Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien in Marbella 2026: Was man wirklich verdienen kann

Kurzfristig oder langfristig? Welche Gegenden bringen 7%, welche 1,5%? Vollständiger Leitfaden zu echter Rendite, VFT-Lizenzen, Steuern und Hausverwaltungen.

Eine der wichtigsten Fragen für jeden Immobilienkäufer in Marbella: Wie viel kann ich mit der Vermietung verdienen? Die Antwort hängt von der Gegend, dem Objekttyp, dem Vermietungsformat und der Qualität der Verwaltung ab.

Durchschnittsdaten für den Markt 2026.

Hochwertige Apartments in den wichtigsten Gegenden (Nueva Andalucía, San Pedro, East Marbella): Bruttorendite von 3,5 bis 5,5% pro Jahr.

Gut verwaltete Objekte in touristischen Zonen (Puerto Banús, Golden Mile): Bruttorendite von 6 bis 9% pro Jahr aus kurzfristiger Vermietung.

Zwei-Zimmer-Apartments in den ertragreichsten Mikrogegenden: bis zu 7,03% Bruttorendite pro Jahr.

Premium-Villen Golden Mile: Bruttorendite nur 2 bis 4%, aber ausgeglichen durch steigende Preise.

Diese Zahlen sind brutto, vor Steuern und vor Kosten für die Verwaltung. Die echte Nettorendite ist deutlich niedriger, und darüber sollte man offen sprechen.

Kurzfristige Vermietung: Was wichtig ist

Kurzfristige Vermietung (ab einer Nacht bis zu einem Monat) ist auf dem Papier das profitabelste Format, aber auch das schwierigste in der Verwaltung und Regulierung.

Saisonalität

Das wichtigste Merkmal von Marbella: Der Markt für kurzfristige Vermietung hängt stark von der Saison ab.

Hochsaison (Juni August): Auslastung von 80 bis 95%, Spitzenpreise. In dieser Zeit fallen etwa 50% des gesamten Jahresertrags des Objekts an.

Nebensaison (April Mai, September Oktober): Auslastung von 60 bis 75%, Preise um 30 bis 40% niedriger als im Sommer.

Niedrigsaison (November März): Auslastung von 20 bis 50%, minimale Preise. Viele Objekte stehen in dieser Zeit leer.

Rendite nach Objekttypen

Apartments mit 1 Schlafzimmer (Puerto Banús, Centro): von €120 bis €250 pro Nacht in der Hochsaison, von €60 bis €120 in der Niedrigsaison.

Apartments mit 2 Schlafzimmern (Nueva Andalucía, San Pedro): von €180 bis €400 pro Nacht in der Hochsaison.

Villen mit 3 bis 4 Schlafzimmern (East Marbella, San Pedro): von €500 bis €1,500 pro Nacht in der Hochsaison.

Premium-Villen (Sierra Blanca, Golden Mile): von €2,000 bis €10,000 pro Nacht, in seltenen Fällen mehr.

Premium-Apartments Puente Romano: bis €15,000 pro Monat bei langfristiger Sommervermietung.

Vertriebskanäle

Die meisten Objekte werden gleichzeitig auf mehreren Plattformen angeboten:

Airbnb, Booking.com, Vrbo für den Massenmarkt.

Premium- und Nischenportale für die obere Preisklasse (LuxuryRetreats, Plum Guide, OneFineStay).

Direkte Kanäle über die Website der Hausverwaltung oder einer Agentur.

Makler im Premium-Segment, die mit vermögenden Kunden über persönliche Empfehlungen arbeiten.

Langfristige Vermietung

Ein langfristiger Vertrag (ab 11 Monaten) bringt Stabilität, aber eine niedrigere Rendite.

Vorteile. Konstanter Geldfluss ohne saisonale Schwankungen. Weniger Betriebskosten: keine Reinigung zwischen Gästen, weniger Verschleiß. Benötigt keine VFT-Lizenz. Einfache Steuervorschriften.

