Goldene Visa geschlossen: Wie kann ein wohlhabender Käufer im Jahr 2026 den Status eines spanischen Einwohner erhalten – und warum hat das den Kapitalzufluss nach Marbella nicht gestoppt?

Mehr als zehn Jahre lang führte der Kauf von Immobilien in Spanien im Wert von mindestens einer halben Million Euro automatisch zum Aufenthaltsrecht. Für viele vermögende Käufer war die Goldene Visa in Marbella nicht nur ein Bonus zur Villa am Meer, sondern der eigentliche Grund für den Deal: Wer ein Haus erwarb, erhielt das Recht, in Europa zu leben, die Freiheit der Schengen-Reise und einen klaren Weg zum dauerhaften Wohnsitz. Im Jahr 2025 ist dieses Modell geschlossen worden.

Für die Zielgruppe, die Costa del Sol als Basis für die Familie oder als langfristiges Anlageobjekt betrachtet, stellte sich die Frage nun scharf: Wenn der Immobilienkauf keinen Status als Einwohner mehr ermöglicht, wie kann man dann legal in Spanien leben. Die gute Nachricht ist, dass mehrere Wege geblieben sind, und dass sie für die meisten Käuferprofile funktionieren. Dieser Leitfaden zeigt, was genau geschlossen wurde, was Inhaber der Visa weiterhin behalten, und welche Routen im Jahr 2026 zum spanischen Aufenthaltsrecht führen.

Das Material dient nur zu Informationszwecken und ersetzt keine Beratung durch einen spezialisierten Juristen und Steuerberater für die konkrete Situation.

Kurze Version für alle, die es eilig haben

Das Goldene Visa in Spanien, das bei einem Immobilienkauf ab einer halben Million Euro eine Aufenthaltsgenehmigung ermöglichte, wurde mit dem Gesetz Organic Law 1/2025 ab dem 3. April 2025 abgeschafft. Neue Anträge über Investitionen in Immobilien werden nicht mehr angenommen, aber bestehende Inhaber behalten ihre Rechte und die Möglichkeit zur Verlängerung. Der Immobilienkauf durch Ausländer bleibt dabei vollständig legal. Er gibt nur nicht mehr automatisch das Recht auf einen Aufenthalt. Die wichtigsten Alternativen im Jahr 2026: das Visum für digitale Nomaden (Digital Nomad Visa) für Personen, die remote arbeiten, das Visum ohne Arbeitsrecht (Non-Lucrative Visa) für Personen, die von passivem Einkommen oder Ersparnissen leben, sowie Unternehmer-Visas. Für viele Expats ist außerdem das spezielle Steuerregime für Expats entscheidend, bekannt als Beckham Law, mit einem pauschalen Steuersatz von 24 Prozent.

Was genau geschlossen wurde und warum

Die Goldene Visa wurde 2013 mit einem Gesetz zur Förderung von Unternehmertum eingeführt. Es sollte als Instrument dienen, ausländisches Kapital in einer damaligen Wirtschaftskrise anzuziehen. Es verknüpfte den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung mit dem Kauf von Immobilien in Spanien im Wert von mindestens fünfhunderttausend Euro ohne Berücksichtigung von Hypotheken und Belastungen sowie mit einer Reihe finanzieller Investitionen.

Die Abschaffung erfolgte durch das Gesetz Organic Law 1/2025, das am 3. Januar 2025 veröffentlicht wurde, und trat nach drei Monaten in Kraft, also ab dem 3. April 2025. Seit diesem Datum werden keine neuen Anträge mehr nach den Kriterien der Goldenen Visa angenommen. Nicht nur die Option mit Immobilien ist verschwunden, sondern auch andere Investitionsmodelle, darunter der Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung durch den Kauf spanischer Staatsschulden im Wert von mindestens zwei Millionen Euro.

Die Begründung der Behörden war sozial. Die Regierung erklärte die Entscheidung mit dem Wunsch, Wohnen aus einem Spekulationsobjekt in ein zugängliches Recht für diejenigen zu verwandeln, die bereits im Land leben und arbeiten. Es wurde außerdem angeführt, dass die überwiegende Mehrheit solcher Visa an Immobilien in Städten mit einem überhitzten Wohnungsmarkt gebunden war. Auch der Druck aus Brüssel spielte eine Rolle: Das Europäische Parlament forderte seit 2022 die Abschaffung solcher Modelle im gesamten Block unter Verweis auf Risiken der Geldwäsche. Spanien war dabei nicht das erste Land. Portugal schloss seinen Immobilienweg im Jahr 2023, und im selben Zeitraum beendete auch Irland das Programm.

