Налоговое планирование для иностранных покупателей в Марбелье 2026

Режим Бекхэма, налог на богатство, IRPF, структура владения. Как легально оптимизировать налоговую нагрузку при покупке недвижимости и переезде в Испанию. И почему это нужно сделать ДО сделки, а не после.

Один из самых дорогостоящих просчётов иностранных покупателей в Марбелье это переезд или покупка недвижимости без налогового планирования. Разница между правильной и неправильной структурой может составлять десятки и сотни тысяч евро в год.

Главное правило, которое нужно усвоить с самого начала: налоговое планирование делается ДО покупки и ДО переезда, а не после. После того как вы стали налоговым резидентом или подписали сделку, большинство инструментов оптимизации становятся недоступны.

Эта статья даёт общее понимание ключевых механизмов испанской налоговой системы применительно к Марбелье. Но она не заменяет персональную консультацию с лицензированным налоговым специалистом. Каждая ситуация уникальна, налоговое законодательство меняется, и любое решение должно приниматься на основе профессионального анализа вашего конкретного случая.

Резидент или нерезидент: ключевое различие

Вся испанская налоговая система строится вокруг одного фундаментального вопроса: являетесь ли вы налоговым резидентом Испании.

Кто считается налоговым резидентом

Вы становитесь налоговым резидентом Испании, если выполняется хотя бы одно из условий: вы проводите в Испании более 183 дней в календарном году, или ваш основной центр экономических интересов находится в Испании, или ваш супруг и несовершеннолетние дети являются резидентами Испании.

Что это меняет

Налоговый резидент платит налог с мирового дохода (доход отовсюду в мире) и потенциально налог на богатство с мировых активов.

Нерезидент платит налог только с испанских источников дохода (например, аренда испанской недвижимости) и налог на богатство только с испанских активов.

Это различие кардинально влияет на налоговую нагрузку. Именно поэтому понимание своего статуса и правильное планирование этого статуса первый шаг любой стратегии.

Режим Бекхэма: главный инструмент оптимизации

Режим Бекхэма (официально Специальный налоговый режим для иностранных работников) это, возможно, самый ценный налоговый инструмент для тех, кто переезжает в Испанию по профессиональным причинам.

Как это работает

Вместо прогрессивной шкалы IRPF, которая поднимается с 19% до примерно 47% в зависимости от дохода и региона, бенефициары режима Бекхэма платят фиксированные 24% на трудовой доход до €600,000 в год. Доход свыше этого порога облагается по ставке 47%.

Но главное преимущество даже не в ставке. Под режимом Бекхэма облагается налогом только доход из испанских источников. Доход из иностранных источников (дивиденды, доход от аренды зарубежной недвижимости, прирост капитала, пенсии) как правило, выводится из под испанского налогообложения на время действия режима.

Реальная экономия

Для сравнения: обычный налоговый резидент Испании с доходом €120,000 проходит через прогрессивные ставки IRPF и платит примерно 35 до 40% эффективной ставки. Под режимом Бекхэма тот же человек платит чистые 24%.

На зарплате €120,000 это экономия около €10,800 в год, или около €65,000 за шесть лет действия режима. Чем выше доход, тем больше разрыв, до достижения порога €600,000.

Преимущества по налогу на богатство

Под режимом Бекхэма налог на богатство применяется только к активам, расположенным в Испании (недвижимость в Марбелье, счета в испанских банках). Мировые активы (зарубежная недвижимость, доли в иностранных компаниях, международные инвестфонды) не облагаются испанским налогом на богатство.

То же территориальное ограничение применяется к Налогу солидарности на крупные состояния, что существенно снижает налоговую нагрузку для состоятельных людей, которые держат большую часть активов за пределами Испании.

Кто имеет право

Право на режим Бекхэма имеют новые налоговые резиденты Испании, которые не были налоговыми резидентами в течение предыдущих пяти лет. Режим доступен наёмным сотрудникам, в том числе работникам иностранных компаний на удалёнке по визе цифрового кочевника, а также некоторым руководителям и специалистам.

Срок действия

Режим действует в течение года переезда плюс последующие пять лет (всего до 6 лет). После этого вы автоматически переходите на стандартную систему IRPF: мировой доход, мировой налог на богатство и обязательство подавать Modelo 720 по зарубежным активам включаются одновременно в следующем году.

Многие бенефициары режима Бекхэма планируют свою стратегию выхода или реструктуризации заранее, до окончания шестого года.

Важные нюансы 2026

Налоговое законодательство по режиму Бекхэма продолжает развиваться. В 2025 2026 годах появились судебные разбирательства по отдельным аспектам применения режима, и испанская налоговая служба более активно проверяет реальность трудовых отношений, на основании которых предоставляется режим. Это означает, что заявление должно быть юридически безупречным, а трудовая структура реальной. Профессиональное сопровождение обязательно.