Nachteile. Höherer Preis im Vergleich zu den Spitzenpreisen im Sommer. Der rechtliche Schutz des Mieters in Spanien ist stark: Einen Vertrag zu beenden ist schwierig, die Miete in den ersten Jahren zu erhöhen ebenfalls. Wenn der Mieter nicht zahlt, dauert das Räumungsverfahren 6 bis 12 Monate.

Reale Sätze 2026.

Apartments mit 1 Schlafzimmer: €1,000 bis €1,800 pro Monat.

Apartments mit 2 Schlafzimmern: €1,500 bis €3,500 pro Monat.

Villa mit 3 bis 4 Schlafzimmern: €3,000 bis €8,000 pro Monat.

Premium-Villen: €8,000 bis €25,000 pro Monat.

Mittelfristige Vermietung: die goldene Mitte 2026

Das am schnellsten wachsende Segment des Marbella-Markts. Verträge von 3 bis 11 Monaten für Remote-Arbeiter, digitale Nomaden, Familien während des Umzugs, sowie für Firmenkunden.

Vorteile. Rendite höher als langfristig (meist 30 bis 50%), Stabilität höher als kurzfristig (ein Vertrag für 4 bis 6 Monate statt 20 kurze Buchungen). Weniger Anforderungen an die Lizenzierung im Vergleich zur touristischen Nutzung. Passt für die Wintersaison, wenn die kurzfristige Vermietung sinkt.

Typischer Kunde. IT-Fachkraft, die von Oktober bis April in Marbella überwintern. Familie, die für das Schuljahr umzieht und noch eine dauerhafte Wohnung sucht. Firmenmitarbeiter für ein Projekt von 4 bis 6 Monaten.

Sätze. Üblicherweise 20 bis 35% höher als langfristig, umgerechnet auf den Monat. Das heißt: Apartments, die langfristig für €2,000 pro Monat vermietet werden, können für €2,600 pro Monat für 6 Monate angeboten werden.

VFT-Lizenz: Was Sie wissen müssen

Wenn Sie in Marbella eine kurzfristige (touristische) Vermietung planen, ist die VFT-Lizenz (Vivienda con Fines Turísticos) verpflichtend.

Was ist VFT

Eine Lizenz der regionalen Regierung Andalusiens, die es erlaubt, Immobilien für touristische Vermietung zu nutzen. Ohne sie ist kurzfristige Vermietung illegal, mit Strafen von €2,000 bis €150,000.

Nach Erhalt der Lizenz wird Ihnen eine Nummer im Format VFT/MA/12345 zugewiesen (wobei MA Málaga ist). Diese Nummer muss auf allen Buchungsplattformen angegeben werden.

Wie man sie bekommt

Der Prozess dauert normalerweise 1 bis 3 Monate. Schritte.

1. Antrag bei Junta de Andalucía mit einem Dokumentenpaket: Eigentumsnachweis, NIE, Katasterinformationen.

2. Antrag über das nationale Portal NRU (Sistema Único de Información del Registro del Sector Turístico).

3. Erhalt des NRU-Codes (separat von VFT), der ebenfalls auf den Plattformen angegeben werden muss.

4. Aktivierung der Lizenz und Registrierung bei SES.Hospedajes (nationales Portal zur Registrierung von Gästen).

Anforderungen an das Objekt mit Lizenz

Nach Erhalt der Lizenz muss das Objekt mehrere Anforderungen erfüllen:

Klimaanlage in Schlafzimmern und Gemeinschaftsräumen.

Erste-Hilfe-Ausrüstung.

Rechtliche Hinweisschilder und Informationsmaterial für Gäste.

Erreichbarkeit mit Kontaktinformationen rund um die Uhr für Gäste.

Notfallplan für den Fall eines Notfalls.

Registrierung aller Gäste über SES.Hospedajes innerhalb der ersten 24 Stunden ihres Aufenthalts.

Einhaltung aller Anforderungen des Decreto 28/2016.

Wichtige Neuigkeit 2025

Im Jahr 2025 hat die Regierung von Andalusien eine Regel eingeführt, dass VFT-Lizenzen zusammen mit dem Objekt beim Kauf übertragen werden. Das ist eine gute Nachricht für Investoren: Wenn das Objekt bereits eine Lizenz hat, muss man das Verfahren nicht bei Null starten. Das wird oft zum entscheidenden Faktor bei der Wahl zwischen zwei ähnlichen Objekten.

