Hypothek für einen Nichtansässigen bei einer spanischen Bank: Leitfaden zu den Bedingungen für 2026

Viele Käufer von Immobilien in Marbella und an der Costa del Sol finanzieren einen Teil des Kaufs über eine Hypothek bei einer spanischen Bank. Die gute Nachricht ist, dass spanische Banken Ausländer aktiv mit Krediten versorgen, auch Nicht-Residenten. Allerdings unterscheiden sich die Konditionen für Nicht-Residenten von denen, die Residenten angeboten werden: geringere Kreditsumme, höherer Eigenanteil und etwas strengere Anforderungen. Wenn man diese Besonderheiten versteht, kann man die eigenen Möglichkeiten im Voraus besser einschätzen und sich gezielt auf den Abschluss vorbereiten.

In diesem Guide erklären wir, wie spanische Banken Nicht-Residenten bewerten, welche Bedingungen im Jahr 2026 gelten, welche Dokumente benötigt werden und wie der Ablauf Schritt für Schritt funktioniert.

Resident oder Nicht-Resident: der entscheidende Unterschied

Für die spanische Bank ist nicht die Staatsangehörigkeit entscheidend, sondern der steuerliche Wohnsitz. Das heißt: Wo Sie Ihren Hauptverdienst erzielen und Steuern zahlen.

Steuerlicher Resident ist, wer in Spanien mehr als 183 Tage im Jahr lebt und hier Einkommensteuer zahlt. Solche Kreditnehmer erhalten bessere Konditionen: Finanzierung bis zu 80 Prozent des Immobilienwerts, die niedrigsten Zinssätze und Laufzeiten bis zu 30 Jahren.

Nicht-Resident ist, wer seinen Hauptverdienst außerhalb Spaniens erzielt. Die Bank betrachtet dieses Profil als risikoreicher, daher sind die Bedingungen strenger.

Wichtiger Hinweis: Das Vorhandensein einer spanischen Aufenthaltsgenehmigung NIE oder TIE macht Sie nicht automatisch zum steuerlichen Residenten. Zum Beispiel wird ein Staatsbürger eines Landes mit Aufenthaltstitel in einem anderen Land und dortigem Arbeitsvertrag von der spanischen Bank als Nicht-Resident eingestuft.

Wie viel man aufnehmen kann: LTV und Eigenkapital

Der wichtigste Unterschied für Nicht-Residenten liegt im Kennwert LTV, also im Verhältnis zwischen Kreditsumme und Immobilienwert.

Für Residenten kann die Finanzierung bis zu 80 Prozent erreichen. Für Nicht-Residenten liegt die Obergrenze üblicherweise bei etwa 60 bis 70 Prozent für Käufer aus der EU und häufig bei etwa 50 bis 60 Prozent für Käufer aus Ländern außerhalb der EU. Das hängt vom Profil des Antragstellers ab.

Das bedeutet: Ein Nicht-Resident muss in der Regel einen Eigenanteil von 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises bereit haben. Unter Berücksichtigung von Steuern und der mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten, die noch etwa 10 bis 14 Prozent hinzukommen, liegt der tatsächliche Bedarf an Eigenmitteln bei ungefähr 45 bis 55 Prozent der gesamten Investitionssumme.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Die Bank berechnet die maximale Kredithöhe aus dem kleineren der beiden Werte, dem Kaufpreis oder dem geschätzten Wert. Für jede Hypothek beauftragt die Bank eine offizielle Bewertung der Immobilie durch einen zertifizierten Gutachter, auf Spanisch tasador homologado. Wenn die Bewertung unter dem Kaufpreis liegt, sinkt die maximale Kreditsumme, und die Differenz muss selbst übernommen werden.

Zinssätze im Jahr 2026

Die Zinssätze für eine spanische Hypothek hängen in hohem Maße vom Euribor-Index ab, an den die meisten Kredite gekoppelt sind. Nach den Höchstständen im Jahr 2023 hat die Europäische Zentralbank die Zinsen mehrfach gesenkt. Bis Anfang 2026 ist der Euribor auf etwa 2,2 bis 2,4 Prozent gefallen. Das schafft im Vergleich zu den vorherigen Jahren ein günstigere Umfeld für Kreditnehmer.

In Spanien gibt es drei Arten von Zinssätzen.

Der feste Zinssatz, auf Spanisch fijo, ist für die gesamte Laufzeit des Kredits festgelegt. Sie kennen immer genau die Höhe der monatlichen Rate. Das passt zu denen, die Stabilität schätzen. Für Nicht-Residenten liegen feste Zinssätze im Jahr 2026 ungefähr im Bereich von etwa 2,8 bis 3,5 Prozent.

