Immobilienmarkt Spanien: Crash 2026 und 2027? Das große Markt-Update

Jede Woche stellt mir jemand dieselbe Frage. Bricht der spanische Immobilienmarkt zusammen? Soll man noch ein Jahr warten? Ist 2026 das Jahr, in dem es endlich kippt?

Meine Antwort hat sich seit 2025 nicht geändert, und die Daten, die jetzt hereinkommen, holen sie endlich ein. Nein, der Markt bricht nicht zusammen. Aber er ist auch nicht mehr der Markt, den man den Leuten vor zwei Jahren verkauft hat. Etwas hat sich verändert, und die meisten Kommentare beschreiben es falsch.

Ich schreibe das als jemand, der Agenturen in zwei sehr unterschiedlichen Teilen Spaniens führt — Marbella an der Costa del Sol und Torrevieja an der Costa Blanca. Denselben Monat von beiden Seiten zu sehen, sagt mehr als jeder Index.

Das habe ich schon 2025 gesagt

2025 habe ich ein Video aufgenommen und darin gefragt, ob der spanische Markt eine Blase ist. Damals war die Stimmung noch euphorisch und die Frage klang pessimistisch. Die Zahlen, die jetzt ankommen, liegen nah an dem, was ich damals beschrieben habe: kein Crash, aber ein Markt, der Verkäufer nicht mehr belohnt, die auf Hoffnung kalkulieren.

Zu viel Geld floss hinein, und die Preise kamen nie wieder herunter

Die einfachste Erklärung für unsere Lage ist die ehrliche. In den letzten Jahren sind enorme Summen in spanische Immobilien geflossen. Billige Finanzierung, Umzüge nach der Pandemie, ausländisches Kapital auf der Suche nach einem stabilen und sonnigen Ort. Die Preise stiegen, weil die Nachfrage tatsächlich stieg.

Was nicht passiert ist, ist die Korrektur der Erwartungen. Das Geld wurde langsamer. Die Angebotspreise nicht. In den meisten Fällen, die ich heute sehe, halten Eigentümer an einer Zahl fest, die in einem heißeren Markt realistisch war und die ein Käufer heute schlicht nicht zahlt.

Diese Lücke — zwischen dem, was ein Eigentümer will, und dem, was der Markt tatsächlich zahlen kann — steckt hinter fast jeder Geschichte, die Sie gerade über den spanischen Markt lesen.

Alle sprechen von Angebotsmangel. Das ist die falsche Diagnose

Überall liest man, Spanien habe einen Angebotsmangel. Im nackten Sinn stimmt das — es wird zu wenig neu gebaut, und in den besten Lagen gibt es wirklich nichts mehr zu bebauen.

Aber das ist nicht, was vor Ort passiert, und es ist nicht der Grund, warum ein Käufer heute Mühe hat, etwas zu finden.

Bestand gibt es reichlich. Öffnen Sie irgendein Portal und Sie finden Hunderte Angebote in Marbella und Tausende an der Costa Blanca. Knapp ist die Schnittmenge aus einer Immobilie, die es wert ist, und einem Preis, den ein ernsthafter Käufer tatsächlich unterschreibt.

Überteuerter Bestand ist kein Angebot. Er ist Dekoration. Er steht ein Jahr im Portal, sammelt öffentlich Preisreduzierungen und lehrt jeden Käufer, der ihn sieht, dass der Verkäufer es nicht ernst meint. Die Portale wirken voll. Der echte Markt ist dünn.

Flipper, Steuern und warum Neubau immer schwieriger wird

Es gibt einen zweiten Mechanismus, der die Preise nach oben treibt und über den fast niemand schreibt. Er hat nichts damit zu tun, dass jemand in der Immobilie wohnen möchte. Es ist die Kaufsteuer.

Eine Immobilie wird gekauft, kurz gehalten und weiterverkauft. Der Käufer zahlt sieben bis zehn Prozent an Grunderwerbsteuer und Nebenkosten. Beim Verkauf ist er nicht bereit, einen Verlust hinzunehmen, also wandert diese Steuer in den nächsten Angebotspreis. Der nächste Käufer zahlt dieselben Steuern noch einmal und macht genau dasselbe. Jede Runde derselben Immobilie legt eine weitere Steuerschicht auf den Preis, und keine davon macht die Immobilie auch nur ein Stück besser.

Das ist kein Wert. Das sind Reibungskosten, die bepreist werden, als wären sie Wert. In einem Markt mit vielen kurzfristigen Weiterverkäufen — und an dieser Küste gibt es davon reichlich — klettern die Preise von allein nach oben, ohne dass etwas darunter liegt.

Beim Neubau läuft das Problem andersherum und endet an derselben Stelle. Grundstücke in den Lagen, die Menschen tatsächlich wollen, sind nahezu aufgebraucht. Die Baukosten sind stark gestiegen und steigen weiter. Aber Neubaupreise können nicht einfach mitsteigen, denn Käufer haben eine Obergrenze, und an weiten Teilen der Küste sind wir bereits dort.

Der Druck landet also auf der Marge des Bauträgers. Bauen ist ein wirklich riskantes Geschäft: Kosten können mitten im Bau so stark steigen, dass sie die gesamte Marge eines Projekts auffressen, das achtzehn Monate zuvor auf dem Papier solide aussah. Je dünner die Marge, desto weniger Grund hat jemand, dieses Risiko einzugehen — und ein Bauträger, der bei einem Projekt Geld verliert, beginnt das nächste nicht.