Steuern auf Mieteinnahmen

Einer der am stärksten unterschätzten Faktoren für die echte Rendite. Steuerplanung ist entscheidend.

Gebietsansässige in Spanien

Einkünfte aus Vermietung werden nach dem allgemeinen Einkommensteuersatz IRPF besteuert: von 19% bis 47%, je nach Einkommenshöhe.

Dabei ist es möglich, einen großen Teil der Ausgaben abzuziehen: IBI, Beiträge der Eigentümergemeinschaft, Abschreibung des Gebäudes, Zinsen für eine Hypothek, Reparaturkosten, Versicherung, Dienstleistungen der Hausverwaltung.

Bei langfristiger Vermietung im Modus «ständige Wohnung des Mieters» (ständige Wohnung des Mieters) wird zusätzlich ein Rabatt von 60% auf die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage gewährt. Das erhöht die Nettorendite deutlich.

Nicht-EU-Gebietsansässige

Fester Steuersatz 19%. Mit der Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen, die ähnlich sind wie für Gebietsansässige.

Nicht-EU-Gebietsansässige anderer Länder (Großbritannien, USA, VAE, Russland)

Fester Steuersatz 24%. Die Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen, ist begrenzt.

Das ist ein großer Unterschied, der die Struktur des Eigentums über eine spanische Gesellschaft SL oder eine andere Rechtsform zu einem wichtigen Bestandteil der Investitionsplanung macht.

Zusätzliche lokale Steuer

In einigen Gemeinden wird «Tasa de Turística» angewendet. In Andalusien ist sie bisher nicht eingeführt, aber sie wird diskutiert. Es lohnt sich, die regulatorischen Änderungen zu verfolgen.

Renditebeispiele nach Gegenden

Reale Zahlen für typische Objekte in verschiedenen Gegenden von Marbella.

Puerto Banús

Objektprofil. Apartments mit 2 Schlafzimmern, 90 m², mit Terrasse und Blick auf die Marina. Kaufpreis: €750,000.

Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung. Hochsaison (Juni August): €350 pro Nacht, Auslastung 90%. Nebensaison: €200 pro Nacht, Auslastung 65%. Niedrigsaison: €120 pro Nacht, Auslastung 30%.

Brutto-Jahreseinnahmen: etwa €55,000.

Kosten. Hausverwaltung (20%): €11,000. Beiträge der Eigentümergemeinschaft: €4,800. IBI: €1,500. Steuern für Nicht-EU-Gebietsansässige: etwa €7,500. Reinigung, kleinere Reparaturen, Abschreibung: €4,000.

Nettorendite: etwa €26,200 pro Jahr, oder 3,5% vom Kaufpreis.

Nueva Andalucía

Objektprofil. Reihenhaus mit 3 Schlafzimmern, 150 m², in Golf Valley, Pool in der Anlage. Kaufpreis: €950,000.

Einnahmen aus langfristiger Vermietung. €3,500 pro Monat.

Brutto-Jahreseinnahmen: €42,000.

Kosten. Hausverwaltung (8%): €3,360. Beiträge der Eigentümergemeinschaft: €3,600. IBI: €1,800. Steuern: €5,800.

Nettorendite: etwa €27,440 pro Jahr, oder 2,9% vom Kaufpreis.

Variante: mittelfristige Vermietung. Dasselbe Objekt wird in Blöcken zu je 6 Monaten für €5,000 pro Monat vermietet. Brutto-Jahreseinnahmen: €60,000. Nettorendite: etwa 4,2%.

Golden Mile

Objektprofil. Apartments mit 3 Schlafzimmern, 180 m², in einer prestigeträchtigen Anlage Puente Romano. Kaufpreis: €3,500,000.

Einnahmen aus Premium-Vermietung. Sommermonate (Juni August): €15,000 pro Monat. Nebensaison: €8,000 pro Monat. Niedrigsaison: leer oder €5,000 pro Monat, wenn es gut läuft.

