Steuerplanung für ausländische Käufer in Marbella 2026

Bekham-Regime, Vermögensteuer, IRPF, Eigentumsstruktur. Wie Sie legal Ihre Steuerlast optimieren, wenn Sie Immobilien kaufen und nach Spanien umziehen. Und warum Sie das vor dem Vertrag tun müssen, nicht danach.

Einer der teuersten Fehler aus Sicht ausländischer Käufer in Marbella ist der Umzug oder der Kauf von Immobilien ohne Steuerplanung. Der Unterschied zwischen einer richtigen und einer falschen Struktur kann pro Jahr Dutzende und sogar Hunderte Tausend Euro ausmachen.

Die wichtigste Regel, die Sie von Anfang an verstehen müssen: Die Steuerplanung erfolgt vor dem Kauf und vor dem Umzug, nicht danach. Sobald Sie steuerlich ansässig geworden sind oder den Vertrag unterschrieben haben, sind die meisten Optimierungsinstrumente nicht mehr verfügbar.

Dieser Artikel vermittelt ein allgemeines Verständnis der wichtigsten Mechanismen des spanischen Steuersystems im Hinblick auf Marbella. Er ersetzt jedoch keine persönliche Beratung durch einen zugelassenen Steuerfachmann. Jede Situation ist einzigartig, das Steuerrecht ändert sich, und jede Entscheidung muss auf einer professionellen Analyse Ihres konkreten Falls beruhen.

Ansässiger oder nicht ansässiger Steuerpflichtiger: der entscheidende Unterschied

Das gesamte spanische Steuersystem basiert auf einer grundlegenden Frage: Sind Sie steuerlich in Spanien ansässig?

Wer als steuerlich ansässig gilt

Sie werden in Spanien steuerlich ansässig, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist: Sie verbringen in Spanien mehr als 183 Tage im Kalenderjahr, oder Ihr Hauptzentrum der wirtschaftlichen Interessen liegt in Spanien, oder Ihr Ehepartner und Ihre minderjährigen Kinder sind in Spanien ansässig.

Was das ändert

Steuerlicher Ansässiger zahlt Steuern auf das weltweite Einkommen (Einkommen aus der ganzen Welt) und potenziell auch auf die Vermögensteuer aus weltweiten Vermögenswerten.

Nicht ansässiger Steuerpflichtiger zahlt Steuern nur auf Einkommen aus spanischen Quellen (z. B. Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien) und Vermögensteuer nur auf spanische Vermögenswerte.

Dieser Unterschied wirkt sich grundlegend auf die Steuerlast aus. Genau deshalb ist das Verständnis Ihres Status und die richtige Planung dieses Status der erste Schritt jeder Strategie.

Bekham-Regime: das wichtigste Optimierungsinstrument

Das Bekham-Regime (offiziell: Sondersteuerregelung für ausländische Arbeitnehmer) ist möglicherweise das wertvollste Steuerinstrument für alle, die aus beruflichen Gründen nach Spanien ziehen.

Wie es funktioniert

Anstelle des progressiven IRPF-Steuersatzes, der je nach Einkommen und Region von 19% auf etwa 47% steigt, zahlen die Begünstigten des Bekham-Regimes einen festen Satz von 24% auf das Arbeitseinkommen bis zu €600,000 pro Jahr. Einkommen über dieser Schwelle wird mit 47% besteuert.

Der wichtigste Vorteil liegt jedoch nicht nur im Satz. Unter dem Bekham-Regime wird nur Einkommen aus spanischen Quellen besteuert. Einkommen aus ausländischen Quellen (Dividenden, Mieteinnahmen aus ausländischen Immobilien, Kapitalgewinne, Renten) wird in der Regel für die Dauer des Regimes aus der spanischen Besteuerung herausgenommen.

Reale Ersparnis

Zum Vergleich: Ein gewöhnlicher steuerlicher Ansässiger in Spanien mit einem Einkommen von €120,000 durchläuft die progressiven IRPF-Sätze und zahlt etwa 35 bis 40% effektiven Steuersatz. Unter dem Bekham-Regime zahlt dieselbe Person nur 24%.