Налоги при покупке недвижимости

Когда вы покупаете недвижимость в Марбелье, помимо цены объекта возникает несколько обязательных налогов.

Налог на передачу (вторичный рынок)

При покупке недвижимости на вторичном рынке платится ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). В Андалусии стандартная ставка 7% от стоимости объекта.

НДС и AJD (новостройки)

При покупке новостройки напрямую от девелопера платится IVA (НДС) 10% плюс AJD (гербовый сбор) 1.2% в Андалусии.

Дополнительные расходы

Нотариус: 0.1 до 0.5% от стоимости. Регистрация собственности: 0.1 до 0.3%. Юридические услуги: 1 до 1.5%.

Итого

Совокупные расходы при покупке: около 8 до 10% сверх цены объекта для вторичного рынка, около 12 до 13% для новостроек.

Ежегодные налоги собственника

Владение недвижимостью в Испании порождает несколько регулярных налоговых обязательств.

IBI (муниципальный налог на недвижимость)

Ежегодный местный налог, рассчитываемый от кадастровой стоимости объекта. В Марбелье ставка составляет около 0.4 до 1.1% от кадастровой стоимости в год. Для виллы это может быть от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч евро в год.

Налог на вменённый доход (для нерезидентов)

Если вы нерезидент и владеете недвижимостью в Испании, которую не сдаёте в аренду, государство всё равно начисляет «вменённый доход» от потенциального использования объекта. Налог составляет 19% (для резидентов ЕС) или 24% (для остальных) от 1.1 до 2% кадастровой стоимости.

Налог на доход от аренды

Если вы сдаёте недвижимость, доход облагается налогом. Резиденты ЕС: 19% с возможностью вычета расходов. Нерезиденты не из ЕС: 24% без вычета большинства расходов. Резиденты Испании: по прогрессивной шкале IRPF с вычетом расходов.

Налог на богатство (Patrimonio)

Один из самых важных для состоятельных покупателей налогов, который требует тщательного планирования.

Как это работает

Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) применяется к чистым активам сверх определённого порога. Резиденты облагаются по мировым активам, нерезиденты только по испанским активам.

Ситуация в Андалусии

Андалусия исторически применяла бонификацию 100% на налог на богатство, то есть фактически обнуляла его для резидентов региона. Однако с введением национального Налога солидарности на крупные состояния (для активов свыше €3 миллионов) ситуация усложнилась.

На практике это означает, что для активов до €3 миллионов налоговая нагрузка в Андалусии может быть минимальной, но для крупных состояний требуется детальное планирование с учётом взаимодействия регионального и национального налогов.

Базовый необлагаемый минимум

Существует общий необлагаемый минимум (обычно €700,000 на человека) плюс дополнительное освобождение для основного жилья. Это означает, что структура владения (на одного человека или на двоих супругов) влияет на итоговую сумму.

Структура владения: личное имя или компания

Один из ключевых вопросов налогового планирования при покупке премиум недвижимости.

Покупка на личное имя

Самый простой вариант. Подходит для большинства покупателей, особенно для основного жилья. Минимум административных расходов, прямое владение, понятное наследование.

Минусы: при крупных активах личное владение может приводить к более высокому налогу на богатство и менее гибкому наследственному планированию.

Покупка через испанскую компанию (SL)

Sociedad Limitada (испанский аналог ООО). Иногда используется для инвестиционной недвижимости, особенно для объектов, сдаваемых в аренду.

Плюсы: возможность вычета расходов, потенциально более гибкая структура для нескольких объектов, отделение личных и инвестиционных активов.

Минусы: расходы на содержание компании, бухгалтерия, аудит, потенциальные сложности при выводе средств и продаже.

Покупка через зарубежную структуру

В прошлом популярная схема (через компании в офшорных юрисдикциях) сегодня крайне не рекомендуется. Испанская налоговая служба применяет специальный налог 3% в год на недвижимость, принадлежащую компаниям из юрисдикций, не сотрудничающих с Испанией по обмену налоговой информацией. Кроме того, такие структуры привлекают повышенное внимание налоговых органов.

Что выбрать

Выбор структуры зависит от множества факторов: цель покупки (жильё или инвестиция), размер активов, налоговая резиденция, планы наследования, количество объектов. Это решение должно приниматься исключительно на основе персональной консультации с налоговым специалистом ДО сделки.

Налог на наследство и дарение

Часто недооцениваемый аспект, особенно важный для состоятельных семей.

Ситуация в Андалусии

Андалусия одна из самых благоприятных автономных областей Испании по налогу на наследство. Для близких родственников (супруги, дети, родители) применяется бонификация 99% на налог на наследство и дарение. Это означает, что наследование между близкими родственниками облагается минимально.