Brutto-Jahreseinnahmen: etwa €95,000.

Kosten. Beiträge der Eigentümergemeinschaft in Puente Romano: €35,000. Hausverwaltung (15%): €14,250. IBI: €5,000. Steuern: €8,000.

Nettorendite: etwa €32,750, oder weniger als 1% vom Kaufpreis.

Kommentar. Golden Mile ist kein renditestarkes Segment, sondern ein Segment für Wertsteigerung. Eine Nettorendite von 1,5 bis 3% ist ein normaler Bereich. Käufern wird empfohlen, das Objekt als Investition in Kapitalwachstum zu sehen, nicht als reine Einnahmequelle.

East Marbella (Elviria, Los Monteros)

Objektprofil. Villa mit 3 Schlafzimmern, 200 m², Pool, Garten 800 m². Kaufpreis: €1,200,000.

Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung. Hochsaison: €700 pro Nacht, Auslastung 85%. Nebensaison: €400, Auslastung 60%. Niedrigsaison: €250, Auslastung 25%.

Brutto-Jahreseinnahmen: etwa €85,000.

Kosten. Hausverwaltung (25%, Villen erfordern mehr Arbeit): €21,250. Beiträge der Eigentümergemeinschaft: €1,200. IBI: €2,500. Steuern: €11,000. Pflege von Garten und Pool: €4,800. Sonstiges: €3,000.

Nettorendite: etwa €41,250 pro Jahr, oder 3,4% vom Kaufpreis.

San Pedro de Alcántara

Objektprofil. Apartments mit 2 Schlafzimmern, 80 m², zu Fuß erreichbar zum Zentrum und zum Strand. Kaufpreis: €420,000.

Langfristige Vermietung. €2,000 pro Monat.

Brutto-Jahreseinnahmen: €24,000.

Kosten. Hausverwaltung (8%): €1,920. Beiträge der Eigentümergemeinschaft: €1,800. IBI: €900. Steuern: €3,800.

Nettorendite: etwa €15,580, oder 3,7% vom Kaufpreis.

San Pedro ist einer der ausgewogensten Märkte für den durchschnittlichen Investor: stabile Nachfrage im Langzeitbereich, vernünftige Einstiegspreise, niedrige Beiträge der Eigentümergemeinschaft.

Hausverwaltungen

Wenn Sie nicht dauerhaft in Marbella wohnen, ist eine professionelle Vermietungsverwaltung entscheidend.

Was eine Hausverwaltung macht

Marketing und Bewerbung des Objekts auf Plattformen.

Kommunikation mit Gästen: Buchungen, Check-in und Check-out, Probleme.

Reinigung und Vorbereitung für jeden neuen Gast.

Rechtliche Registrierung der Gäste in SES.Hospedajes.

Basisbetreuung: Glühbirnen ersetzen, kleine Reparaturen, Reaktion auf Beschwerden.

Steuerliche Meldungen zu den Mieteinnahmen.

Kosten der Leistungen

Basisverwaltung für langfristige Vermietung: 8 bis 12% der Mieteinnahmen.

Vollverwaltung für kurzfristige Vermietung: 18 bis 30% des Umsatzes. Der hohe Satz liegt an der Intensität der Abläufe.

Premium-Verwaltung für Villen in Golden Mile: 25 bis 35% des Umsatzes. Enthält Concierge-Leistungen, Premium-Reinigung, exklusives Marketing.

Wichtige Namen am Markt

In Marbella arbeiten Dutzende von Hausverwaltungen. Einige große Namen: Holiday Lettings Marbella, Diana Morales Properties, MPDunne, Marbella Hills Homes. Außerdem sind internationale Anbieter aktiv (Onefinestay, Plum Guide) sowie lokale Boutique-Agenturen.

Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten

Nachgewiesene Renditezahlen für vergleichbare Objekte.

Transparenz der Berichte: Sie müssen alle Buchungen in Echtzeit sehen können.

Qualität des Marketings: professionelle Fotos des Objekts, Bewerbung auf verschiedenen Plattformen.

Erfahrung genau mit Ihrem Objekttyp (eine Premium-Villa ist anders als normale Apartments).