Bei einem Gehalt von €120,000 beträgt die Ersparnis etwa €10,800 pro Jahr, oder etwa €65,000 über sechs Jahre Laufzeit des Regimes. Je höher das Einkommen, desto größer die Differenz, bis zur Schwelle von €600,000.

Vorteile bei der Vermögensteuer

Unter dem Bekham-Regime wird die Vermögensteuer nur auf Vermögenswerte angewendet, die in Spanien liegen (Immobilien in Marbella, Konten bei spanischen Banken). Weltweite Vermögenswerte (ausländische Immobilien, Anteile an ausländischen Unternehmen, internationale Investmentfonds) unterliegen in Spanien keiner Vermögensteuer.

Die gleiche territoriale Begrenzung gilt auch für die Steuer auf große Vermögen (Impuesto de solidaridad sobre grandes fortunas), was die Steuerlast für wohlhabende Personen deutlich senkt, die den Großteil ihrer Vermögenswerte außerhalb Spaniens halten.

Wer berechtigt ist

Das Recht auf das Bekham-Regime haben neue steuerliche Ansässige in Spanien, die in den vorherigen fünf Jahren keine steuerlichen Ansässigen waren. Das Regime steht angestellten Arbeitnehmern offen, darunter auch Mitarbeitern ausländischer Unternehmen im Homeoffice mit Visum als digitaler Nomade, sowie einigen Führungskräften und Fachleuten.

Dauer

Das Regime gilt für das Jahr des Umzugs plus die folgenden fünf Jahre (insgesamt bis zu 6 Jahre). Danach wechseln Sie automatisch zum Standard-IRPF-System: weltweites Einkommen, weltweite Vermögensteuer und die Pflicht zur Abgabe von Modelo 720 für ausländische Vermögenswerte werden gleichzeitig im nächsten Jahr wirksam.

Viele Begünstigte des Bekham-Regimes planen ihre Exit-Strategie oder Umstrukturierung im Voraus, bevor das sechste Jahr endet.

Wichtige Besonderheiten 2026

Das Steuerrecht zum Bekham-Regime entwickelt sich weiter. In den Jahren 2025 und 2026 gab es Gerichtsverfahren zu einzelnen Aspekten der Anwendung des Regimes, und die spanische Steuerverwaltung prüft die tatsächliche Grundlage der Arbeitsverhältnisse, auf der das Regime gewährt wird, aktiver. Das bedeutet, dass der Antrag rechtlich einwandfrei sein muss und die Arbeitsstruktur real sein muss. Eine professionelle Begleitung ist erforderlich.

Steuern beim Kauf von Immobilien

Wenn Sie in Marbella eine Immobilie kaufen, entstehen neben dem Kaufpreis mehrere verpflichtende Steuern.

Steuer auf die Übertragung (Sekundärmarkt)

Beim Kauf von Immobilien auf dem Sekundärmarkt wird ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) fällig. In Andalusien beträgt der Standardsatz 7% des Objektwerts.

IVA und AJD (Neubauten)

Beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger wird IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10% plus AJD (Stempelgebühr) in Höhe von 1.2% in Andalusien gezahlt.

Zusätzliche Kosten

Notar: 0.1 bis 0.5% vom Wert. Grundbuch-/Eigentumsregistrierung: 0.1 bis 0.3%. Rechtsdienstleistungen: 1 bis 1.5%.

Insgesamt

Gesamtkosten beim Kauf: etwa 8 bis 10% zusätzlich zum Kaufpreis für den Sekundärmarkt, etwa 12 bis 13% für Neubauten.

Jährliche Steuern für Eigentümer

Der Besitz von Immobilien in Spanien führt zu mehreren regelmäßigen Steuerpflichten.