Der variable Zinssatz, auf Spanisch variable, ist an Euribor plus die Bankmarge gebunden und wird einmal pro Jahr neu berechnet. Das passt zu denen, die weitere Senkungen des Euribor erwarten oder die Hypothek vorzeitig zurückzahlen möchten.

Der gemischte Zinssatz, auf Spanisch mixto, ist für die ersten Jahre festgelegt, meist drei, fünf oder zehn, und wechselt dann in den variablen Zinssatz. Das ist ein Kompromiss und beliebt bei denen, die kurzfristig Planungssicherheit möchten.

Viele Banken bieten eine Zinssenkung, auf Spanisch bonificación, wenn Sie zusätzliche Bankprodukte nutzen, wie zum Beispiel eine Hausratversicherung, die für eine Hypothek ohnehin verpflichtend ist. In Summe können solche Rabatte den Zinssatz um etwa einen Prozentpunkt senken.

Zusätzlich ist die Tendenz im Jahr 2026 hervorzuheben: Banken bieten immer häufiger sogenannte grüne Hypotheken mit einem Rabatt für energieeffiziente Objekte der Klassen A oder B. Das ist besonders relevant für Neubauten.

Bewertung der Zahlungsfähigkeit

Neben dem Eigenkapital prüft die Bank genau, ob Sie den Kredit bedienen können. Der wichtigste Kennwert ist das Verhältnis von Schulden zu Einkommen, auf Englisch DTI. In der Regel verlangen Banken, dass die gesamten monatlichen Zahlungen für alle Schulden, einschließlich der neuen spanischen Hypothek, bestehender Kredite und Kreditkarten, ungefähr 30 bis 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten.

Die Bank möchte einen stabilen, gut dokumentierten Einkommensnachweis sehen. Selbstständige Antragsteller stoßen auf eine strengere Prüfung: Banken verlangen häufig zwei bis drei Jahre bestätigte Unterlagen und können einen höheren Eigenanteil verlangen.

Außerdem sollten Sie Altersgrenzen berücksichtigen: Die meisten Banken kalkulieren so, dass der Kredit bis zur Erreichung des Alters des ältesten Kreditnehmers von etwa 70 bis 75 Jahren vollständig zurückgezahlt ist. Das beeinflusst die maximale Laufzeit. Die Laufzeiten für Nicht-Residenten liegen üblicherweise bei 20 bis 25 Jahren.

Welche Dokumente benötigt werden

Das Dokumentenpaket für Nicht-Residenten ist recht umfangreich. Üblicherweise gehören dazu:

Reisepass und Identifikationsnummer für Ausländer NIE.

Steuererklärungen aus dem Wohnsitzland für die letzten Jahre.

Bankauszüge der letzten drei bis sechs Monate.

Einkommensnachweise: die letzten Gehaltsabrechnungen für angestellte Arbeitnehmer oder Konten/Belege für Selbstständige sowie Arbeitsvertrag oder ein Schreiben des Arbeitgebers.

Informationen über bestehende Verbindlichkeiten, einschließlich laufender Hypotheken und Kredite.

Nachweis über das Vorhandensein der Mittel für den Eigenanteil und die Nebenkosten.

Dokumente zur zu erwerbenden Immobilie.

Dokumente in einer Fremdsprache benötigen in der Regel eine offizielle Übersetzung und für einige Länder zusätzlich eine Apostille. Ein korrekt zusammengestelltes Paket ist entscheidend: Eine Datei mit einem Fehler oder dem Fehlen auch nur eines Dokuments wird oft ohne Prüfung zurückgegeben. Das verzögert den Prozess.

Wie der Ablauf funktioniert

Im Allgemeinen sieht der Prozess so aus.

Erster Schritt: die NIE-Identifikationsnummer erhalten und ein spanisches Bankkonto eröffnen. Beides ist erforderlich, um die Hypothek abzuschließen und die Zahlungen im Rahmen des Kaufs abzuwickeln.

Zweiter Schritt: eine vorläufige Zusage von zwei bis drei Banken einholen, noch bevor Sie ein verbindliches Angebot für ein konkretes Objekt machen. Eine vorläufige Zusage dauert normalerweise zwischen einer und zwei Wochen und zeigt den real verfügbaren LTV und den Zinssatz. Die Einreichung bei mehreren Banken ist auch sinnvoll, weil man die Konditionen vergleichen kann und die Zinssätze in Spanien oft verhandelbar sind.