Rechtliche Verantwortung für VFT-Registrierung, Steuern, Versicherung.

Echte Nettorendite

Wenn man alle Faktoren berücksichtigt, wird die Nettorendite in Marbella 2026 nach Segmenten so verteilt:

Premium-Segment (Golden Mile, Sierra Blanca): 1,5 bis 3% pro Jahr. Die wichtigste Investition ist die Wertsteigerung, nicht der Geldfluss.

Mid-Premium (Nueva Andalucía, East Marbella, San Pedro): 3 bis 5% pro Jahr bei richtiger Verwaltung. Das ausgewogenste Segment.

Touristisches Segment (Puerto Banús, zentrales Marbella, Cabopino): 4 bis 7% pro Jahr bei aktiver kurzfristiger Nutzung.

Neues Segment: gebrandete Residenzen mit Hausverwaltung. 3 bis 5% pro Jahr. Weniger Rendite, aber fast problemfreies Eigentum.

Wichtig zu verstehen: Keine dieser Zahlen zeigt die Wertsteigerung des Objekts. Wenn man das jährliche Preiswachstum von Marbella von 6 bis 12% in Premium-Gegenden hinzurechnet, ergibt sich eine Gesamtrendite von 10 bis 18% pro Jahr. Genau das macht Marbella zu einer der attraktivsten Investitionen in Europa.

Die wichtigsten Fehler von Investoren

Einige typische Fehler, die man vermeiden sollte.

Kauf nur wegen der Rendite. Wenn das Objekt für den Investor selbst nicht attraktiv ist (nicht passende Gegend, unpraktischer Grundriss, schlechte Lage), wird es auch für Mieter nicht attraktiv sein. Kaufen Sie kein «Investitionsobjekt», das Sie selbst nicht vermieten möchten.

Lizenzierung ignorieren. Ein Objekt ohne bestehende VFT-Lizenz zu kaufen, mit der Annahme, dass man sie später bekommt, ist ein Risiko. Manchmal kann man die Lizenz wegen der Zonierung oder wegen Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft nicht erhalten.

Beiträge der Eigentümergemeinschaft unterschätzen. In Premium-Anlagen können die jährlichen Beiträge die gesamte Nettorendite übersteigen. Prüfen Sie diesen Punkt VOR dem Kauf.

Falsche Wahl der Hausverwaltung. Schlechte Verwaltung zerstört die Rendite, selbst bei einem guten Objekt. Sparen Sie in dieser Phase nicht.

Unkenntnis der Steuerregeln. Die Eigentumsstruktur (privat oder über eine Gesellschaft) und der steuerliche Wohnsitz beeinflussen die Nettorendite stark. Eine Beratung mit einem Steuerexperten vor dem Kauf ist Pflicht.

Kauf ohne Verständnis für die Mikro-Lage. Zwei ähnliche Villen in Nueva Andalucía können bei der Rendite um das 2-fache abweichen, nur wegen der Lage in Bezug auf Golfclubs, Schulen oder die Straße.

Das wichtigste Fazit

Der Ertrag aus der Vermietung in Marbella 2026 ist eine echte und planbare Investitionsgeschichte, wenn man sie professionell angeht. Eine Nettorendite von 3 bis 5% pro Jahr plus ein jährliches Preiswachstum von 7 bis 12% ergeben eine Gesamtrückzahlung von etwa 10 bis 17% pro Jahr. Das ist wettbewerbsfähig für den Premium-Markt in Europa.

Die wichtigste Regel: Wählen Sie das Objekt passend zu Ihrer konkreten Vermietungsstrategie (kurzfristig, langfristig oder mittelfristig), lassen Sie es korrekt lizenzieren, wählen Sie die Hausverwaltung sorgfältig aus und vergessen Sie nicht die steuerliche Struktur. Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, bleibt Marbella einer der ausgewogensten Märkte für europäische Immobilien, der gleichzeitig einen Geldfluss und eine langfristige Kapitalerhaltung bietet.

ABARZO Real Estate — Ihr Wegweiser für Immobilien und Lebensstil in Marbella.