Золотая виза закрыта: как состоятельному покупателю получить статус резидента Испании в 2026 году и почему это не остановило приток капитала в Марбелью

Более десяти лет покупка недвижимости в Испании на сумму от полумиллиона евро автоматически открывала дорогу к виду на жительство. Для многих состоятельных покупателей Марбельи Золотая виза была не просто бонусом к вилле у моря, а самой причиной сделки: приобретая дом, инвестор получал право жить в Европе, свободу передвижения по Шенгену и понятный путь к постоянному резидентству. В 2025 году эта схема закрылась.

Для аудитории, рассматривающей Costa del Sol как базу для семьи или как долгосрочный актив, вопрос встал ребром: если покупка недвижимости больше не даёт статус резидента, то как теперь легально жить в Испании. Хорошая новость в том, что путей осталось несколько, и для большинства профилей покупателей они рабочие. Этот гид разбирает, что именно закрылось, что сохранили действующие держатели визы и какие маршруты ведут к испанскому резидентству в 2026 году.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию профильного юриста и налогового советника по конкретной ситуации.

Краткая версия для тех, кто спешит

Золотая виза Испании, дававшая вид на жительство за покупку недвижимости от полумиллиона евро, была отменена законом Organic Law 1/2025 с 3 апреля 2025 года. Новые заявления через инвестиции в недвижимость больше не принимаются, но действующие держатели сохраняют свои права и возможность продления. Покупка недвижимости иностранцами при этом остаётся полностью законной, она просто больше не даёт автоматического права на резидентство. Основные альтернативные маршруты в 2026 году: виза цифрового кочевника (Digital Nomad Visa) для тех, кто работает удалённо, виза без права на работу (Non-Lucrative Visa) для тех, кто живёт на пассивный доход или сбережения, а также предпринимательские визы. Для многих релокантов ключевую роль играет специальный налоговый режим для экспатов, известный как Beckham Law, с плоской ставкой 24 процента.

Что именно закрылось и почему

Золотая виза была введена в 2013 году законом о поддержке предпринимательства как инструмент привлечения иностранного капитала на фоне тогдашнего экономического кризиса. Она связывала получение вида на жительство с покупкой недвижимости в Испании на сумму от пятисот тысяч евро без учёта ипотеки и обременений, а также с рядом финансовых вложений.

Отмена оформлена законом Organic Law 1/2025, опубликованным 3 января 2025 года, и вступила в силу через три месяца, то есть с 3 апреля 2025 года. С этой даты новые заявления по критериям Золотой визы не принимаются. Исчезла не только опция с недвижимостью, но и другие инвестиционные модальности, включая получение вида на жительство через покупку испанского госдолга на сумму от двух миллионов евро.

Мотивировка властей была социальной. Правительство объясняло решение желанием превратить жильё из объекта спекуляции в доступное право для тех, кто уже живёт и работает в стране. Приводился аргумент, что подавляющее большинство таких виз было привязано именно к недвижимости в городах с перегретым рынком жилья. Сыграло роль и давление со стороны Брюсселя: Европарламент с 2022 года добивался сворачивания подобных схем по всему блоку, ссылаясь на риски отмывания средств. Испания здесь не была первой, Португалия закрыла свой маршрут через недвижимость в 2023 году, тогда же свернула программу Ирландия.

За период с 2014 по 2023 год Испания выдала порядка двадцати двух тысяч Золотых виз, и значительную часть заявителей составляли граждане стран за пределами ЕС. Закрытие этого канала убрало один из самых популярных в Европе маршрутов миграции через недвижимость.

Что сохраняют действующие держатели визы

Отмена не имеет обратной силы для тех, кто уже в системе. Заявления, поданные до 3 апреля 2025 года, обрабатываются по прежним правилам. Действующие держатели Золотой визы сохраняют свои резидентские права, могут продлевать разрешения при соблюдении первоначальных критериев и продвигаться к постоянному резидентству после пяти лет проживания. Виза также позволяла членам ближайшей семьи заявителя, супругу и детям, пользоваться резидентством.

