Touristenlizenz für die Vermietung in Andalusien: Warum das beim Kauf ein strategischer Vorteil ist.

Für viele Käufer von Immobilien in Marbella ist die Möglichkeit, die Unterkunft im Rahmen einer kurzfristigen touristischen Vermietung zu vermieten, ein wichtiger Teil der Investitionslogik. Doch im Jahr 2026 ist der entscheidende Faktor, der bestimmt, ob die Immobilie Mieteinnahmen erzielen kann, nicht die Lage und nicht der Preis pro Nacht, sondern das Vorhandensein einer gültigen Touristenlizenz. Die Regulierung in diesem Bereich hat sich in den letzten zwei Jahren deutlich verschärft, und es ist grundsätzlich wichtig, sich damit noch vor der Unterzeichnung des Vertrags vertraut zu machen. Die gute Nachricht ist, dass eine Immobilie mit bereits ausgestellter Lizenz bei einem richtigen Vorgehen zu einem echten strategischen Vorteil wird.

In diesem Beitrag erklären wir, was eine Touristenlizenz in Andalusien ist, warum sie so wertvoll ist, wie sie beim Verkauf übertragen wird und worauf Sie vor dem Kauf unbedingt achten müssen.

Was ist die Touristenlizenz VFT

In Andalusien ist die offizielle Bezeichnung für Immobilien zur touristischen Vermietung Vivienda con Fines Turísticos, abgekürzt VFT. Dabei handelt es sich um möbliertes Wohnen, das regelmäßig zur vorübergehenden Unterbringung von Touristen angeboten und über Buchungskanäle wie Airbnb, Booking und andere Plattformen beworben wird.

Die Lizenz wird durch das regionale Recht Andalusiens geregelt und über das Tourismusregister Andalusiens, auf Spanisch Registro de Turismo de Andalucía, beantragt. Nach der Registrierung erhält die Immobilie eine eindeutige Nummer, die in Andalusien NRA genannt wird, auf Spanisch Número de Registro Andaluz. Diese Nummer ist in allen Mietanzeigen anzugeben: Ohne sie sind Buchungsplattformen gesetzlich verpflichtet, Anzeigen zu entfernen.

Wichtig ist, die Begriffe zu unterscheiden. VFT ist die Bezeichnung aus Andalusien, während im allgemeinen Sprachgebrauch in ganz Spanien der allgemeinere Begriff VUT verwendet wird. Es geht um denselben Lizenztyp, nur in unterschiedlichen Kontexten.

Eine Touristenlizenz wird für die kurzfristige Vermietung benötigt, in der Regel für einen Zeitraum von weniger als zwei Monaten, die auf Touristen ausgerichtet ist. Für die langfristige Vermietung ab einem Jahr, die durch das Mietgesetz für Wohnraum geregelt ist, sowie für die mittelfristige Vermietung, die nicht als touristisch beworben wird, ist diese Lizenz nicht erforderlich.

Warum die Lizenz so wertvoll ist

Der Wert einer Touristenlizenz ist gerade deshalb stark gestiegen, weil es immer schwieriger wird, eine neue zu bekommen. Die Regulierung wird auf mehreren Ebenen verschärft, und das macht die bereits bestehende Lizenz zu einem knappen und wertvollen Vermögenswert.

Kommunale Einschränkungen. Einzelne Gemeinden in Andalusien führen immer aktiver eigene Einschränkungen ein. So hat zum Beispiel das Zentrum von Malaga die Registrierung neuer Touristenlizenzen im historischen Zentrum und in mehreren stark ausgelasteten Zonen begrenzt. Andere Städte prüfen ähnliche Maßnahmen. Das bedeutet: In manchen Lagen ist es bereits unmöglich, eine neue Lizenz zu erhalten, und eine Immobilie mit gültiger Lizenz wird besonders wertvoll.

Vetorecht der Eigentümergemeinschaft. Seit April 2025 gilt in ganz Spanien eine Regel, nach der die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses die touristische Vermietung im Gebäude mit qualifizierter Mehrheit von drei Fünfteln der Stimmen einschränken oder verbieten kann. Wenn eine solche Abstimmung stattgefunden hat und das Verbot registriert wurde, kann man für dieses Gebäude keine neue Lizenz mehr erhalten. Stand 2026 haben laut verfügbaren Daten bereits ein erheblicher Anteil der Eigentümergemeinschaften in mehreren Bezirken Andalusiens für eine Begrenzung der touristischen Tätigkeit gestimmt.

