Steuer von 100 % für Käufer außerhalb der EU in Spanien: Was ist wirklich, was ist nur Medienlärm im Jahr 2026?

Kaum eine juristische Überschrift hat unter internationalen Käufern von spanischem Immobilienbesitz so viel Aufsehen erregt wie die Nachricht über eine Steuer von bis zu hundert Prozent auf Wohnkäufe durch Bürger von Ländern außerhalb der Europäischen Union. Die Formulierung klang wie ein Urteil über den Markt: Für ein Haus zahlen und obendrauf noch einmal so viel an den Staat abgeben. Für Käufer aus Großbritannien, den USA, der Schweiz, Russland und anderen Ländern außerhalb der EU klang das nach einem Signal, dass sich die Türen nach Spanien schließen.

Mehr als ein Jahr nach der ersten Ankündigung gibt es rund um diese Maßnahme weiterhin mehr Panik als Fakten. Zwischen politischer Absicht und geltendem Gesetz liegt ein ganzer parlamentarischer Weg, den diese Initiative nie geschafft hat. Dieser Ratgeber trennt den Medienlärm von der juristischen Realität: Was genau vorgeschlagen wurde, wo die Initiative sich derzeit befindet, wen sie grundsätzlich betrifft und wie man als Käufer einer Immobilie an der Costa del Sol im Jahr 2026 sinnvoll vorgeht.

Der Beitrag dient nur zu Informationszwecken und ersetzt keine Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater und einen Juristen für Ihre konkrete Situation.

Die Kurzversion für alle, die es eilig haben

Die wichtigste Tatsache: Stand Mitte 2026 gibt es keine Hundert-Prozent-Steuer. Sie wurde nicht beschlossen, sie ist nicht in Kraft. Die Initiative wurde im Januar 2025 von Ministerpräsident Pedro Sánchez als Teil eines Wohnpakets angekündigt und am 22. Mai 2025 als Gesetzentwurf in das Parlament eingebracht. Seitdem wurde der Gesetzentwurf nie im Kongress diskutiert oder abgestimmt, und aus dem Wohnpaket der Regierung für 2026 wurde er still und leise entfernt. Die Regierung hat im Parlament eine Minderheit, die wichtigsten Koalitionspartner sind öffentlich dagegen, und Fachleute für Verfassungsrecht und EU-Recht zweifeln an ihrer Umsetzbarkeit. Der Vorschlag betraf nur Käufer, die keine EU-Residenten sind, beim Kauf von Bestandsimmobilien, und er betraf keine Neubauten. Der Kauf von Immobilien durch Ausländer bleibt nach den geltenden Regeln vollständig legal. Die Maßnahme sollte man im Blick behalten, aber nicht als laufenden Posten in den Ausgaben einplanen.

Woher kam diese Schlagzeile

Am 13. Januar 2025 stellte Ministerpräsident Pedro Sánchez ein Maßnahmenpaket zur Bekämpfung der Wohnkostenkrise vor. Eine davon war der Vorschlag für eine neue staatliche Steuer, formal als zusätzliche staatliche Steuer auf die Übertragung von Immobilien bezeichnet, die auf Käufe von Wohnraum durch Nicht-EU-Ausländer aus Ländern außerhalb der EU abzielt.

Am 22. Mai 2025 brachte die Regierung den Gesetzentwurf in das spanische Parlament ein. Die erklärte Logik war sozial: Die Behörden gehen davon aus, dass in überhitzten Küsten- und Tourismuszonen spekulative Käufe durch ausländische Investoren die Preise nach oben treiben und lokale Bewohner vom Markt verdrängen. Die Strafsteuer soll diese Nachfrage senken und Wohnraum für Einwohner Spaniens freimachen.

Gerade das Ausmaß des angekündigten Satzes, bis zu hundert Prozent des Objektwerts, machte die Nachricht zur weltweiten Schlagzeile. Auf dem Papier würde das eine Verdopplung der Kaufkosten bedeuten und das strengste Steuersystem für ausländische Käufer in der gesamten EU.

Wichtige Tatsache: Der Vorschlag ist noch kein Gesetz

Hier verläuft die entscheidende Grenze, die hinter den großen Schlagzeilen oft verloren geht. Vorschlag und Gesetz sind nicht dasselbe.