IBI (kommunale Grundsteuer)

Jährliche lokale Steuer, die auf der Grundlage des Katasterwerts des Objekts berechnet wird. In Marbella liegt der Satz bei etwa 0.4 bis 1.1% des Katasterwerts pro Jahr. Für eine Villa kann das von einigen Tausend bis zu mehreren Zehntausend Euro pro Jahr reichen.

Steuer auf fiktives Einkommen (für nicht ansässige Steuerpflichtige)

Wenn Sie nicht ansässig sind und eine Immobilie in Spanien besitzen, die Sie nicht vermieten, rechnet der Staat trotzdem ein „fiktives Einkommen“ aus der möglichen Nutzung des Objekts an. Die Steuer beträgt 19% (für EU-Ansässige) oder 24% (für alle anderen) von 1.1 bis 2% des Katasterwerts.

Steuer auf Mieteinnahmen

Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden die Einnahmen besteuert. EU-Ansässige: 19% mit der Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen. Nicht-EU-Ansässige: 24% ohne Abzug der meisten Ausgaben. Ansässige in Spanien: nach der progressiven IRPF-Skala mit Abzug der Ausgaben.

Vermögensteuer (Patrimonio)

Eine der wichtigsten Steuern für wohlhabende Käufer, die eine sorgfältige Planung erfordert.

Wie es funktioniert

Die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) wird auf das Nettovermögen oberhalb einer bestimmten Schwelle erhoben. Ansässige werden auf weltweite Vermögenswerte besteuert, nicht ansässige nur auf spanische Vermögenswerte.

Situation in Andalusien

Andalusien hat historisch eine 100%ige Steuerermäßigung auf die Vermögensteuer angewendet, das heißt, sie wurde für Ansässige der Region faktisch auf null gesetzt. Mit der Einführung der nationalen Steuer auf große Vermögen (für Vermögenswerte über €3 Millionen) wurde die Situation jedoch komplizierter.

In der Praxis bedeutet das: Für Vermögenswerte bis zu €3 Millionen kann die Steuerlast in Andalusien minimal sein, aber für große Vermögen ist eine detaillierte Planung erforderlich, unter Berücksichtigung des Zusammenspiels zwischen regionaler und nationaler Steuer.

Allgemeiner steuerfreier Mindestbetrag

Es gibt einen allgemeinen steuerfreien Mindestbetrag (meist €700,000 pro Person) plus eine zusätzliche Befreiung für das Hauptwohnsitz. Das bedeutet, dass die Eigentumsstruktur (auf eine Person oder auf beide Ehepartner) die endgültige Summe beeinflusst.

Eigentumsstruktur: auf den persönlichen Namen oder über eine Gesellschaft

Eine der zentralen Fragen der Steuerplanung beim Kauf von Premium-Immobilien.

Kauf auf den persönlichen Namen

Die einfachste Variante. Geeignet für die meisten Käufer, besonders für den Hauptwohnsitz. Wenig Verwaltungskosten, direkte Eigentümerschaft, klare Erbfolge.

Nachteile: Bei großen Vermögenswerten kann persönliches Eigentum zu einer höheren Vermögensteuer führen und die erbrechtliche Planung weniger flexibel machen.

Kauf über eine spanische Gesellschaft (SL)

Sociedad Limitada (spanisches Pendant zur GmbH). Wird manchmal für Anlageimmobilien genutzt, insbesondere für Objekte, die vermietet werden.

Vorteile: Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen, potenziell flexiblere Struktur für mehrere Objekte, Trennung von privaten und Anlagevermögenswerten.

Nachteile: Kosten für die Gesellschaft, Buchhaltung, Audit, potenzielle Schwierigkeiten beim Ausschütten von Mitteln und beim Verkauf.

Kauf über eine ausländische Struktur

In der Vergangenheit war ein beliebtes Modell (über Gesellschaften in Offshore-Gerichtsbarkeiten) heute äußerst unempfohlen. Die spanische Steuerverwaltung erhebt eine spezielle Steuer von 3% pro Jahr auf Immobilien, die Gesellschaften aus Gerichtsbarkeiten gehören, die mit Spanien keinen Austausch von Steuerinformationen durchführen. Außerdem ziehen solche Strukturen die erhöhte Aufmerksamkeit der Steuerbehörden auf sich.