Dritter Schritt: mit dem Verkäufer einen Vorvertrag unterzeichnen, auf Spanisch contrato de arras, üblicherweise mit einer Anzahlung von etwa 10 Prozent des Kaufpreises. Diese Anzahlung geht bei einer unbegründeten Ablehnung des Geschäfts verloren. Deshalb sollte die Realistik der Finanzierung im Voraus bestätigt werden.

Vierter Schritt: Die Bank beauftragt eine offizielle Bewertung der Immobilie. Die Kosten für die Bewertung trägt der Kreditnehmer, auch wenn der Kauf am Ende nicht zustande kommt.

Fünfter Schritt: eine verbindliche Offerte der Bank erhalten, auf Spanisch documento FEIN. Ab dem Zeitpunkt der Ausstellung gilt gesetzlich eine verpflichtende Bedenkzeit von mindestens 10 Tagen, bevor man die Hypothekenurkunde beim Notar unterzeichnen kann.

Sechster Schritt: die Hypothekenurkunde beim Notar unterzeichnen, persönlich oder per notarieller Vollmacht. Viele internationale Käufer erteilen einem Anwalt in Spanien eine Vollmacht. So müssen sie nicht zu jedem Schritt anreisen.

Der gesamte Prozess von der Einreichung bis zur Unterzeichnung dauert in der Regel je nach Vollständigkeit der Unterlagen und dem Profil des Antragstellers etwa 6 bis 12 Wochen.

Worauf Sie achten sollten

Einige wichtige Punkte, die Sie im Blick behalten sollten.

Die Hypothekenurkunde ist ein eigener Vertrag. Neben dem Zinssatz ist es wichtig, die Bedingungen der Urkunde zu prüfen: Punkte zur vorzeitigen Rückzahlung, zu Strafen und zur Aufteilung der Nebenkosten. Eine unabhängige juristische Prüfung der Urkunde ist mindestens genauso wichtig wie die Prüfung des Kaufvertrags.

Volle Verantwortung für den Kredit. Eine spanische Hypothek bedeutet eine vollständige Haftung des Kreditnehmers: Wenn die Immobilie eingezogen und zu einem Preis verkauft wird, der unter dem Restbetrag der Schuld liegt, bleibt der Kreditnehmer persönlich für die Differenz verantwortlich. Das sollte man bei der Planung berücksichtigen.

Währungsrisiko. Die Hypothek wird in Euro zurückgezahlt. Wenn Ihr Einkommen in einer anderen Währung ist, wirken sich Schwankungen des Wechselkurses direkt auf die Belastung aus. Als sinnvolle Vorsichtsmaßnahme gilt, auf dem Konto einen Puffer in Höhe mehrerer monatlicher Raten in Euro zu halten.

Refinanzierung. Wenn Sie in Zukunft steuerlicher Resident Spaniens mit lokalem Einkommen werden, kann die Hypothek zu Konditionen für Residenten mit höherem LTV und besseren Zinssätzen refinanziert werden.

Hypothek und Immobilienkauf in Marbella

Für Käufer von Immobilien in Marbella kann eine Hypothek ein praktisches Instrument sein, um die Liquidität zu erhalten und gleichzeitig eine hochwertige Immobilie zu erwerben. Dabei sollte man bedenken, dass der Immobilienkauf an sich kein Aufenthaltsrecht im Land begründet. Außerdem wurde das Golden-Visa-Programm im April 2025 beendet. Wenn Ihr Ziel die Ansässigkeit ist, sollten Sie separate Visa-Optionen prüfen.

In der Praxis lässt sich der Prozess der Hypothekenaufnahme gut mit anderen vorbereitenden Schritten des Kaufs kombinieren: NIE beantragen, ein Bankkonto eröffnen und eine juristische Begleitung organisieren. Viele Käufer beauftragen einen Hypothekenmakler, der auf die Zusammenarbeit mit Nicht-Residenten spezialisiert ist. Das hilft, die passende Bank und die passenden Konditionen zu finden.

Das Team von ABARZO hilft Ihnen dabei, eine Immobilie in Marbella auszuwählen und sich über die praktischen Schritte des Kaufs zu informieren, einschließlich der Zusammenarbeit mit geprüften Spezialisten für die Hypothekenbegleitung. Der vollständige Katalog von Immobilien in Marbella ist auf unserer Website verfügbar.

Bitte beachten Sie, dass die bereitgestellten Informationen allgemeiner Natur sind und keine finanzielle oder rechtliche Beratung darstellen. Konditionen der Banken, Zinssätze und Anforderungen ändern sich und hängen von der konkreten Situation ab. Daher sollten Sie die Details bei der Bank, dem Hypothekenmakler und dem Anwalt erfragen.

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