Das ist die wahre Angebotsgeschichte, und es ist nicht die, die man Ihnen verkauft. Kein Mangel, der rechtfertigt, heute jeden Preis zu zahlen, sondern eine Pipeline, die dünner wird, weil die Rechnung des Bauens nicht mehr aufgeht — daneben ein Wiederverkaufsmarkt, der sich über Steuer auf Steuer selbst aufbläht. Nichts davon ist ein Grund, zu viel zu zahlen. Beides sind Gründe, deutlich genauer hinzusehen, was Sie kaufen und zu welchem Preis.

Der Markt ist nicht tot. Er ist wählerisch

Das ist der Teil, der in den Schlagzeilen untergeht. Eine richtig bepreiste Immobilie in guter Lage verkauft sich weiterhin, und zwar schnell. Ich sehe es jeden Monat.

Unsere eigenen Zahlen erzählen die Geschichte besser als jeder Index. Über unsere Unternehmen hinweg haben wir weniger Transaktionen abgeschlossen als in der Vorperiode — aber der durchschnittliche Verkaufswert pro Immobilie ist gestiegen. Weniger Abschlüsse, größere Abschlüsse. Das ist kein sterbender Markt. Das ist ein Markt, der das Mittelmaß nicht mehr belohnt und stattdessen Qualität und korrekte Preisgestaltung belohnt.

Wenn Ihre Immobilie stimmt und Ihr Preis stimmt, befinden Sie sich überhaupt nicht in einem schwierigen Markt. Wenn Ihr Preis eine Zahl ist, die Sie 2023 festgelegt haben, dann schon.

Marbella passt die Preise schneller an als Torrevieja

Unternehmen an beiden Orten zu führen gibt mir einen Vergleich, den die meisten Makler nicht haben, und der Unterschied ist deutlich.

In Marbella finden sich Eigentümer schneller mit der Realität ab. Verkäufer sind hier häufiger international, häufiger beraten, halten die Immobilie häufiger als Vermögenswert und nicht als Zuhause. Wenn der Markt ihnen eine Zahl nennt, passen sie an. Die Neubewertung läuft sichtbar durch den gesamten Bestand.

In Torrevieja und entlang der Costa Blanca halten Eigentümer ihre Preise deutlich länger. Das Verkäuferprofil ist ein anderes — mehr Privateigentümer, mehr emotionale Bindung, weniger Kontakt zu professioneller Beratung. Die Anpassung kommt auch dort, sie dauert nur länger.

Gleiches Land, gleiches Jahr, zwei völlig verschiedene Geschwindigkeiten. Wer Ihnen erzählt, „der spanische Markt“ tue eine einzige Sache, hat nicht auf beide Küsten geschaut.

Warum man Ihnen sagt, Sie müssten sich beeilen

Es hat einen Grund, warum die Geschichte vom Angebotsmangel in meiner Branche so oft wiederholt wird. Knappheit erzeugt Dringlichkeit, und Dringlichkeit schließt Geschäfte ab. Glaubt ein Käufer, es sei nichts mehr da, hört er auf zu verhandeln. Glaubt ein Verkäufer, ein Schock stehe bevor, inseriert er heute.

Ich verstehe den Anreiz. Ich halte ihn nicht für hilfreich für Sie.

Die Wahrheit ist weniger dramatisch und nützlicher: Für einen disziplinierten Käufer sind die Bedingungen dieselben wie immer. Sie können verhandeln. Sie können auf die richtige Immobilie warten statt auf die verfügbare. Sie können gehen. Nichts davon hat Ihnen der Markt genommen — nur die Geschichte, die man Ihnen über ihn erzählt.

Wenn Sie verkaufen wollen

Das schwierigste Gespräch führe ich mit einem Eigentümer, dessen Zahl es nicht mehr gibt. Es ist keine angenehme Botschaft, und viele Makler vermeiden sie, weil man den Auftrag gewinnt, indem man dem Verkäufer sagt, was er hören will.

Mir ist es lieber, den Auftrag zu verlieren, als ein Jahr Ihres Lebens zu verschwenden. Eine korrekt bepreiste Immobilie bewegt sich. Eine auf Hoffnung bepreiste Immobilie sammelt öffentlich Reduzierungen und verkauft sich am Ende unter dem Wert, den sie erzielt hätte, wenn sie von Anfang an ehrlich gewesen wäre.

Bevor Sie in Spanien investieren, sprechen Sie mit jemandem, der auch Nein sagt

Wir beraten in beiden Märkten — Marbella und der Costa del Sol sowie Torrevieja, Alicante und der Costa Blanca. Sie verhalten sich unterschiedlich, sie stehen an verschiedenen Punkten desselben Zyklus, und was im einen ein guter Kauf ist, ist im anderen oft ein schlechter.

Was wir tatsächlich tun, ist Ihnen zu sagen, was sich zu kaufen lohnt und was nicht. Manchmal heißt das, Ihnen zu sagen, dass die Immobilie, in die Sie sich verliebt haben, zwanzig Prozent über ihrem Wert liegt, oder dass die Gegend, die Sie gewählt haben, über zehn Jahre nicht leisten wird, was Sie erwarten.

Wenn Sie 2026 oder 2027 über einen Kauf in Spanien nachdenken, sprechen Sie mit uns, bevor Sie sich festlegen. Ein Gespräch kostet Sie nichts. Der falsche Kauf kostet Sie ein Jahrzehnt.

Vadim Nay Gründer, ABARZO Real Estate — Marbella · Costa del Sol und Alicante Real Estate — Costa Blanca · Torrevieja Schreiben Sie mir heute — ich antworte noch am selben Tag. WhatsAppInstagram