Was wählen

Die Wahl der Struktur hängt von vielen Faktoren ab: Ziel des Kaufs (Wohnen oder Investition), Größe der Vermögenswerte, steuerliche Ansässigkeit, Pläne zur Erbfolge, Anzahl der Objekte. Diese Entscheidung sollte ausschließlich auf einer persönlichen Beratung mit einem Steuerfachmann vor dem Vertrag basieren.

Steuer auf Erbschaft und Schenkung

Oft unterschätzter Aspekt, besonders wichtig für wohlhabende Familien.

Situation in Andalusien

Andalusien ist eine der günstigsten autonomen Regionen Spaniens für die Steuer auf Erbschaft und Schenkung. Für nahe Verwandte (Ehepartner, Kinder, Eltern) gilt eine Steuerermäßigung von 99% auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Das bedeutet, dass Erbschaften zwischen nahen Verwandten nur minimal besteuert werden.

Wichtige Besonderheiten

Die Steuerermäßigung gilt bei Einhaltung bestimmter Bedingungen und innerhalb festgelegter Grenzen. Für nicht ansässige Steuerpflichtige und entfernte Verwandte gelten andere Regeln. Außerdem wird die Erbschaft ausländischer Vermögenswerte durch einen in Spanien ansässigen Steuerpflichtigen separat geregelt.

Für wohlhabende Familien ist die erbrechtliche Planung (über ein Testament nach spanischem Recht, Eigentumsstruktur, Versicherungsinstrumente) entscheidend und muss Teil der gesamten Steuerstrategie sein.

Steuer beim Verkauf von Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen, entstehen mehrere Steuerpflichten.

Steuer auf Kapitalgewinne

Der Gewinn aus dem Verkauf (Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, unter Berücksichtigung der Ausgaben) wird besteuert. Für nicht ansässige Steuerpflichtige beträgt der Satz 19%. Wenn ein nicht ansässiger Steuerpflichtiger verkauft, behält der Käufer 3% vom Verkaufspreis als Steuervorauszahlung ein. Wenn mehr einbehalten wurde als vorgesehen, kann die Differenz über Modelo 210 zurückgefordert werden.

Plusvalía Municipal

Kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Bodens, berechnet aus der Erhöhung des Katasterwerts des Bodens für den Zeitraum des Besitzes. Die Höhe hängt von der Gemeinde und der Besitzdauer ab.

Befreiungen

Für Ansässige gibt es Befreiungen bei einer Reinvestition in den Hauptwohnsitz sowie für Personen über 65 Jahre beim Verkauf des Hauptwohnsitzes. Diese Befreiungen erfordern die Einhaltung konkreter Bedingungen.

Steuerlicher Vertreter

Wichtiger praktischer Punkt für nicht ansässige Steuerpflichtige.

Wenn Sie nicht ansässig sind und in Spanien steuerliche Pflichten haben (z. B. Sie besitzen Immobilien oder vermieten sie), müssen Sie einen steuerlichen Vertreter ernennen, der in Ihrem Namen mit den spanischen Steuerbehörden zusammenarbeitet. Das ist eine Pflicht, keine Option.

Praktischer Checkliste für Steuerplanung

Einige Schritte, die Sie unternehmen sollten.

Vor dem Umzug

Bestimmen Sie Ihre geplante steuerliche Ansässigkeit und deren Folgen. Prüfen Sie, ob das Bekham-Regime auf Ihre Situation anwendbar ist. Analysieren Sie die Struktur Ihres weltweiten Einkommens und Ihrer Vermögenswerte. Planen Sie den optimalen Zeitpunkt für den Umzug (das Umzugsjahr beeinflusst die Besteuerung). Lassen Sie sich von einem Steuerfachmann beraten, der auf internationales Steuerrecht spezialisiert ist.