Im Zeitraum von 2014 bis 2023 hat Spanien rund zweiundzwanzigtausend Goldene Visa erteilt, und ein großer Teil der Antragsteller waren Bürger aus Ländern außerhalb der EU. Durch die Schließung dieses Kanals wurde einer der beliebtesten Migrationswege in Europa über Immobilien beendet.

Was bestehende Inhaber der Visa behalten

Die Abschaffung gilt nicht rückwirkend für Personen, die bereits im System sind. Anträge, die vor dem 3. April 2025 gestellt wurden, werden nach den bisherigen Regeln bearbeitet. Bestehende Inhaber der Goldenen Visa behalten ihre Aufenthaltsrechte. Sie können Genehmigungen verlängern, wenn die ursprünglichen Kriterien erfüllt sind, und nach fünf Jahren Aufenthalt in Richtung Daueraufenthalt voranschreiten. Das Visum ermöglichte außerdem den Familienangehörigen des Antragstellers, dem Ehepartner und den Kindern, das Aufenthaltsrecht zu nutzen.

Praktische Schlussfolgerung für den Markt: Käufer, die vor der Frist in das Programm eingestiegen sind, haben nichts verloren. Für alle anderen ist der Einstieg über den Immobilienkauf geschlossen, und es muss man auf alternative Routen schauen.

Der Immobilienkauf in Marbella ist weiterhin vollständig offen

Wichtig ist, das wichtigste Missverständnis zu klären. Die Abschaffung der Goldenen Visa schränkt das Recht von Ausländern nicht ein, Immobilien in Spanien zu kaufen. Der Erwerb einer Villa oder einer Wohnung in Marbella bleibt absolut legal und auch für Nicht-Residenten zugänglich, und die aktuelle Auswahl an Objekten auf Costa del Sol ist weiterhin für Käufer aus jedem Teil der Welt offen. Es hat sich nur eines geändert: Der Kauf an sich gibt nicht mehr automatisch eine Aufenthaltsgenehmigung.

Das ist die Trennung von zwei Fragen, dem Kauf eines Vermögenswerts und dem Erhalt eines Status. Genau das ist der Kern der neuen Realität im Jahr 2026. Früher wurden beide Themen mit einem einzigen Deal gelöst. Jetzt müssen sie getrennt geplant werden. Für einen vermögenden Käufer bedeutet das, dass die Strategie für den Immobilienbesitz und die Strategie für den Aufenthalt von Anfang an parallel aufgebaut werden sollten.

Alternative eins: Visum für digitale Nomaden

Für Käufer, die weiterhin remote für Unternehmen oder Kunden außerhalb Spaniens arbeiten, ist das Visum für digitale Nomaden einer der gefragtesten Wege. Es wurde im Januar 2023 im Rahmen des Startup-Gesetzes eingeführt und erlaubt Staatsangehörigen von Ländern außerhalb der EU, in Spanien zu leben und bis zu fünf Jahre lang remote zu arbeiten.

Im Jahr 2026 ist die minimale Einkommensgrenze an zweihundert Prozent des spanischen Mindestlohns gebunden und liegt bei etwa zweitausendachthundertfünfzig Euro pro Monat für einen Antragsteller. Für eine Familie liegen die Schwellen höher: ungefähr tausendsechzig bis tausendsiebzig Euro pro Monat für das erste Familienmitglied und etwa dreihundertfünfzig bis dreihundertsechzig Euro für jedes weitere. Außerdem wird verlangt, dass nicht mehr als zwanzig Prozent des Einkommens von spanischen Unternehmen stammen, eine Beschäftigungshistorie sowie eine private Krankenversicherung von einem spanischen Anbieter vorliegen.

