Touristenlizenzen in Marbella im Jahr 2026: Vollständiger Leitfaden zur Reform der VFT und zu ihrer Auswirkung auf die Rentabilität von Mietwohnungen

Wenn Sie in Marbelle eine Immobilie mit Blick auf Mieteinnahmen kaufen oder bereits eine Villa oder ein Apartment an Touristen vermieten, ist das Jahr 2026 zum Wendepunkt geworden. In den letzten eineinhalb Jahren wurden die Regeln für die kurzfristige Vermietung in Andalusien mehrmals überarbeitet, und im Frühjahr hat der Oberste Gerichtshof Spaniens einen der Schlüsselteile des neuen Systems aufgehoben. Für Investoren bedeutet das sowohl neue Chancen als auch neue Risiken, die sich direkt auf die Berechnung der Rentabilität auswirken.

Dieser Leitfaden erklärt, was genau sich geändert hat, wen es betrifft, welche Unterlagen jetzt erforderlich sind und wie sich das alles auf die Ertragskraft einer Mietimmobilie an der Costa del Sol auswirkt. Das Material dient nur zu Informationszwecken und ersetzt keine Beratung durch einen spezialisierten Juristen für Ihre konkrete Situation.

Die Kurzversion für alle, die es eilig haben

Die Touristenlizenz in Andalusien heißt offiziell VFT (Vivienda con Fines Turísticos) und wird über eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) im Registro de Turismo de Andalucía beantragt. Die wichtigsten Änderungen der letzten eineinhalb Jahre: Für Objekte in Mehrfamilienhäusern ist nun die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Stimmen verpflichtend. Die Strafen bei Verstößen sind gestiegen, und das nationale Register für kurzfristige Vermietung NRUA, das im Juli 2025 eingeführt wurde, wurde durch eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs am 21. Mai 2026 aufgehoben. Gute Nachricht für Investoren: Das Recht zur touristischen Vermietung geht faktisch mit dem Objekt beim Kauf über, obwohl der neue Eigentümer eine eigene Erklärung abgeben muss.

Warum das gerade jetzt wichtig ist

Die Nachfrage nach Miete in Marbelle bleibt stabil hoch – sowohl bei kurzfristiger als auch bei langfristiger Vermietung – und das begrenzte Angebot an neuem Wohnraum stützt die Preise. In einer solchen Lage beeinflusst die Möglichkeit, das Objekt legal an Touristen zu vermieten, direkt seine Attraktivität als Investition und den Wiederverkaufspreis. Deshalb war die Unsicherheit rund um die VFT-Lizenzen jahrelang eines der größten Probleme für Käufer an der Costa del Sol.

Im Jahr 2026 wurde diese Unsicherheit teilweise reduziert, aber stattdessen ist ein komplexeres, mehrschichtiges System der Anforderungen entstanden. Sehen wir es uns nach Ebenen an.

Drei Ebenen der Regulierung: So ist das System 2026 aufgebaut

Bis Juli 2025 hatte der Eigentümer mit zwei Ebenen von Anforderungen zu tun. Jetzt gibt es faktisch drei, und sie greifen ineinander.

Ebene eins: Regionale VFT-Registrierung in Andalusien

Das ist das Fundament des gesamten Systems. Andalusien regelt die touristische Vermietung über das Decreto 28/2016 mit nachfolgenden Änderungen. Hier wird die VFT-Registrierung mit allen technischen und betrieblichen Anforderungen vorgenommen. Ohne eine gültige regionale Registrierung sind keine anderen Ebenen der Übereinstimmung möglich.

Formal ist VFT keine klassische Lizenz, sondern eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable), die Sie im Registro de Turismo de Andalucía einreichen. Damit bestätigen Sie, dass das Objekt alle Anforderungen des Gesetzes erfüllt. Nach Annahme der Erklärung erhalten Sie eine offizielle Registrierungsnummer im Format VFT, wobei die mittleren Buchstaben die Provinz kennzeichnen (für Málaga ist das MA). Diese Nummer muss in allen Mietanzeigen erscheinen.