Vor dem Kauf einer Immobilie

Wählen Sie die optimale Eigentumsstruktur (persönlicher Name oder Gesellschaft). Bewerten Sie die Auswirkungen des Kaufs auf die Vermögensteuer. Planen Sie die Herkunft der Kaufmittel (wichtig für die Dokumentation). Berücksichtigen Sie die erbrechtliche Planung von Anfang an. Holen Sie NIE ein (ohne NIE ist kein einziger Vertrag möglich).

Nach dem Kauf

Ernennen Sie einen steuerlichen Vertreter (für nicht ansässige Steuerpflichtige). Richten Sie die regelmäßige Abgabe von Steuererklärungen ein. Führen Sie eine vollständige Buchhaltung aller Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie (wichtig für die spätere Berechnung der Kapitalgewinne). Überprüfen Sie die Strategie regelmäßig, wenn sich das Gesetz ändert.

Die häufigsten Fehler ausländischer Käufer

Einige typische Fehlkalkulationen.

Umzug ohne Planung. Steuerlich ansässig werden, ohne die Folgen für weltweites Einkommen und Vermögenswerte zu verstehen. Das ist der teuerste Fehler.

Das Bekham-Regime übersehen. Den Antrag nicht rechtzeitig stellen (es gibt eine strenge Frist nach Beginn der Arbeit oder nach dem Umzug) und dadurch das Recht auf die sechsjährige Steuerersparnis verlieren.

Falsche Eigentumsstruktur. Ein Premium-Objekt auf den persönlichen Namen kaufen, ohne die Vermögensteuer und die erbrechtliche Planung zu berücksichtigen, oder umgekehrt eine unnötig komplizierte Struktur für eine einfache Immobilie schaffen.

Nutzung von Offshore-Strukturen. Veraltete Modelle anwenden, die heute zu einer Strafsteuer von 3% und zu erhöhter Aufmerksamkeit der Steuerbehörden führen.

Ausländische Vermögenswerte nicht deklarieren. In Spanien ansässige Steuerpflichtige müssen ausländische Vermögenswerte über Modelo 720 deklarieren. Eine Nichteinhaltung führt zu erheblichen Strafen.

Erbrechtliche Planung ignorieren. Kein Testament nach spanischem Recht und keine Erbstruktur vorbereiten, was der Familie in Zukunft Probleme bereitet.

Sparen bei der Beratung. Versuchen, bei den Leistungen eines Steuerfachmanns zu sparen, was zu Verlusten führt, die den Beratungspreis um ein Vielfaches übersteigen.

Das wichtigste Fazit

Steuerplanung in Spanien ist kein Weg, Steuern zu umgehen, sondern ein legales Instrument, um Finanzen innerhalb des Gesetzes so zu strukturieren, dass die Steuerlast minimiert wird. Für einen ausländischen Käufer in Marbella kann die richtige Planung bedeuten, dass man über mehrere Jahre hinweg Dutzende und Hunderte Tausend Euro spart.

Die wichtigsten Grundsätze sind einfach. Planen Sie vor dem Umzug und vor dem Kauf. Nutzen Sie die verfügbaren legalen Instrumente (Bekham-Regime, Steuerermäßigungen in Andalusien, optimale Eigentumsstruktur). Verwenden Sie keine veralteten oder aggressiven Modelle. Und arbeiten Sie unbedingt mit einem zugelassenen Steuerfachmann, der genau Ihre Situation analysiert.

Dieser Artikel vermittelt ein allgemeines Verständnis des Systems, ist aber keine Steuerberatung. Das spanische Steuerrecht ist komplex, regional unterschiedlich und ändert sich regelmäßig. Jede Entscheidung muss auf einer persönlichen Analyse Ihrer Situation durch einen qualifizierten Fachmann beruhen. ABARZO Real Estate arbeitet mit bewährten Steuerberatern und Anwälten in Marbella und kann Sie im Rahmen der Begleitung Ihres Vertrags an den passenden Spezialisten weiterleiten.

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