Damit ist eine Immobilie mit gültiger Lizenz nicht nur ein Komfortvorteil, sondern ein Vermögenswert, der unter verschärfter Regulierung in dieser Lage möglicherweise nicht mehr neu geschaffen werden kann. Genau deshalb suchen erfahrene Investoren immer häufiger gezielt nach Immobilien mit bereits ausgestellter Lizenz.

Wichtiger Punkt: Die Lizenz wird mit der Immobilie übertragen

Eine der wichtigsten Fragen für Investoren ist, was mit der Lizenz bei einem Wechsel des Eigentümers passiert. Und hier gab es eine entscheidende Klarstellung.

Nach den im Jahr 2025 in Kraft getretenen Erläuterungen gilt die Touristenlizenz in Andalusien als an die Immobilie gebunden und nicht an die Person des Eigentümers. Das bedeutet: Beim Verkauf behält die Lizenz ihre Gültigkeit und geht auf den neuen Eigentümer über. Für Immobilien, die ununterbrochen mit einer gültigen Lizenz gearbeitet haben, die vor April 2025 ausgestellt wurde, sollte der Verkauf nicht als neuer Antrag betrachtet werden. In der Regel ist daher keine erneute Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich.

Die zentrale Formalität dabei ist die Mitteilung über den Eigentümerwechsel, auf Spanisch cambio de titularidad, die elektronisch im Tourismusregister Andalusiens eingereicht wird. Allein das Fehlen einer Aktualisierung der Daten hebt die Lizenz nicht auf, kann aber administrative Schwierigkeiten verursachen, zum Beispiel bei der Registrierung auf Buchungsplattformen. Deshalb ist die Mitteilung verpflichtend.

Diese Klarstellung war ein wichtiger Meilenstein: Sie beseitigte die frühere Unklarheit und erhöhte die Attraktivität Andalusiens als Standort für Investitionen in die touristische Vermietung deutlich. Der Kauf einer Immobilie mit gültiger Lizenz bedeutet nun die Möglichkeit, die Vermietung mit minimalen Formalitäten und fast ohne Ausfallzeit fortzusetzen.

Wichtige Aktualisierung 2026: Nationales Register

Die Regulierung in diesem Bereich ändert sich weiter schnell, und hier ist eine ehrliche Klarstellung nötig. Seit Juli 2025 wurde auf nationaler Ebene eine zusätzliche Registrierungsebene eingeführt, eine nationale Nummer, bekannt als NRUA, die über der regionalen Lizenz funktionieren sollte.

Im Jahr 2026 jedoch erklärte der Oberste Gerichtshof Spaniens das nationale Register NRUA für verfassungswidrig und sah darin einen Eingriff in die Zuständigkeit der autonomen Gemeinschaften. Infolgedessen wird die nationale Nummer NRUA und die damit verbundene jährliche Berichterstattung nach den vorliegenden Daten nicht mehr angewendet, während die regionale VFT-Lizenz mit ihrer Nummer NRA und das System des einheitlichen Ansprechpartners weiterhin gelten.

Dieses Beispiel zeigt anschaulich, wie beweglich die Regulierung der touristischen Vermietung bleibt. Deshalb ist es so wichtig, den aktuellen Status aller Anforderungen unmittelbar vor dem Geschäft bei einem spezialisierten Juristen zu prüfen und sich nicht auf Informationen aus selbst nur einem halben Jahr zu verlassen.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Wenn Sie eine Immobilie mit dem Ziel erwerben, sie touristisch zu vermieten, ist es äußerst wichtig, noch vor der Unterzeichnung des Vorvertrags eine gründliche Prüfung durchzuführen. Fachleute empfehlen mehrere zentrale Schritte.

Lizenz im Register prüfen. Stellen Sie sicher, dass die Lizenznummer gültig und aktiv ist und dass Adresse und Eigentümerdaten mit der Immobilie und dem Verkäufer übereinstimmen. Das Tourismusregister Andalusiens ist öffentlich.