Der Antrag kann im spanischen Konsulat im Wohnsitzland gestellt werden. Das ergibt ein einjähriges Visum. Alternativ kann man ihn innerhalb Spaniens über die zuständige Fachstelle einreichen. Das ergibt eine dreijährige Genehmigung. Ein wichtiger Hinweis, den Juristen geben: Man kann nicht von einem Visum ohne Arbeitsrecht oder von einer touristischen Einreise aus innerhalb des Landes auf das Visum für digitale Nomaden umsteigen. Dafür muss man das Land verlassen und den Antrag im Konsulat stellen.

Für einen Immobilienkäufer in Marbella ist diese Route besonders sinnvoll, wenn die Einkommensquelle im Ausland liegt und die Villa oder die Wohnung selbst zur Basis für Leben und Arbeiten am Meer wird.

Alternative zwei: Visum ohne Arbeitsrecht

Für Personen, die nicht arbeiten, sondern von passivem Einkommen, Mieteinnahmen, Dividenden oder Ersparnissen leben, ist das Visum ohne Arbeitsrecht (Non-Lucrative Visa) geeignet. Das ist der klassische Weg für wohlhabende Familien, frühe Rentner und Menschen, deren Kapital bereits für sie arbeitet.

Im Jahr 2026 muss ein passives Einkommen von etwa zweitausendvierhundert Euro pro Monat nachgewiesen werden, was ungefähr achtundzwanzigtausendachthundert Euro pro Jahr entspricht. Außerdem ist eine umfassende private Krankenversicherung bei einem spanischen Anbieter erforderlich und ein Nachweis, dass keine Vorstrafen vorliegen. Für jedes zusätzliche Familienmitglied kommt zusätzlich etwa sechshundert Euro pro Monat an nachgewiesenem Einkommen hinzu. Das bedeutet, dass ein Paar etwa dreitausend Euro pro Monat benötigt.

Diese Route hat eine wesentliche Einschränkung, die Antragsteller oft unterschätzen: ein vollständiges Verbot jeder Erwerbstätigkeit, einschließlich remote Arbeit. Wenn gearbeitet werden muss, muss man das Visum für digitale Nomaden wählen. Außerdem setzt das Visum ohne Arbeitsrecht voraus, dass man sich den Großteil des Jahres im Land aufhält. Das macht den Antragsteller zum steuerlichen Einwohner Spaniens, mit allen Folgen für das weltweite Einkommen. Deshalb ist für diese Route eine Steuerplanung vor dem Umzug besonders wichtig.

Alternative drei: Unternehmerische Routen

Für Personen, die bereit sind, in Spanien ein Unternehmen zu führen oder in ein Unternehmen zu investieren, bleiben unternehmerische Visarouten offen. Dafür braucht man einen ausgearbeiteten Businessplan und in der Regel den Nachweis eines öffentlichen oder wirtschaftlichen Nutzens des Projekts. Dieser Weg ist schwieriger in der Vorbereitung, bleibt aber für aktive Investoren offen, die nicht nur im Land leben, sondern dort auch ein Geschäft aufbauen wollen. Hier ist besonders wichtig, sich professionell juristisch begleiten zu lassen, da die Anforderungen an die Begründung des Projekts streng sind.

Schlüsselelement: das Beckham-Steuerregime

Für viele Expats aus dem Premium-Segment ist die steuerliche Seite des Umzugs wichtiger als die eigentliche Visaroute. Dabei spielt das spezielle Steuerregime für Expats die zentrale Rolle, das weithin als Beckham Law bekannt ist.

Der Standard-Steuertarif in Spanien ist progressiv und erreicht bei hohen Einkommen bis zu siebenundvierzig Prozent. Der genaue Satz hängt dabei vom autonomen Gebiet ab. Das Beckham-Regime ermöglicht es berechtigten Personen, auf Arbeitseinkommen aus spanischer Quelle bis zu sechshunderttausend Euro pro Jahr einen pauschalen Steuersatz von vierundzwanzig Prozent zu zahlen. Das Regime gilt für das Ankunftsjahr plus die fünf folgenden Jahre, also bis zu sechs Jahre, vorausgesetzt, die Person war in den fünf Jahren vor dem Umzug kein steuerlicher Einwohner Spaniens. Ausländisches Einkommen wird dabei in der Regel nicht in Spanien besteuert, obwohl es Ausnahmen gibt.