Fünfzehn Monate nach der Ankündigung wurde der Gesetzentwurf formal immer noch nicht zur Diskussion im Kongress vorgelegt. Keine Version wurde zur Abstimmung gebracht, und das eigene Wohnpaket der Regierung im Januar 2026 hat diese Maßnahme still aus der Tagesordnung gestrichen. Laut Medienberichten Ende März 2026 wurde der Gesetzentwurf auch nach mehr als zehn Monaten nach seiner Einbringung weiterhin nicht im Kongress diskutiert. Eine Quelle aus der Regierung räumte ein, dass neue Steuern zu den schwierigsten Themen gehören, um in dem derzeitigen Parlament eine Mehrheit zu bekommen.

Der Grund liegt in der politischen Rechnung. Die Regierung verfügt über eine parlamentarische Minderheit, und die wichtigsten Koalitionspartner haben sich öffentlich gegen diese Maßnahme ausgesprochen. Gleichzeitig stellen Fachleute für Verfassungsrecht und EU-Recht infrage, ob die Initiative in ihrer jetzigen Form überhaupt einer rechtlichen Prüfung standhalten kann.

Für Käufer ist die Schlussfolgerung einfach: Stand Mitte 2026 gibt es keine Hundert-Prozent-Steuer. Heute muss niemand zusätzlich zahlen.

Rechtliche Zweifel: Warum die Maßnahme möglicherweise nicht bestehen kann

Selbst wenn die Initiative irgendwann zur Abstimmung käme, hat sie ernsthafte rechtliche Schwachstellen, die Juristen ansprechen.

Erstens die Vereinbarkeit mit dem EU-Recht. Eine unterschiedliche Behandlung von Käufern aus der EU und außerhalb der EU kann gegen den Grundsatz des freien Kapitalverkehrs verstoßen, der im europäischen Recht auch auf Drittstaaten angewendet wird. Zweitens die Verfassungsmäßigkeit. Eine Hundert-Prozent-Steuer kann als konfiskatorisch eingestuft werden, also als Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, der in das spanische Rechtssystem eingebaut ist. Drittens die Wirksamkeit. Käufer außerhalb der EU machen nur einen kleinen Anteil aller Transaktionen aus, während die eigentliche Ursache für die Wohnraumnot im unzureichenden Umfang des Baus liegt und nicht in der ausländischen Nachfrage.

Diese Zweifel garantieren nicht, dass die Maßnahme scheitert, erklären aber, warum selbst im Fall einer Annahme eine nahezu unvermeidliche rechtliche Prüfung zu erwarten wäre.

Was genau vorgeschlagen wurde: Wichtige Einschränkungen beim Geltungsbereich

Rund um dieses Thema gibt es viel Missverständnis. Deshalb ist es wichtig, klar zu benennen, was der Vorschlag nicht ist. Es handelt sich nicht um eine Steuer auf den Besitz von Immobilien in Spanien und nicht um eine Steuer auf Miete. Es ging um eine zusätzliche Steuer zum Zeitpunkt des Kaufs, die auf die bestehende regionale Steuer auf die Übertragung von Immobilien aufgesetzt werden sollte.

Der Vorschlag hatte zwei zentrale Einschränkungen beim Geltungsbereich, die den Kreis der betroffenen Käufer stark verkleinerten.

Die erste Einschränkung betrifft den Status der Ansässigkeit, nicht nur die Staatsangehörigkeit. Die Maßnahme richtete sich an Käufer, die keine steuerliche Ansässigkeit in der EU haben. Das bedeutet: Man muss nicht nur auf den Pass schauen, sondern auch auf die steuerliche und rechtliche Ansässigkeit. Wer vor dem Kauf in Spanien eine Ansässigkeit begründet, wäre grundsätzlich aus dem Anwendungsbereich dieser Maßnahme heraus, selbst wenn sie beschlossen worden wäre.

Die zweite Einschränkung betrifft die Art der Immobilie. In der eingebrachten Form erstreckte sich der Vorschlag auf Bestandsimmobilien. Der Kauf einer Neubauimmobilie oder eines Objekts in der Bauphase lag außerhalb des Geltungsbereichs der vorgeschlagenen Steuer. Für Käufer, die Off-Plan-Projekte in Betracht ziehen, ist das ein besonders wichtiger Punkt.