Ebene zwei: Nationale Registrierung NRUA und ihre Aufhebung

Seit dem 1. Juli 2025 läuft in Spanien ein nationales Registrierungssystem, das durch das königliche Dekret Real Decreto 1312/2024 eingeführt wurde. Jedes Objekt, das auf Plattformen mit Online-Buchung und Zahlung wie Airbnb oder Booking.com angeboten wird, sollte eine einheitliche Mietnummer NRUA erhalten, die an das Registro de la Propiedad gekoppelt ist.

Genau diese Ebene erwies sich jedoch als rechtlich instabil. Am 21. Mai 2026 hob der Oberste Gerichtshof Spaniens mit seiner Entscheidung das nationale Register NRUA auf und stellte fest, dass es verfassungswidrig in die Zuständigkeiten der autonomen Gemeinschaften eingreift. Das war das Ergebnis eines Zuständigkeitsstreits zwischen der regionalen Regierung Andalusiens und den zentralen Behörden in Madrid. Nach dieser Entscheidung werden die nationale Registrierungsnummer NRUA und die damit verbundene jährliche Erklärung nicht mehr angewendet, während die regionale VFT-Lizenz und das digitale einheitliche Fenster (Ventanilla Única) weiterhin gelten.

Für den Eigentümer bedeutet das eine praktische Vereinfachung: Eine ganze Ebene doppelter Bürokratie fällt weg. Wichtig ist jedoch zu verstehen, dass sich die Lage weiterentwickelt, und dass man die offiziellen Veröffentlichungen der Junta de Andalucía regelmäßig verfolgen sollte, da sich die regulatorische Grundlage weiter ändern kann.

Ebene drei: Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

Das ist eine der bedeutendsten Änderungen für Investoren, die Apartments kaufen und nicht separat stehende Villen. Seit dem 3. April 2025 müssen Eigentümer in Mehrfamilienhäusern eine ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft für die Durchführung einer touristischen Vermietung einholen.

Erforderlich ist eine Abstimmung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Gesamtanteile der Eigentümer in der Gemeinschaft, mit einer Wartezeit von zwanzig Tagen nach der Benachrichtigung über das Sitzungsprotokoll, in der Einwände möglich sind. Ohne eine solche Zustimmung ist die touristische Vermietung nicht erlaubt, selbst wenn in der Satzung der Gemeinschaft kein ausdrückliches Verbot steht. Umgekehrt: Wenn die Gemeinschaft bereits für ein Verbot gestimmt hat, kann für dieses Objekt keine neue VFT-Lizenz erteilt werden.

Für eine separat stehende Villa ohne Eigentümergemeinschaft gilt diese Ebene nicht; es reicht die regionale Registrierung. Das ist einer der Gründe, warum Villen in geschlossenen Wohnanlagen und an prestigeträchtigen Adressen für investitionsorientierte Vermieter besonders attraktiv bleiben.

Was das für Käufer bedeutet: Die Lizenz geht mit dem Objekt über

Vielleicht ist die wichtigste gute Nachricht der Reform für den Investmentmarkt: Das Recht zur touristischen Vermietung ist nun faktisch mit dem Objekt verbunden und geht beim Kauf über. Früher hielt diese Unklarheit einen Teil der Käufer davon ab, die Immobilien als Miet-Asset betrachteten.

Dabei gibt es einen wichtigen Punkt. Die VFT-Registrierung ist sowohl an das Objekt als auch an den Eigentümer gebunden. Beim Verkauf muss der neue Eigentümer eine eigene verantwortliche Erklärung einreichen, und die vorherige Registrierung wird annulliert. Das Verfahren ist in der Regel schnell und vollständig elektronisch: Der neue Eigentümer oder sein Vertreter reicht declaración responsable ein und informiert die zuständige Stelle über den Wechsel des rechtlichen Eigentumstitels. Für Käufer ist es sinnvoll zu prüfen, dass alle Anforderungen weiterhin erfüllt sind, bevor die neue Erklärung eingereicht wird, da sich die Regeln seit der Erstregistrierung geändert haben können.