Hier gibt es eine wichtige Einschränkung, die man im Voraus verstehen muss. Das Beckham-Regime steht Inhabern des Visums für digitale Nomaden zur Verfügung, die aufgrund eines Arbeitsvertrags für ein Unternehmen außerhalb Spaniens arbeiten. Freiberufler, die als autonomos registriert sind, sind von dem Regime ausgeschlossen und zahlen nach dem standardmäßigen progressiven Steuersatz plus den verpflichtenden Sozialbeiträgen. Inhaber eines Visums ohne Arbeitsrecht haben keinen Anspruch auf das Beckham-Regime, da es für Personen reserviert ist, die wegen ihrer Arbeitstätigkeit umziehen.

Um das Regime zu nutzen, muss man innerhalb von sechs Monaten nach der Registrierung im System der Sozialversicherung oder nach Beginn der entsprechenden Tätigkeit einen Antrag stellen. Wenn diese Frist verpasst wird, wird man automatisch auf die Standardbesteuerung umgestellt. Für hohe Einkommen bedeutet das den Verlust erheblicher Beträge. Deshalb sollte die Steuerstrategie vom ersten Tag an aufgebaut werden, nicht erst nach dem Umzug.

Wie man die Route auswählt: Logik für Immobilienkäufer

Fassen wir alles aus Sicht der Person zusammen, die in Marbella eine Immobilie kauft und dort leben möchte. Wenn Ihr Einkommen aktiv ist und von remote Arbeit für einen ausländischen Arbeitgeber kommt, ist Ihre Route das Visum für digitale Nomaden. Wenn Sie nach einem Arbeitsvertrag arbeiten, kommt als Vorteil das steuerliche Plus des Beckham-Regimes hinzu. Wenn Sie von passivem Einkommen, Mieteinnahmen oder Ersparnissen leben und nicht planen zu arbeiten, passt das Visum ohne Arbeitsrecht. Dabei ist jedoch eine sorgfältige Steuerplanung nötig, wegen der automatischen steuerlichen Ansässigkeit. Wenn Sie in Spanien ein Unternehmen führen möchten, sollten Sie unternehmerische Routen mit professioneller Begleitung in Betracht ziehen.

Die allgemeine Schlussfolgerung ist, dass der Immobilienkauf und der Erhalt des Aufenthaltsstatus jetzt zwei getrennte Projekte sind, die sinnvollerweise parallel geführt werden. Villa oder Wohnung bleiben ein Vermögenswert und die Basis für das Leben. Der Status wird über die Route aufgebaut, die zu Ihrer Einkommensquelle und Ihrer steuerlichen Situation passt.

Warum die Abschaffung den Kapitalzufluss nach Marbella nicht gestoppt hat

Es konnte so wirken, als müsste die Schließung der Goldenen Visa die Nachfrage wohlhabender Käufer abkühlen. In der Praxis ist das nicht passiert. Der Grund liegt in der Natur der Nachfrage nach Costa del Sol.

Käufer erwerben Immobilien in Marbella immer häufiger nicht als reine Investition für den Aufenthalt, sondern als familienübergreifenden Vermögenswert, der für Nutzung, Leben und langfristigen Besitz gedacht ist. In Zeiten geopolitischer Unsicherheit und sich verändernder Steuerregime rücken besonders attraktive Wohnmärkte stärker in den Fokus. Sie verbinden Lebensqualität mit politischer und wirtschaftlicher Stabilität. Marbella mit seinem Klima, seiner Infrastruktur und der etablierten multikulturellen Umgebung profitiert direkt von diesem Trend.

Mit anderen Worten: Für die Zielgruppe, die Marbella auswählt, war der Aufenthalt ein angenehmes Extra, aber nicht der wichtigste Grund. Die Menschen kaufen hier wegen des Lebensstils, der Sicherheit des Kapitals und der Zukunft der Familie. Der Status wird bei Bedarf über alternative Routen geregelt, von denen es genug gibt. Das begrenzte Angebot an gut gelegenen Wohnungen und die stabile internationale Nachfrage halten den Markt weiterhin am Laufen.

Das ABARZO-Team hilft dabei, eine Strategie für den Immobilienkauf in Marbella zu entwickeln, abgestimmt auf Ihre Pläne zum Wohnen, und ein Objekt auszuwählen, das Ihren langfristigen Zielen entspricht. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf, um Ihre Situation zu besprechen.

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