Важные нюансы

Бонификация применяется при соблюдении ряда условий и в определённых пределах. Для нерезидентов и дальних родственников правила отличаются. Кроме того, наследование зарубежных активов резидентом Испании регулируется отдельно.

Для состоятельных семей наследственное планирование (через завещание по испанскому праву, структуру владения, страховые инструменты) критически важно и должно быть частью общей налоговой стратегии.

Налог при продаже недвижимости

Когда вы продаёте недвижимость в Испании, возникает несколько налоговых обязательств.

Налог на прирост капитала

Прибыль от продажи (разница между ценой покупки и продажи, с учётом расходов) облагается налогом. Для нерезидентов ставка 19%. При продаже нерезидентом покупатель удерживает 3% от цены продажи как аванс налога. Если удержано больше положенного, разницу можно вернуть через Modelo 210.

Plusvalía Municipal

Муниципальный налог на прирост стоимости земли, рассчитываемый от увеличения кадастровой стоимости земли за период владения. Сумма зависит от муниципалитета и срока владения.

Освобождения

Для резидентов существуют освобождения при реинвестировании в основное жильё, а также для лиц старше 65 лет при продаже основного жилья. Эти освобождения требуют соблюдения конкретных условий.

Фискальный представитель

Важный практический момент для нерезидентов.

Если вы нерезидент с налоговыми обязательствами в Испании (например, владеете недвижимостью или сдаёте её в аренду), вам необходимо назначить фискального представителя, который взаимодействует с испанскими налоговыми органами от вашего имени. Это обязательное требование, а не опция.

Практический чеклист налогового планирования

Несколько шагов, которые стоит предпринять.

До переезда

Определите вашу планируемую налоговую резиденцию и её последствия. Оцените применимость режима Бекхэма к вашей ситуации. Проанализируйте структуру вашего мирового дохода и активов. Спланируйте оптимальный момент переезда (год переезда влияет на налогообложение). Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, специализирующимся на международном налогообложении.

До покупки недвижимости

Выберите оптимальную структуру владения (личное имя или компания). Оцените влияние покупки на налог на богатство. Спланируйте источник средств для покупки (важно для документации). Учтите наследственное планирование с самого начала. Получите NIE (без него невозможна ни одна сделка).

После покупки

Назначьте фискального представителя (для нерезидентов). Настройте регулярную подачу налоговых деклараций. Ведите учёт всех расходов на недвижимость (важно для будущего расчёта прироста капитала). Регулярно пересматривайте стратегию при изменении законодательства.

Главные ошибки иностранных покупателей

Несколько типичных просчётов.

Переезд без планирования. Стать налоговым резидентом, не понимая последствий для мирового дохода и активов. Это самая дорогая ошибка.

Упущение режима Бекхэма. Не подать заявление вовремя (есть строгий срок после начала работы или переезда) и потерять право на шестилетнюю экономию.

Неправильная структура владения. Купить премиум объект на личное имя без учёта налога на богатство и наследственного планирования, либо наоборот, создать ненужную сложную структуру для простого жилья.

Использование офшорных структур. Применять устаревшие схемы, которые сегодня приводят к штрафному налогу 3% и повышенному вниманию налоговых органов.

Недекларирование зарубежных активов. Резиденты Испании обязаны декларировать зарубежные активы через Modelo 720. Несоблюдение приводит к серьёзным штрафам.

Игнорирование наследственного планирования. Не подготовить завещание по испанскому праву и структуру наследования, что создаёт проблемы для семьи в будущем.

Экономия на консультации. Попытка сэкономить на услугах налогового специалиста, что приводит к потерям, многократно превышающим стоимость консультации.

Главный итог

Налоговое планирование в Испании это не способ уклониться от налогов, а легальный инструмент структурирования финансов для минимизации налоговой нагрузки в рамках закона. Для иностранного покупателя в Марбелье правильное планирование может означать экономию десятков и сотен тысяч евро на горизонте нескольких лет.

Главные принципы просты. Планируйте ДО переезда и ДО покупки. Используйте доступные легальные инструменты (режим Бекхэма, бонификации Андалусии, оптимальную структуру владения). Не применяйте устаревшие или агрессивные схемы. И обязательно работайте с лицензированным налоговым специалистом, который проанализирует именно вашу ситуацию.

Эта статья даёт общее понимание системы, но не является налоговой консультацией. Испанское налоговое законодательство сложно, регионально специфично и регулярно меняется. Любое решение должно приниматься на основе персонального анализа вашей ситуации квалифицированным специалистом. ABARZO Real Estate работает с проверенными налоговыми консультантами и юристами Марбельи и может направить вас к нужному специалисту в рамках сопровождения вашей сделки.

ABARZO Real Estate — Ваш проводник по недвижимости и lifestyle Марбельи.