Практический вывод для рынка: покупатели, успевшие войти в программу до дедлайна, не потеряли ничего. Для всех остальных вход через покупку недвижимости закрыт, и нужно смотреть на альтернативные маршруты.

Покупка недвижимости в Марбелье осталась полностью открытой

Важно снять главное недоразумение. Отмена Золотой визы не ограничивает право иностранцев покупать недвижимость в Испании. Приобретение виллы или апартаментов в Марбелье остаётся абсолютно законным и доступным для нерезидентов, а актуальный выбор объектов на Costa del Sol по-прежнему открыт для покупателей из любой точки мира. Изменилось одно: сама по себе покупка больше не даёт автоматического вида на жительство.

Это разделение двух вопросов, покупки актива и получения статуса, и есть суть новой реальности 2026 года. Раньше они решались одной сделкой, теперь их нужно планировать отдельно. Для состоятельного покупателя это означает, что стратегию владения недвижимостью и стратегию резидентства стоит выстраивать параллельно, с самого начала.

Альтернатива первая: виза цифрового кочевника

Для покупателей, которые продолжают работать удалённо на компании или клиентов за пределами Испании, виза цифрового кочевника стала одним из самых востребованных маршрутов. Она была введена в январе 2023 года в рамках закона о стартапах и позволяет гражданам стран вне ЕС жить в Испании и работать удалённо на срок до пяти лет.

В 2026 году минимальный порог дохода привязан к двумстам процентам испанской минимальной зарплаты и составляет около двух тысяч восьмисот пятидесяти евро в месяц для одного заявителя. На семью пороги выше: ориентировочно около тысячи шестидесяти-семидесяти евро в месяц на первого члена семьи и около трёхсот пятидесяти-трёхсот шестидесяти евро на каждого последующего. Требуется также не более двадцати процентов дохода от испанских компаний, история занятости и частная медицинская страховка от испанского провайдера.

Подать заявление можно в испанском консульстве в стране проживания, что даёт годовую визу, либо изнутри Испании через профильное подразделение, что даёт трёхлетнее разрешение. Важный нюанс, о котором предупреждают юристы: перейти на визу цифрового кочевника изнутри страны с визы без права на работу или с туристического въезда нельзя, для этого нужно выехать и подать заявление в консульстве.

Для покупателя недвижимости в Марбелье этот маршрут особенно логичен, если источник дохода находится за границей, а сама вилла или апартаменты становятся базой для жизни и работы у моря.

Альтернатива вторая: виза без права на работу

Для тех, кто не работает, а живёт на пассивный доход, ренту, дивиденды или сбережения, подходит виза без права на работу (Non-Lucrative Visa). Это классический маршрут для состоятельных семей, ранних пенсионеров и людей, чей капитал уже работает на них.

В 2026 году требуется подтвердить пассивный доход около двух тысяч четырёхсот евро в месяц, что соответствует примерно двадцати восьми тысячам восьмистам евро в год, а также обеспечить комплексную частную медицинскую страховку от испанского провайдера и пройти проверку на отсутствие судимости. На каждого дополнительного члена семьи требуется дополнительно около шестисот евро в месяц подтверждённого дохода, то есть паре нужно порядка трёх тысяч евро в месяц.

У этого маршрута есть существенное ограничение, которое заявители часто недооценивают: полный запрет на любую трудовую деятельность, включая удалённую работу. Если нужно работать, придётся выбирать визу цифрового кочевника. Кроме того, виза без права на работу предполагает проживание в стране большую часть года, что делает заявителя налоговым резидентом Испании со всеми вытекающими последствиями для глобального дохода. Именно поэтому для этого маршрута налоговое планирование до переезда особенно важно.

Альтернатива третья: предпринимательские маршруты

Для тех, кто готов вести в Испании бизнес или инвестировать в предприятие, сохраняются предпринимательские визовые маршруты. Они требуют проработанного бизнес-плана и, как правило, подтверждения общественной или экономической пользы проекта. Этот путь сложнее в подготовке, но остаётся открытым для активных инвесторов, которые хотят не просто жить в стране, а развивать в ней дело. Здесь особенно важно профессиональное юридическое сопровождение, поскольку требования к обоснованию проекта строгие.