Deshalb sollte man die Prüfung der Vermietbarkeit (rentability) vor dem Kauf durchführen und nicht danach. Ob das Objekt für die touristische Nutzung nach dem lokalen Bebauungsplan geeignet ist, ob es in der Satzung der Eigentümergemeinschaft ein Verbot gibt und ob die erforderlichen Unterlagen vorhanden sind, bestimmt direkt, ob Sie legal Mieteinnahmen erzielen können.

Anforderungen an das Objekt: Was für die Erlangung einer VFT nötig ist

Damit man in Andalusien im Jahr 2026 eine VFT-Registrierung erhält, muss das Objekt mehrere Bedingungen erfüllen.

Seitens der Immobilie werden benötigt: eine Lizenz für die erste Inbetriebnahme (licencia de primera ocupación) oder das kommunale Äquivalent, das die Rechtmäßigkeit des Baus bestätigt, ein gültiges Energiezertifikat, das bei der Junta de Andalucía registriert ist, sowie ein kommunaler Bericht zur städtebaulichen Vereinbarkeit, der bestätigt, dass sich das Objekt in einem Bereich befindet, in dem die touristische Nutzung durch den lokalen Plan erlaubt ist. Dieses letzte Dokument ist oft die wichtigste Hürde, da einige Gemeinden die Ausstellung neuer Lizenzen in bestimmten Zonen eingeschränkt oder ausgesetzt haben.

Seitens der Eigentümergemeinschaft darf die Satzung kein ausdrückliches Verbot der touristischen Tätigkeit enthalten. Falls erforderlich, muss die Zustimmung der Eigentümer mit der oben beschriebenen Mehrheit eingeholt werden. Zur Bestätigung, dass kein Verbot besteht, wird ein Nachweis vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft eingeholt.

Es gelten außerdem Mindestqualitätsstandards: Klimaregelung (Klimatisierung und Heizung in Schlafzimmern und Wohnbereichen), Internet für Gäste, Erste-Hilfe-Set, die offiziellen Beschwerdebücher der Junta de Andalucía, die Registrierung aller Gäste bei der Polizei innerhalb eines Tages nach der Anreise, touristische Informationen mit Telefonnummern der Notdienste, saubere Bettwäsche und professionelle Reinigung zwischen den Aufenthalten sowie eine ausgestattete Küche.

Schritt-für-Schritt-Verfahren

Das System basiert auf einer verantwortlichen Erklärung und nicht auf einer vorherigen Genehmigung. Das bedeutet: Nach Einreichung der Erklärung können Sie die Tätigkeit aufnehmen, ohne auf eine separate Zustimmung zu warten.

Zuerst wird das gesamte Dokumentenpaket zusammengestellt. Die größten Verzögerungen entstehen normalerweise gerade durch den kommunalen Bericht zur Vereinbarkeit und den Nachweis der Eigentümergemeinschaft. Daher sollte man damit beginnen. Anschließend wird über das Online-Portal der Junta de Andalucía die declaración responsable eingereicht, mit Angabe der Katasterreferenz und der Adresse des Objekts, der Daten des Eigentümers und der NIE, der Erklärung zur Einhaltung der Anforderungen sowie der angegebenen maximalen Belegung. Innerhalb weniger Tage nach der Einreichung erhalten Sie die VFT-Registrierungsnummer, die danach in allen Marketingunterlagen und Anzeigen auf den Plattformen veröffentlicht wird.

Wenn alle Unterlagen in Ordnung sind, wird die eigentliche Erklärung innerhalb von ein bis zwei Wochen eingereicht und bearbeitet. Die Sammlung der vorherigen Unterlagen, insbesondere des kommunalen Berichts zur Vereinbarkeit, kann jedoch zwei bis acht Wochen dauern. Für den gesamten Zyklus bis zur Betriebsbereitschaft sollte man daher ein bis drei Monate einplanen.

