки. Это не умирающий рынок. Это рынок, который перестал вознаграждать середину и начал вознаграждать качество и корректную цену.

Если ваш объект правильный и ваша цена правильная, вы вообще не на сложном рынке. Если ваша цена — это цифра, которую вы определили в 2023 году, то да.

Марбелья переоценивается быстрее Торревьехи

Управление бизнесом в обоих местах даёт мне сравнение, которого у большинства агентов нет, и разница очевидна.

В Марбелье собственники принимают реальность быстрее. Продавцы здесь чаще международные, чаще получают консультации, чаще держат объект как актив, а не как дом. Когда рынок называет им цифру, они корректируются. Переоценка заметно идёт по всему вторичному фонду.

В Торревьехе и вдоль Коста-Бланки собственники держат свои цены значительно дольше. Профиль продавца другой — больше частных владельцев, больше эмоциональной привязанности, меньше контакта с профессиональным советом. Коррекция придёт и туда, просто медленнее.

Одна страна, один год, две совершенно разные скорости. Тот, кто говорит вам, что «испанский рынок» делает что-то одно, не смотрел на оба побережья.

Почему вам говорят, что надо торопиться

Есть причина, по которой история про дефицит предложения так часто повторяется людьми из моей отрасли. Дефицит создаёт срочность, а срочность закрывает сделки. Если покупатель верит, что ничего не осталось, он перестаёт торговаться. Если продавец верит, что идёт шок, он выставляет объект сегодня.

Я понимаю этот стимул. Я не считаю, что он работает на вас.

Правда менее драматична и более полезна: для дисциплинированного покупателя условия те же, что и всегда. Можно торговаться. Можно дождаться правильного объекта вместо доступного. Можно встать и уйти. Ничего из этого рынок у вас не забрал — забрала только история, которую вам о нём рассказывают.

Если вы продаёте

Самый тяжёлый разговор у меня бывает с собственником, чьей цифры больше не существует. Это неприятное сообщение, и многие агенты его избегают, потому что сказать продавцу то, что он хочет услышать, — это способ получить объект в работу.

Я предпочту потерять объект, чем потратить год вашей жизни. Правильно оценённый объект движется. Объект, оценённый по надежде, публично собирает снижения и в итоге продаётся дешевле, чем мог бы, будь он честным с самого начала.

Прежде чем инвестировать в Испании, поговорите с тем, кто умеет сказать «нет»

Мы консультируем на обоих рынках — Марбелья и Коста-дель-Соль, Торревьеха, Аликанте и Коста-Бланка. Они ведут себя по-разному, находятся в разных точках одного цикла, и то, что является хорошей покупкой на одном, часто плохая покупка на другом.

На самом деле наша работа — сказать вам, что стоит покупать, а что нет. Иногда это значит сказать, что объект, в который вы влюбились, стоит на двадцать процентов дороже своей цены, или что выбранный вами район за десять лет не сделает того, чего вы от него ждёте.

Если вы думаете о покупке в Испании в 2026 или 2027 году, поговорите с нами прежде, чем на что-то соглашаться. Разговор не стоит вам ничего. Неправильная покупка стоит вам десятилетия.

Вадим Най Основатель ABARZO Real Estate — Марбелья · Коста-дель-Соль и Alicante Real Estate — Коста-Бланка · Торревьеха Напишите мне сегодня — я отвечаю в тот же день. WhatsAppInstagram