Was das alles für Käufer in Marbella bedeutet

Fassen wir die praktischen Schlussfolgerungen für alle zusammen, die einen Immobilienkauf an der Costa del Sol planen.

Heute gibt es diese Maßnahme nicht, und der Kauf läuft nach den geltenden Steuerregeln. Das spanische Steuerrecht lässt im Allgemeinen keine Rückwirkung für Steuern auf die Übertragung von Immobilien auf bereits abgeschlossene Geschäfte zu, und ein abgeschlossener Kauf ist ein abgeschlossenes Recht. Mit anderen Worten: Selbst eine hypothetische spätere Annahme des Gesetzes würde nicht bis zu Käufe reichen, die vor seinem Inkrafttreten abgeschlossen wurden. Kein Gesetzgeber hat eine Rückwirkung dieser Maßnahme vorgeschlagen.

Für alle, die ohnehin in Spanien leben möchten, gibt es eine naheliegende Antwort auf die Frage nach der Steuer. Eine Ansässigkeit vor Abschluss des Kaufs nimmt eine mögliche Betroffenheit von dieser Maßnahme vollständig aus, selbst wenn sie beschlossen worden wäre, denn die Steuer zielte genau auf Nicht-EU-Residenten. Damit überschneidet sich das Thema direkt mit alternativen Visa-Routen nach dem Aus für die Golden Visa, das Visum für digitale Nomaden und das Visum ohne Arbeitsrecht, die ohnehin bei vielen Käufern auf der Agenda stehen.

Für alle, die ein zweites Zuhause oder eine Investitionsimmobilie kaufen, ohne die Absicht zu haben, eine Ansässigkeit zu begründen, ist es wichtig, sich an die Einschränkung nach der Art der Immobilie zu erinnern: Neubauten und Objekte in der Bauphase waren nicht vom vorgeschlagenen Steuerumfang erfasst. Neue Projekte und Villen an der Costa del Sol bleiben für internationale Käufer vollständig verfügbar.

Wie man sinnvoll reagiert: Planung statt Panik

Die richtige Reaktion auf dieses Thema ist keine Sorge, sondern eine ruhige Planung. Falls sich die Initiative irgendwann doch bewegt, wäre eine sinnvolle Antwort eine durchdachte Strukturierung des Geschäfts, nicht übereilte Entscheidungen im Schatten von Schlagzeilen.

Eine solide Strategie setzt sich aus mehreren Elementen zusammen. Es lohnt sich, den Status des Gesetzentwurfs im Blick zu behalten, aber keine nicht existierende Steuer in den Kauf einzuplanen. Es lohnt sich, den eigenen Ansässigkeitsstatus frühzeitig zu klären, denn genau dieser – nicht die Staatsangehörigkeit – würde bestimmen, ob man von der Maßnahme betroffen wäre. Es lohnt sich, von Anfang an mit einem spanischen Steuerberater und einem Juristen zusammenzuarbeiten, die Ihre konkrete Situation bewerten. Und wenn der Kauf bereits im Gange ist, macht es Sinn, die Fristen und Bedingungen des Vertrags zu prüfen.

Wichtig ist auch, was mit dem Markt selbst vor dem Hintergrund dieser Nachrichten passiert. Die offiziellen Statistiken Spaniens für 2025 zeigten einen deutlichen Rückgang bei Käufen von Nicht-Residenten: Die Zahl solcher Transaktionen sank fast um zehn Prozent im Jahresvergleich, auf etwas über 51.000 Vorgänge, das niedrigste Niveau seit vier Jahren. Viele führen einen Teil dieser Abkühlung gerade auf die Unsicherheit rund um Steuerinitiativen und das Aus für die Golden Visa zurück. Das bedeutet: Für Käufer, die die reale Lage verstehen und nicht nur Schlagzeilen folgen, gibt es auf dem Markt weniger Konkurrenz durch diejenigen, die sich vom Medienlärm verunsichern ließen.

Das ABARZO-Team hilft dabei, den aktuellen steuerlichen und rechtlichen Kontext für den Immobilienkauf in Marbella zu verstehen und die Transaktion entsprechend Ihrer Situation zur Ansässigkeit aufzusetzen. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, um Ihren Fall zu besprechen.

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