Kosten für die Eintragung

Die Registrierung der VFT selbst erhebt keine staatliche Gebühr. Das System der verantwortlichen Erklärung ist kostenlos. Die praktischen Kosten setzen sich aus dem Energiezertifikat (ca. 100 bis 250 Euro, je nach Fläche), dem kommunalen Bericht zur Vereinbarkeit (etwa 50 bis 150 Euro, abhängig von der Gemeinde), dem Nachweis des Verwalters der Eigentümergemeinschaft (ca. 30 bis 300 Euro), der juristischen Begleitung bei der Vorbereitung des Antrags und, falls nötig, der Anpassung des Objekts an die Mindeststandards zusammen.

Strafen: Die Kosten bei Nichteinhaltung sind gestiegen

Die Reform der Regulierung hat die Verantwortlichkeit deutlich verschärft. Der Betrieb einer touristischen Vermietung ohne Registrierung ist eine Verwaltungswidrigkeit. Die Strafen reichen von 2.000 Euro für geringfügige Verstöße bis zu 150.000 Euro für schwerwiegende. Ein separates Dekret-Gesetz, das im April 2025 verabschiedet wurde, hat die Obergrenze der Sanktionen in den schwersten Fällen auf 600.000 Euro angehoben. Auch die Plattformen müssen die Lizenznummern vor der Veröffentlichung prüfen, und Anzeigen ohne gültige Nummer können abgelehnt oder entfernt werden.

Häufige Gründe für eine Ablehnung

Eine Ablehnung der Registrierung hängt am häufigsten mit einigen typischen Situationen zusammen. Dazu gehören: ein Verbot der touristischen Vermietung in der Satzung der Eigentümergemeinschaft, das nicht umgangen werden kann; eine Unvereinbarkeit mit der Zonierung, wenn der lokale Bebauungsplan die touristische Nutzung in dieser Zone nicht zulässt; das Fehlen der Lizenz für die erste Inbetriebnahme, was vor allem bei älteren Objekten vorkommt; die Nichteinhaltung der Mindeststandards für die Eignung; sowie Abweichungen zwischen der registrierten Beschreibung des Objekts und seiner tatsächlichen Nutzung.

Für Käufer ist die Schlussfolgerung einfach: Das Vermietungspotenzial muss vor dem Kauf bewertet werden. Ein fehlendes Dokument oder eine bereits beschlossene Einschränkung durch die Gemeinschaft kann die Möglichkeit einer legalen touristischen Vermietung vollständig ausschließen – und damit auch einen Teil der erwarteten Rendite.

Wie die Reform die Investmentstrategie beeinflusst

Fassen wir es aus Sicht eines Investors zusammen. Die Aufhebung des nationalen Registers NRUA hat eine Ebene doppelter Bürokratie entfernt und die operative Belastung gesenkt. Dass das Recht zur touristischen Vermietung mit dem Objekt übergeht, erhöht die Planbarkeit für Käufer von Miet-Assets. Gleichzeitig hat die Pflicht zur Zustimmung der Eigentümergemeinschaft Apartments in Mehrfamilienhäusern stärker von der Haltung der Nachbarn abhängig gemacht, während separat stehende Villen in geschlossenen Wohnanlagen in einer stabileren Position sind.

Der praktische Nutzen für alle, die ein Objekt für die Vermietung auswählen, liegt darin, dass die Eigentumsstruktur und die städtebauliche Zone jetzt mindestens genauso wichtig sind wie Lage und Qualität der Immobilie selbst. Eine Villa an einer prestigeträchtigen Adresse ohne Eigentümergemeinschaft und mit sauberer städtebaulicher Historie trägt weniger regulatorisches Risiko als ein Apartment in einem Gebäude, in dem die Frage der touristischen Vermietung nicht durch eine Abstimmung geklärt ist.

Das Team von ABARZO hilft dabei, das Vermietungspotenzial eines konkreten Objekts noch vor dem Kauf zu prüfen und eine Immobilie zu finden, die zu Ihren Investmentzielen an der Costa del Sol passt. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf, um Ihre Situation zu besprechen.

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