Bauliche Einstufung des Gebäudes prüfen. Über einen Auszug aus dem Grundbuch, auf Spanisch nota simple, ist es wichtig sicherzustellen, dass der Status des Gebäudes eine touristische Nutzung zulässt.

Statuten und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft prüfen. Sie müssen eine schriftliche Bescheinigung vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft, auf Spanisch administrador de fincas, erhalten, die bestätigt, dass die Eigentümergemeinschaft nicht für ein Verbot oder eine Einschränkung der touristischen Vermietung gestimmt hat. Das ist besonders wichtig, wenn man das Vetorecht der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt.

Fehlen offener Verstöße prüfen. Es lohnt sich sicherzustellen, dass es für die Immobilie keine noch nicht abgeschlossenen Sanktionsverfahren gibt.

Übertragung der Lizenz im Vertrag festhalten. Es ist sinnvoll, im Vorvertrag die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung der Lizenz festzuschreiben, idealerweise mit einer Vertragsstrafe für den Fall der Nichterfüllung.

Jeder dieser Schritte dauert nur einen oder zwei Tage, aber genau sie bestimmen, ob die Immobilie legal Mieteinnahmen erzielen kann.

Pflichten des Eigentümers

Der Besitz einer Lizenz setzt auch die fortlaufende Einhaltung bestimmter Anforderungen voraus. Neben der Aufrechterhaltung der technischen Standards, die durch das regionale Recht festgelegt sind, ist der Eigentümer verpflichtet, die Gästedaten über das staatliche System zur Erfassung von Reisenden zu registrieren, auf Spanisch SES Hospedajes, und die Informationen über die Übernachtungsgäste innerhalb der festgelegten Frist nach der Anreise zu übermitteln. Außerdem müssen die Daten im Register aktuell gehalten und die steuerlichen Pflichten zur Deklaration der Mieteinnahmen erfüllt werden.

Auch die steuerliche Seite sollte man berücksichtigen: Steueransässige in Spanien zahlen Steuer auf den Nettoeinkünften aus Vermietung nach einer progressiven Skala, während Nichtansässige in der Regel mit einem festen Satz auf das Bruttoeinkommen ohne Abzug von Ausgaben besteuert werden. Die konkreten Bedingungen hängen vom Status und der Situation ab, daher sollten sie mit einem Steuerberater besprochen werden.

Die Lizenz als strategischer Vorteil

Wenn man alles zusammenfasst, wird eine Immobilie mit gültiger Touristenlizenz unter verschärfender Regulierung von einem einfachen Komfortvorteil zu einem strategischen Vermögenswert. Da neue Lizenzen aufgrund kommunaler Einschränkungen und des Vetorechts der Eigentümergemeinschaften immer schwerer zu bekommen sind, kann eine bereits ausgestellte Lizenz, die rechtmäßig zusammen mit der Immobilie übertragen wird, den Investitionswert und die Liquidität der Immobilie erheblich steigern.

Für Investoren ergibt sich daraus eine einfache praktische Schlussfolgerung: Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung müssen das Vorhandensein einer gültigen Lizenz und ihre korrekte Übertragung im Mittelpunkt der Prüfung stehen, genauso wie Preis und Lage. Eine professionelle Begleitung durch Fachleute, die die aktuellen Vorschriften kennen, ist dabei besonders wertvoll, denn die Regeln ändern sich weiterhin schnell.

Das Team von ABARZO hilft Käufern dabei, sich auf dem Immobilienmarkt in Marbella entsprechend ihren Investitionszielen zurechtzufinden, einschließlich Fragen zur touristischen Vermietung, und empfiehlt geprüfte Juristen zur Prüfung des Lizenzstatus der Immobilie. Der vollständige Immobilienkatalog in Marbella ist auf unserer Website verfügbar.

Bitte beachten Sie, dass die bereitgestellten Informationen allgemeiner Natur sind und keine rechtliche oder steuerliche Beratung darstellen. Die Gesetzgebung im Bereich der touristischen Vermietung ändert sich schnell und unterscheidet sich je nach Gemeinde. Daher sollten Sie die aktuellen Anforderungen unbedingt bei einem qualifizierten spanischen Juristen klären, bevor Sie Entscheidungen treffen.

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