Ключевой элемент: налоговый режим Beckham

Для многих релокантов премиум-сегмента налоговая сторона переезда важнее самого визового маршрута. Здесь центральную роль играет специальный налоговый режим для экспатов, широко известный как Beckham Law.

Стандартная прогрессивная шкала подоходного налога в Испании доходит до сорока семи процентов для высоких доходов, причём точная ставка зависит от автономного сообщества. Режим Beckham позволяет соответствующим лицам платить плоскую ставку двадцать четыре процента на трудовой доход испанского источника до шестисот тысяч евро в год. Режим действует в год приезда плюс пять последующих лет, то есть до шести лет, при условии что человек не был налоговым резидентом Испании в течение пяти лет до переезда. Иностранный доход при этом, как правило, не облагается в Испании, хотя есть исключения.

Здесь есть важное ограничение, которое нужно понимать заранее. Режим Beckham доступен держателям визы цифрового кочевника, которые работают по трудовому договору на компанию за пределами Испании. Фрилансеры, зарегистрированные как autonomos, из режима исключены и платят по стандартной прогрессивной шкале плюс обязательные социальные взносы. Держатели визы без права на работу на режим Beckham не имеют права, поскольку он зарезервирован для тех, кто переезжает в связи с трудовой деятельностью.

Чтобы воспользоваться режимом, нужно подать заявление в течение шести месяцев с момента регистрации в системе социального страхования или начала соответствующей деятельности. Пропуск этого срока автоматически переводит человека на стандартное налогообложение, что для высокого дохода означает потерю значительных сумм. Именно поэтому налоговую стратегию стоит выстраивать с первого дня, а не после переезда.

Как выбрать маршрут: логика для покупателя недвижимости

Сведём всё воедино с точки зрения того, кто покупает недвижимость в Марбелье и планирует здесь жить. Если ваш доход активный и приходит от удалённой работы на зарубежного работодателя, ваш маршрут это виза цифрового кочевника, а при работе по трудовому договору к ней добавляется налоговое преимущество режима Beckham. Если вы живёте на пассивный доход, ренту или сбережения и не планируете работать, вам подходит виза без права на работу, но с внимательным налоговым планированием из-за автоматической налоговой резидентности. Если вы хотите вести в Испании бизнес, стоит рассматривать предпринимательские маршруты с профессиональным сопровождением.

Общий вывод в том, что покупка недвижимости и получение статуса резидента теперь два отдельных проекта, которые разумно вести параллельно. Вилла или апартаменты остаются активом и базой для жизни, а статус выстраивается через тот маршрут, который соответствует вашему источнику дохода и налоговой ситуации.

Почему отмена не остановила приток капитала в Марбелью

Могло показаться, что закрытие Золотой визы должно было охладить спрос состоятельных покупателей. На практике этого не произошло, и причина в самой природе спроса на Costa del Sol.

Покупатели всё чаще приобретают недвижимость в Марбелье не как чистую инвестицию под резидентство, а как многопоколенческий семейный актив, предназначенный для использования, жизни и долгосрочного владения. В условиях геополитической неопределённости и меняющихся налоговых режимов престижные жилые рынки, сочетающие качество жизни с политической и экономической стабильностью, привлекают всё больше внимания. Марбелья с её климатом, инфраструктурой и устоявшейся мультикультурной средой выигрывает от этого тренда напрямую.

Иными словами, для той аудитории, которая выбирает Марбелью, вид на жительство был приятным дополнением, но не главным мотивом. Люди покупают здесь ради образа жизни, безопасности капитала и семейного будущего, а статус резидента при необходимости оформляется через альтернативные маршруты, которых достаточно. Ограниченное предложение хорошо расположенного жилья и устойчивый международный спрос продолжают поддерживать рынок.

Команда ABARZO помогает выстроить стратегию покупки недвижимости в Марбелье с учётом ваших планов на проживание и подобрать объект, который отвечает вашим долгосрочным задачам. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу ситуацию.

ABARZO Real Estate — Ваш проводник по недвижимости и lifestyle Марбельи